Woningnood tegenover beleggers die woningen opkomen en gaan verhuren is voor veel lokale overheden aanleiding om de woningmarkt te verbeteren en een zelfbewoningsplicht te hanteren. Daarmee hebben starters op de woningmarkt een eerlijker kans om voor een huis in aanmerking te komen.

Zelfbewoningsplicht houdt in dat een koper van een huis of appartement voor een periode van meestal drie tot vijf jaar verplicht is om zelf in d woning te gaan wonen. Ook de volgende kopers krijgen met die plicht te maken. Daarmee beperkt een overheid het eigendomsrecht van een eigenaar. Kan dat zomaar? Dat kan in elk geval als de gemeente eigenaar is van de grond. Echter, dan moet een gemeente wel aantonen dat het besluit voldoet aan de eisen van behoorlijke bestuur en de noodzaak van de ingreep deugdelijk moeten onderbouwen.

Gemeenten hebben veel minder mogelijkheden bij woningen waarvan zij niet de grond in eigendom hebben. Bestemmingsplannen bieden hier uitkomst. De zelfbewoningsplicht kan worden opgenomen in een publiekrechtelijk exploitatieplan of in een privaatrechtelijke overeenkomst.

Mogelijkheden voor VVE

De wet regelt dat eigenaren van appartementsrechten het privégedeelte aan derden mogen verhuren. Diezelfde wet maakt het mogelijk dat in het splitsingsreglement beperkingen worden opgenomen. Soms gaat het dan om de regel dat verhuur aan derden alleen is toegestaan na toestemming van de VvE of het bestuur. Soms gaat het om een algeheel verbod op verhuur.

Als voor verhuur toestemming van de VvE of het bestuur nodig is, mag die niet zonder goede reden worden geweigerd. Als de VVE of het bestuur geen redelijke gronden voor die weigering aanvoeren, kan de eigenaar aan de kantonrechter een vervangende machtiging vragen, waarmee hij of zij het appartement alsnog mag verhuren. De kantonrechter toetst in dat geval of het verzoek op redelijke gronden is geweigerd. Het enkele feit dat een eigenaar zijn appartement aan een derde wil verhuren, is geen geldige weigeringsgrond. VvE of het bestuur moet relevante feiten en omstandigheden meewegen en afzetten tegen de belangen van alle partijen. Aspecten die hierbij een rol spelen zijn onder meer overeenstemming met de contractuele bestemming, gevolgen voor de aangrenzende bewoners en bewoonbaarheid van het complex, duur van het voorgenomen gebruik door de derde en door de eigenaar te geven zekerheden kunnen bij tekortkomingen door de huurder.

Wilt u meer weten over mogelijkheden tot (ver)huur van in eigendom zijnde appartementen? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Pas de wet aan, zodat de civiele rechter in bepaalde situaties onwaardigheid kan vaststellen. Dat adviseert Marije de Vries, die aan de Rijksuniversiteit Groningen promoveerde op onwaardigheid.

De Vries studeerde af op een erfrechtelijk onderwerp. ‘Maar ik wilde verder met onderzoek. In mijn master kwamen zowel privaat- als strafrecht voorbij, onwaardigheid komt daarin samen. Het spreekt ook wel tot de verbeelding. Het gaat vaak om hele ernstige feiten. Moord en doodslag.’

Redenen voor onwaardigheid

Voor haar onderzoek keek De Vries naar artikel 4:3 Burgerlijk Wetboek. Daarin staan 5 gronden wanneer iemand onwaardig is om een nalatenschap te krijgen. ‘Dat zijn het opzettelijk ombrengen van de erflater, opzettelijk een misdrijf plegen tegen de erflater waar een maximum van minstens 4 jaar gevangenisstraf op staat, het lasterlijk beschuldigen van de erflater, het dwingen of beletten van de erflater om een uiterste wilsbeschikking te maken en het verduisteren, vernietigen of vervalsen van de uiterste wil.’

Bloedige hand

‘De eerste categorie zie je regelmatig terug in de media. De bloedige hand erft niet. De tweede categorie komt ook nog wel voor, maar de andere categorieën vele malen minder. Testamenten worden bij de notaris opgesteld en die waarborgt dat het testament weergeeft wat de erflater wil. Kleine dingen kun je regelen in een codicil. Dat kan soms door familie in de kachel worden gegooid, wat tot onwaardigheid leidt. Al is dat wel moeilijk om te bewijzen.’

Belgisch recht

De Vries keek voor haar onderzoek ook hoe onwaardigheid in België is geregeld. ‘Op onderdelen is het Belgisch recht anders. Daar is gekozen voor een aparte regeling in het wettelijke erfrecht en in het testamentaire erfrecht. Als de dader is overleden, en er dus geen strafprocedure kan volgen, heeft de civiele rechter in bepaalde situaties een rol. Zou het in Nederland niet voor de hand liggen om die ook een rol te geven?’ Zij verwijst daarbij ook naar een uitspraak van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM). ‘De Roemeense wet vereiste een veroordeling voor onwaardigheid. Die kon niet volgen, omdat de dader zelfmoord had gepleegd. Maar in deze zaak had de dader zijn daad bekend, de familie en autoriteiten twijfelden er ook niet aan. Het EHRM stelde dat je in die specifieke situatie niet te strikt moet vasthouden aan de eis dat er een strafrechtelijke veroordeling moet zijn.’

Redelijkheid en billijkheid

In Nederland moet de rechter nu nog in bepaalde gevallen terugvallen op redelijkheid en billijkheid om te voorkomen dat iemand erft. De Vries pleit er voor om de civiele rechter een rol te geven bij het vaststellen van onwaardigheid in bepaalde situaties, zodat het teruggrijpen naar de redelijkheid en billijkheid niet meer nodig is.

Beuningse martelmoord

Een bekende zaak in Nederland is de Beuningse martelmoord. ‘Daarbij is de dader strafrechtelijk niet veroordeeld, omdat hij handelde in een psychose. Dus mocht hij van de rechtbank gewoon erven.’ Kamervragen volgden en de minister overwoog de wet aan te passen. ‘Maar het is de vraag of hij dat nog gaat oppakken nu het gerechtshof in hoger beroep heeft geoordeeld dat hij toch niet mag erven. Mijn conclusie is in ieder geval dat het goed is om de wet aan te passen. Ook voor deze gevallen.’

Bron KNB

Als u erfgenaam bent, dan kunt u kiezen of en hoe u de erfenis aanvaardt. Iedere erfgenaam neemt een eigen beslissing over aanvaarden of verwerpen. Als u de erfenis aanvaardt, bent u ook aansprakelijk voor eventuele schulden van de overledene. Ook heeft de aanvaarding mogelijk gevolgen voor uw uitkering of toeslagen.

Bij het al dan niet aanvaarden van een erfenis kunt u kiezen uit drie mogelijkheden:

1. Zuiver aanvaarden: U aanvaardt de nalatenschap en bent (samen met de andere erfgenamen die zuiver hebben aanvaard) aansprakelijk voor eventuele schulden. Meer over zuiver aanvaarden
2. Beneficiair aanvaarden: U aanvaardt de nalatenschap, maar hoeft eventuele schulden niet uit eigen zak te betalen. Meer over beneficiair aanvaarden
3. Verwerpen: U krijgt niets uit de nalatenschap en bent ook niet aansprakelijk voor eventuele schulden. Meer over verwerpen

Wanneer kiezen?

De meeste erfgenamen nemen de beslissing binnen drie maanden na het overlijden. Dan weten ze ongeveer of er schulden zijn en of de bezittingen en het vermogen opwegen tegen de schulden. Eventuele schuldeisers kunnen hun geld pas na drie maanden opeisen.

Per ongeluk aanvaarden

Als u nog niet zeker weet of u zuiver wilt aanvaarden, pas dan op dat u zich niet als erfgenaam gedraagt. Bijvoorbeeld door waardevolle spullen van de overledene mee naar huis te nemen of geld op te nemen van de gezamenlijke rekening. Op het moment dat u door uw gedrag een erfenis (per ongeluk) aanvaardt, aanvaardt u de erfenis mét eventuele schulden.

Uitkering, toeslagen of pensioen

Als u een bijstandsuitkering heeft of in de schuldsanering zit, dan moet u uw erfenis melden. Bij zorgtoeslag, een studiebeurs of huurtoeslag kan de erfenis van invloed zijn op uw toeslag of beurs. Een erfenis heeft geen gevolgen voor een pensioen en AOW-uitkering.

Erfgenaam jonger dan 18

Om hen te beschermen tegen eventuele schulden kunnen minderjarigen kiezen tussen beneficiair aanvaarden en verwerpen van een erfenis.

Wilt u meer weten over het al dan niet aanvaarden van een erfenis? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Bij sommige grondtransacties moeten alle alarmbellen afgaan. Een deel van de oplossing kan zijn dat notarissen kritischer voorlichten, adviseren en controleren. Tweede Kamerleden Inge van Dijk en Eline Vedder (beiden CDA) willen van de ministers van Financiën en Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties weten of zij dat ook zo zien.

De CDA’ers komen met een aantal mogelijke oplossingen om speculatieve grondhandel tegen te gaan. Naast een belangrijkere rol voor de notaris denken zij ook aan strenger toezicht door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de Autoriteit Consument en Markt (ACM).

Rol notaris

Aanleiding voor de Kamervragen is een Radar-uitzending van begin april begin deze maand. Het tv-programma liet zien hoe geraffineerd dubieuze grondhandelaren te werk gaan om mensen om de tuin te leiden. In de uitzending werd ook benadrukt dat het verstandig zou zijn om de notaris eerder in het koopproces te betrekken.

Bron: KNB

Het komt vaak voor dat de aandelen in een BV zijn ondergebracht in een Stichting Administratiekantoor (STAK). Daarmee staan de aandeelhouders op een wat grotere afstand van de onderneming, zodat het bestuur van de onderneming slagvaardig kan handelen. Na verloop van tijd kan het wenselijk zijn – vanuit aandeelhouders of vanuit het stichtingsbestuur – om de aandelen te decertificeren. Onder welke voorwaarden dat kan, hangt af van de tekst in de administratievoorwaarden van de stichting.

Een voorbeeld van de wenselijkheid van decertificering is het overlijden van een certificaathouder met als gevolg dat alle certificaten in één hand terecht komen. Die persoon kan belang hebben bij decertificering.

Onlangs diende een dergelijke zaak voor het Hof Den Bosch. In de administratievoorwaarden was opgenomen dat alleen het bestuur van de stichting tot decertificatie van de aandelen kan overgaan. Ook was opgenomen dat certificaathouders geen decertificering van de aandelen kunnen verlangen, tenzij alle certificaten van aandelen worden gehouden door één persoon.

Zowel uit de statuten van de betreffende stichting als de administratievoorwaarden blijkt dat een besluit over decertificering alleen door het bestuur van de stichting kan worden genomen en dat het ook alleen kan met algemene stemmen “kan” besluiten. Er is daarmee – blijkens het woord “kan” sprake van een zogenaamde discretionaire bevoegdheid. Dat is de bevoegdheid van het bestuur om zelf te bepalen of en hoe het bestuur de bevoegdheid zal gebruiken.

Geen onbegrensde bevoegdheid

Dat houdt in dit geval in dat degene die alle certificaten in bezit heeft, niet zonder meer decertificering kan verlangen. Aan de andere kant wil het ook niet zeggen dat het bestuur van de stichting een onbegrensde bevoegdheid heeft om een verzoek tot decertificering af te wijzen. Het in handen komen van de aandelen bij één persoon kan een belangrijke reden voor decertificering zijn. Maar het kan ook de bedoeling van de certificering geweest zijn om de zeggenschap van de aandeelhouders ook definitief uit te sluiten als slechts één aandeelhouder alle aandelen houdt of als het in verband met de continuïteit van de onderneming niet verantwoord is de zeggenschap in handen te leggen van de enige certificaathouder. Dat zijn gronden om een verzoek tot decertificering af te wijzen.

Wilt u meer weten over certificering en decertificering van aandelen? Bel ons voor het maken van een afspraak.

In een testament legt u vast wat er met uw nalatenschap moet gebeuren en hoe dat moet worden afgewikkeld. In een levenstestament legt u juist vast wat er moet gebeuren als u nog wel leeft, maar niet meer in staat bent om zelf beslissingen te nemen. Daarmee voorkomt u dat de kantonrechter gaat bepalen wie bevoegd is om namens u te handelen. Dat zou dan iemand kunnen zijn waaraan u dat niet zou toevertrouwen.

Aan de basis van het principe van levenstestamenten staat nauw overleg tussen notarissen, rechters, artsen en banken. Hun inbreng is verwerkt in de documenten die notarissen als basis voor het maatwerk voor u hanteren. In het levenstestament legt u uw wensen op persoonlijk, financieel en medisch gebied vast voor de situatie dat u ooit niet meer in staat zou zijn om deze wensen zelf uit te drukken. Dank daarbij aan wensen over uw vermogen, eventuele schenkingen en eventuele medische wensen.

Meestal bevat een levenstestament een volmacht voor uw financiële belangen en een volmacht voor uw persoonlijke en medische belangen. In het levenstestament bepaalt u wie namens u kan handelen wanneer u daar zelf niet meer toe in staat bent. Vaak is dat een partner of een of meer kinderen, maar u kunt daar ook derden voor aanwijzen. U regelt daarin ook de bevoegdheden van de gemachtigde, bijvoorbeeld het beheren van bankrekeningen, het regelen van belastingzaken, onder welke voorwaarden uw woning verkocht mag worden of schenkingen en giften mogen worden gedaan.

Uw levenstestament wordt – net als uw testament – geregistreerd in het Centraal Levenstestamentenregister. Daartoe bevoegde personen mogen het levenstestament inzien en ervoor zorgen dat uitvoering wordt gegeven aan uw wensen.

Medische volmacht

Het levenstestament biedt de mogelijkheid er medische wilsverklaringen aan te hechten. Daarin kunt u vastleggen over onder meer het al dan niet doorbehandelen in bepaalde situaties, het al dan niet toepassen van euthanasie,

Het is wel belangrijk dat u het medische uittreksel van het levenstestament aan uw huisarts geeft. Dat is het gedeelte van het levenstestament waarin de medische volmacht en de medische verklaring(en))zijn vastgelegd. De huisarts kan deze toevoegen aan uw medisch dossier. Het verdient aanbeveling om elk jaar bij de huisarts langs te gaan om de medische volmacht te bespreken en opnieuw te bekrachtigen. Met een verouderde volmacht kan de huisarts niet zonder meer besluiten om bepaalde handelingen al dan niet uit te voeren. Dat risico is niet helemaal weg als u wel recent nog de volmacht bij de huisarts heeft bekrachtigd, die blijft zijn of haar eigen verantwoordelijkheid houden.

Wilt u meer weten over de mogelijkheden van een levenstestament? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Een koper van speculatieve landbouwgrond die zich misleid voelt door de verkoper hoeft geen boete te betalen voor het niet nakomen van de koop. Dit heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland bepaald. Het is de tweede keer in korte tijd dat een rechter in zo’n zaak in het voordeel van de koper oordeelt.

De koper heeft voor bijna 65.000 euro speculatieve landbouwgrond gekocht. Nadat de notaris hem nadrukkelijk heeft gewezen op het zeer speculatieve karakter hiervan, wil hij van de koop af en betaalt de koopprijs niet. De verkoper heeft de koop daarop buitengerechtelijk ontbonden en maakt aanspraak op de contractuele boete van 20 procent van de koopprijs, ongeveer 13.000 euro. De koper wil de boete niet betalen en beroept zich op vernietiging van de koopovereenkomst op grond van oneerlijke handelspraktijken. De kantonrechter is het hiermee eens.

Misleidende handelspraktijk

Volgens de kantonrechter is sprake van een uiterst speculatieve en risicovolle belegging, waarover de verkoper geen open kaart heeft gespeeld. De verkoper heeft zich daarmee bediend van een misleidende handelspraktijk zoals bedoeld in artikel 6:193c BW. Ook heeft de verkoper essentiële informatie die de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit te nemen, in de fase voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst weggelaten. Daarmee is volgens de kantonrechter sprake van een misleidende omissie als bedoeld in artikel 6:193d BW.

Vernietiging koopovereenkomst

Nu de conclusie is dat de verkoper zich heeft bediend van misleidende en daarmee oneerlijke handelspraktijken, aanvaardt de kantonrechter het beroep van de koper op vernietiging van de koopovereenkomst. Dit betekent dat de verkoper daarvan geen nakoming kan vorderen en de koper ook geen contractuele boete verschuldigd is.

Eerdere uitspraak

In een eerdere vergelijkbare zaak heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Holland geoordeeld dat een koper van speculatieve landbouwgrond die zich misleid en onder druk gezet voelde door de verkoper de koop niet hoeft na te komen.

Bron: KNB

Binnen huwelijken wordt door een van de partners wel eens vermogen verschoven naar de andere partner. Normaal gesproken ontstaat er dan een vergoedingsrecht, behalve als er goede reden is voor de vermogensverschuiving. Wat kan een goede reden zijn?

In het huwelijksvermogensrecht is in 2018 de wettelijke gemeenschap van goederen herzien. Tot die wijziging trouwden mensen in een algehele gemeenschap van goederen. Na de wijziging trouwen mensen – als zij geen huwelijkse voorwaarden maken – in beperkte gemeenschap. Dat betekent dat de verschillen in vermogens van beide echtgenoten blijven bestaan. Dan kan bijvoorbeeld de vraag ontstaan of er een vergoedingsrecht ontstaat als de ene echtgenoot voor de ander een verbouwing financiert, de hypotheek voor een deel aflost of een auto koopt. Ontstaat er dan een recht op vergoeding of niet?

Vergoedingsrecht

De algemene regel is bij verschuiving van vermogen van de ene naar de andere echtgenoot een vergoedingsrecht ontstaat. Alleen als daar een goede r4eden voor is, kan worden afgeweken van deze regel. Zo’n goede reden kan bijvoorbeeld zijn dat beide echtgenoten er onderling andere afspraken over hebben gemaakt. Een andere goede reden kan zijn dat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid als er nog een vergoeding moet worden betaald. Dat laatste kan zijn als een verbouwing al heel lang gelden plaatsvond of een aangekochte auto helemaal is afgeschreven.

Overigens speelt bewijsrecht een belangrijke, meestal doorslaggevende rol in procedures over vergoedingen. Degene die de vergoeding wil hebben moet bewijzen dat er een vermogensverschuiving is, bijvoorbeeld in de vorm van door hem of haar betaalde rekeningen. Als dat bewezen kan worden moet degene die de vergoeding zou moeten betalen – om die betaling te voorkomen – moeten bewijzen dat er een rechtvaardiging was voor die vermogensverschuiving, bijvoorbeeld een schenking.

Wilt u meer weten over vermogensverschuiving binnen het huwelijk of andere samenlevingsvorm? Bel ons voor het maken van een afspraak.

De hypotheekrente voor familiehypotheken gaat niet beperkt worden. Vanuit de Tweede Kamer was bij sommige partijen weerstand tegen het vermeende voordeel van de familiehypotheek ten opzichte van de afgeschafte jubelton. Het kabinet ziet geen bevoordeling ten opzichte van belastingplichtigen die een lening afsluiten bij een financiële instelling. Dat voordeel ziet het kabinet ook niet als de leners een schenking gebruiken voor rente of aflossing in vergelijking met schenkingen die aan andere doelen wordt besteed.

Een familiehypotheek kan een uitkomst zijn als de bank niet meer dan 100 procent van de waarde van de woning wil financieren. Ouders kunnen het bedrag dat bijvoorbeeld nodig is voor eventuele bijkomende kosten of een verbouwing lenen.

De bank telt de schuld die het kind heeft bij de ouders wel mee bij de berekening van het bedrag dat het kind mag lenen. Het is mogelijk dat de bank daarom alsnog een streep zet door de lening bij de bank omdat het inkomen niet genoeg is om beide leningen te financieren.

Overeenkomst

Net als bij een hypotheek bij een bank moet de familiehypotheek worden vastgelegd in een overeenkomst. Daar moeten beide partijen zich aan houden. In de overeenkomst staat onder meer de rente en de aflossing die het kind moet betalen.

Om gebruik te kunnen maken van de hypotheekrenteaftrek mag de rente niet veel lager of hoger zijn dan wat een bank zou vragen voor dezelfde lening. De lening moet dus te vergelijken met een lening bij een bank. Als aan alle voorwaarden wordt voldaan, mag de hypotheekrente worden afgetrokken in de aangifte van de inkomstenbelasting.

Schenken

De ouders hoeven over de ontvangen rente geen belasting te betalen. Ook kunnen zij het bedrag dat het kind jaarlijks aan rente en aflossen betaalt schenken. Het is aan te raden daarbij rekening te houden met het jaarlijkse bedrag dat ouders belastingvrij mogen schenken aan hun kinderen, in 2024 is dat € 6.633.

Wilt u meer weten over de familiehypotheek? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Het ministerie van Economische Zaken en Klimaat heeft nog geen duidelijkheid over de eisen, beperkingen en waarborgen die moeten gelden bij het regelen van de winst en het vermogen van de maatschappelijke bv. Het voorontwerp is voorgelegd aan een aantal deskundigen.

De minister wil weten of de ontworpen bepalingen voldoende effectief en praktisch werkbaar zijn. Als zij dat ontkennend beantwoorden, wil de minister weten waarom, en welke betere bepalingen zouden moten worden opgenomen. Na antwoord van de deskundigen neemt de minister een besluit over de voortgang van dit traject.

Het wetgevend traject voor een maatschappelijke bv is een langlopend traject. De consultatie over het wetsvoorstel is in 2021 gehouden, het proces zal nog wel even lopen.

Het kabinet wil de regelgeving en het speelveld voor bedrijven met sociale of maatschappelijke doelen verbeteren met een maatschappelijke bv. Er komt een nieuwe juridische vormgeving van sociaal ondernemerschap. Sociale ondernemingen kunnen de status van maatschappelijke bv (BVm) krijgen.

Sociale ondernemingen zijn onder meer actief bij maatschappelijke vraagstukken als bijvoorbeeld energie en klimaat, zorg, onderwijs en veiligheid. Met de BVm zijn zij daarmee herkenbaar als

een bedrijf dat maatschappelijke impact vooropstelt boven het uitkeren van winst aan aandeelhouders. De winst blijft voor een aanzienlijk deel beschikbaar voor het realiseren en uitbouwen van maatschappelijke impact.