Notarissen passeren in 2021 meer dan 2 miljoen akten

(Bron KNB) Notarissen hebben afgelopen jaar gezamenlijk 2.000.078 akten gepasseerd. Dat zijn er bijna 50.000 meer dan in 2020, een stijging van 2,5 procent. Het is het derde jaar op rij dat notarissen een recordaantal akten passeren. In 2016 passeerden ze gezamenlijk 1.557.672 akten. In 5 jaar tijd is het aantal notariële akten toegenomen met ruim 28 procent.

De stijging in 2021 komt voor een groot deel voor rekening van hypotheekakten. Dat aantal steeg met ruim 35.000 tot iets meer dan 476.000 akten, een stijging van 8 procent. Ook de stijging van het aantal oprichtingen van een besloten vennootschap (bv) is opvallend. Dat aantal steeg met ongeveer 10.300 akten tot bijna 79.500, een stijging van net geen 15 procent.

Minder overdrachten

Voor het eerst in jaren is het aantal overdrachten van onroerend goed afgenomen. Passeerden notarissen in 2020 nog ruim 405.000 overdrachtsakten, in 2021 waren dat er ruim 379.000: een afname van 26.000 akten, oftewel een daling van 6,5 procent. Dit is een direct gevolg van de stagnatie op woningmarkt.

Ook meer (levens-)testamenten

In de familiepraktijk nam het aantal testamenten in 2021 met 4.000 akten toe tot in totaal 311.500, een stijging van 1,3 procent. Het aantal levenstestamenten steeg met 2,5 procent van 165.600 in 2020 naar ongeveer 169.700 in 2021. Andere akten in de familiepraktijk stegen relatief gezien nog meer. Zo nam het aantal verklaringen van erfrecht toe met 3.250 akten tot 77.200 (+4,4 procent). Het aantal samenlevingscontracten steeg met 3.900 akten tot 48.600 (+8,7 procent) en het aantal akten met huwelijkse voorwaarden nam met 1.250 toe tot 12.200 akten, een stijging van 11,5 procent.

Ondernemingspraktijk in de lift

Behalve de sterke stijging van het aantal nieuwe bv’s namen ook de aantallen van andere akten in de ondernemingspraktijk toe. Het aantal akten waarin de levering van aandelen wordt geregeld nam met 5,5 procent toe tot 32.150. Ook het aantal statutenwijzigingen van bv’s en stichtingen steeg, met respectievelijk 6,9 procent tot 15.850 akten en 10,6 procent tot 14.350 akten.

Geen rekening en verantwoording verschuldigd over besteding van schenking

Soms richten mensen stichtingen met een bepaald doel op om iets te betekenen voor de maatschappij. De oprichter is dan soms ook enig bestuurder van de stichting. In zijn of haar testament wordt dan ook nogal eens bepaald dat er een substantieel deel van de nalatenschap (geldbedrag) wordt geschonken aan de stichting.

Tot aan de Hoge Raad is de vraag aan de orde geweest of de erfgenaam of erfgenamen nadien van de stichting kunnen verlangen dat deze rekening en verantwoording aflegt over het gevoerde beleid. Dit om te controleren of de giften al dan niet conform het doel van de stichting zijn besteed.

De Hoge Raad gaat niet mee in dat verlangen. Op deze manier geschonken bedragen behoren immers tot het vermogen van de stichting. Om die reden – maar ook gelet op de doelstelling van de in dit geval betrokken stichting – brengt de betrokkenheid van de erflater (degene die het bedrag per testament heeft geschonken) niet met zich mee dat de stichting zich tegenover de erfgenamen moet verantwoorden.

Wilt u meer weten over schenkingen via testament? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Verhuur appartement in kamers niet altijd in strijd met splitsingsreglement

Een veel voorkomend verschijnsel in huisvesting van vooral studenten is dat een ouder een appartement voor hun studerende kind koopt. In veel gevallen trekken daar ander studenten bij in, die huur voor hun kamers betalen. Voor sommige Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) gaat dat te ver, zij beroepen zich op het splitsingsreglement. Het is niet ongebruikelijk dat in splitsingsreglementen is opgenomen dat het privé-gedeelte van een woning bestemd is voor particulier woongebruik door “de tot gebruik gerechtigden met hun eventuele gezin”. Als een gebruik daarvan afwijkt, is toestemming nodig van de VvE.

Echter, zolang het gebruik van het privégedeelte in het splitsingsreglement niet afhankelijk is gesteld van de toestemming van de vergadering van de VvE en gebruik van het privégedeelte onder ‘particulier woongebruik’ valt, is dan ook geen toestemming van de VvE nodig.
Als verhuur en andere vormen van ingebruikgeving van een appartement voor langere tijd in overeenstemming zijn met de bestemmingsbepaling in de splitsingsakte, is dat ook volgens het hof geoorloofd als in de bepaling de term “hun gezin” is vermeld. Het leidt immers tot ‘particulier woongebruik’ door de huurder/gebruikers zelf, die vanwege die bepaling niet uit één gezin hoeven te komen. Wil een VvE dat toch voorkomen, dan moet het splitsingsreglement in de bepaling bevatten dat er sprake moet zij van particulier woongebruik door “de tot gebruik gerechtigden met zijn eventuele gezin”.

Wilt u meer weten over “verkamering” van appartementen? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Traject voor digitaal oprichten bv weer stap verder

(Bron KNB) De ministerraad heeft ingestemd met een voorstel voor het aanpassen van Boek 2 BW en de Wet op het notarisambt (Wna) om volledige online oprichting van een bv mogelijk te maken. Het voorstel gaat nu voor advies naar de Raad van State.

De wetswijziging maakt het voor iedereen mogelijk om op afstand een bv op te richten via een elektronische notariële akte, met elektronische identificatie en elektronische ondertekening op de hoogste betrouwbaarheidsniveaus. Cliënten hoeven daarvoor niet naar het notariskantoor: een beeldverbinding met de notaris volstaat. Bij vermoedens van identiteitsfraude of twijfel over de handelingsbekwaamheid of beschikkingsbevoegdheid van de oprichter mag de notaris om fysieke verschijning vragen.

Implementatie

Volgens een Europese richtlijn moet per 1 augustus 2021 digitaal een bv kunnen worden opgericht. Nederland maakt gebruik van een uitstelmogelijkheid en richt zich op inwerkingtreding per 1 augustus 2022. Het door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) ontwikkelde digitaal passeren platform is al gereed voor gebruik en kan vanaf de implementatiedatum ook daadwerkelijk worden gebruikt.

Testen

In de tussentijd lanceert de KNB begin 2022 een plek om kennis te maken met het digitaal oprichten van de bv en te testen hoe het digitaal passeren straks gaat. Afgelopen periode heeft de KNB gewerkt aan een speciale kennisbank en proeftuin hiervoor

Wilt u meer weten over digitaal oprichten van een bv? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Schenk- en erfbelasting 2022

Schenk- en erfbelasting worden geregeld in de Wet op de schenk- en erfbelasting. Daarin is geregeld dat u belasting moet betalen over wat u uit iemands nalatenschap krijgt. Onderstaand de nieuwe vrijstellingsbedragen voor 2022.


Schematisch overzicht Schenk- en erfbelasting 2022

Deel van de belaste verkrijging

Tariefgroep 1 (partners en kinderen)

Tariefgroep 1A (kleinkinderen)

Tariefgroep 2 (overige verkrijgers)

zie ()

(tot € 130.425) 10%

(tot € 130.425) 18%

(tot € 130.425) 30%

Zie ()

(v.a. € 130.425) 20%

(v.a. € 130.425) 36%

(v.a. € 130.425) 40%

Vrijstellingsbedragen erfbelasting

Partners

€ 680.645

Kinderen en kleinkinderen

€ 21.559

Zieke en gehandicapte kinderen

€ 64.666

Ouders

€ 51.053

Overige verkrijgers

€ 2.274

Vrijstellingsbedragen schenkbelasting

Kinderen

€ 5.677

Kinderen 18-40 jaar (eenmalig)

€ 27.231

Kinderen 18-40 jaar (eenmalig, indien de schenking wordt gebruikt voor studie )

€ 56.724

Overige verkrijgers

€ 2.274

De schenkingsvrijstelling voor de eigen woning bedraagt voor 2022 € 106.671 belastingvrij te schenken. De schenking moet wel aan de eigen woning wordt besteed, de ontvanger moet jonger zijn dan 40 jaar.

Bedrijfsopvolgingsregeling

Het overhevelen van uw bedrijf naar uw kinderen is helemaal vrijgesteld van belasting. Althans voor zover de onderneming niet meer dan €1.134.403 waard is. Als uw bedrijf meer waard is, dan geldt een 100% vrijstelling voor het deel dat de verkrijger krijgt van die € 1.134.403; voor het meerdere geldt een vrijstelling van 83%. Voor de belasting die dan eventueel nog is verschuldigd (meestal tariefgroep 1 tegen een tarief van 10-20%) kan uw kind tien jaar uitstel van betaling krijgen.

U moet wel aan een aantal voorwaarden voldoen. Wilt u gebruik maken van de regeling, dan moet uw zoon of dochter de onderneming vijf jaar voortzetten. En u moet 55 jaar of ouder zijn.

Goede doelen

Regeling voor Algemeen nut beogende instellingen (ANBI’s). Alleen instellingen die (nagenoeg) uitsluitend het algemeen nut beogen komen in aanmerking voor de ANBI-regeling. Dat betekent dat zij geen belasting hoeven te betalen over ontvangen schenkingen.

Daarnaast is er een regeling voor Sociaal belang behartigende instellingen (SBBI’s). Dat zijn bijvoorbeeld sportorganisaties en niet-commerciële dorpshuizen. Ook SBBI’s hoeven geen schenk- of erfbelasting te betalen over de schenkingen en nalatenschappen die ze ontvangen.

Verkoper aandelen moet betrouwbaarheid koper onderzoeken

Ondanks maatregelen om BV-fraude tegen te gaan, is het wel gewoon toegestaan om als eigenaar/grootaandeelhouder om aandelen in de BV te verkopen voor een laag bedrag, zodat de nieuwe aandeelhouder de schulden van de BV overneemt. In dergelijke gevallen mag van de koper worden verwacht dat hij – gelet op de nog aanwezige schulden – grondig onderzoek doet naar de motieven en achtergronden van de koper, zodat hij er van mag uitgaan dat de koper de BV zal voortzetten.

In een recente casus had de verkoper ook onderzoek gedaan, waaruit hij naar eigen zeggen niets vreemds had kunnen ontdekken. Desondanks bleek uit dat onderzoek dat de koper eerder met faillissementen en schuldsaneringen te maken had. Zelfs een simpele zoekopdracht op internet kan laten zien of een koper bij eerdere faillissementen betrokken is geweest. Als de aandelen bovendien voor een uitzonderlijk lage prijs zijn overgedragen, gaan ook voor rechters alle bellen rinkelen.

Wie willens en wetens het risico neemt dat de over te dragen BV haar verplichtingen naar schuldeisers niet meer kan nakomen, trekt zich te weinig aan van de belangen van de schuldeiser(s) en handelt daarmee onzorgvuldig en daarmee ook onrechtmatig tegenover de nog bestaande schuldeiser(s) van de BV.

Wilt u meer weten over het verkopen van (de aandelen in) uw BV? Bel ons voor het maken van een afspraak.


Veel starters laten btw-aftrek opstartkosten liggen

(Bron Belastingdienst) Uit een peiling van de Belastingdienst blijkt dat bijna een kwart van de startende ondernemers en zzp’ers de opstartkosten van hun bedrijf niet goed bijhoudt in hun btw-aangiften. Ondernemers kunnen immers óók btw terugvragen over de zakelijke kosten die zij maakten voordat ze zich inschreven bij de Kamer van Koophandel (KVK).

Ondernemen blijft populair. Tussen 1 januari 2021 en 1 oktober 2021 startten 46.323 nieuwe bedrijven, een stijging van 7 procent ten opzichte van diezelfde periode in 2020 (KVK bedrijvendynamiek, derde kwartaal 2021).
Uit de peiling blijkt verder dat mensen vaak niet weten dat de zakelijke kosten die zij al maken voordat ze hun onderneming starten, ook aftrekbaar zijn voor de inkomstenbelasting. Dit kunnen bijvoorbeeld kosten zijn voor een website of voor briefpapier. Voor de inkomstenbelasting geldt daarnaast dat de uren die ze besteden aan hun onderneming voordat ze zich inschrijven bij de KVK, ook meetellen voor het urencriterium.

De peiling is van 6 oktober tot en met 12 oktober 2021 uitgevoerd onder 1012 ondernemers, waarvan 430 startende en kleine ondernemers (zzp’ers) die zelf hun btw-aangifte regelen of gebruikmaken van de kleineondernemersregeling. De ondernemers die gebruikmaken van de kleineondernemersregeling (182) beantwoordden geen vragen over de btw-aangifte.

Uitvoering levenstestament staat of valt bij opstelling gevolmachtigde(n)

Met een levenstestament is het mogelijk om vooraf te bepalen door wie en op welke wijze uw financiële en/of zorgbelangen moeten worden geregeld indien u daarover zelf geen beslissingen meer kunt nemen. Bij het aanwijzen van een of meer gevolmachtigden in een levenstestament is het verstandig om vooraf zo goed mogelijk rekening te houden met de praktische uitvoerbaarheid van wat in het levenstestament wordt bepaald.

Het is vooraf niet altijd mogelijk om rekening te houden met toekomstige feiten en omstandigheden waar een gevolmachtigde mee te maken kan krijgen. Een levenstestament vormt in beginsel een passende voorziening voor het geval een volmachtgever niet meer tot een behoorlijke waarneming van diens vermogensrechtelijke belangen in staat is. Een dergelijk levenstestament dient in beginsel ook te worden geëerbiedigd door de rechter. Zo wees de kantonrechter een verzoek van een kind af om een meerderjarigenbewind in te stellen over het vermogen van haar moeder omdat haar moeder een levenstestament had opgesteld dat voorrang zou hebben boven het bewind.

Het Hof heeft de beschikking van die kantonrechter later vernietigd en toch een meerderjarigenbewind ingesteld met benoeming van een onafhankelijke professional als bewindvoerder. Het Hof oordeelde dat er sprake kan zijn van bijzondere omstandigheden die maken dat de instelling van een bewind toch noodzakelijk blijkt. In dit concrete geval zorgde een ernstig verstoorde familieverhouding en het onderlinge wantrouwen tussen de gevolmachtigden (de vier kinderen) dat het levenstestament in de praktijk niet uitvoerbaar was gebleken.

In het betreffende levenstestament waren de vier kinderen van de volmachtgever namelijk uitsluitend gezamenlijk bevoegd om de belangen van hun moeder waar te nemen. Door de feitelijk slechte verstandhouding tussen de gevolmachtigde kinderen konden de in het belang van hun moeder zijnde beslissingen nauwelijks genomen worden. Anders dan de kantonrechter was het Hof dan ook van oordeel dat de vermogensrechtelijke belangen van hun moeder door het levenstestament onvoldoende waren gewaarborgd en de instelling van een bewind over goederen die aan haar (zullen) toebehoren noodzakelijk was.

In de hiervoor beschreven rechtszaak werd door een kind een verzoek tot onderbewindstelling ingesteld omdat deze van mening was dat er niet volgens het levenstestament werd gehandeld. Dit kind zou volledig buiten de van belang zijnde beslissingen en de bankzaken zijn gehouden. Ook zou over het beheer van de lopende rekening al geruime tijd onenigheid hebben bestaan. Het beheer gebeurde op niet transparante wijze. De rekeningen van moeder zouden selectief betaald worden en over het uitgavenpatroon zou onenigheid hebben bestaan. Zaken die het betreffende kind in het belang van moeder noodzakelijk achtte, werden volgens deze door de andere gevolmachtigden niet mogelijk gemaakt. Bovendien werd over tal van zaken geen overeenstemming bereikt, zodat voor moeder van belang zijnde beslissingen nauwelijks konden worden genomen.

Dit alles ging volgens het betreffende kind en dus ook volgens het Hof ten koste van de belangen van moeder. Het levenstestament bood dus geen uitweg, terwijl de vermogensrechtelijke beslissingen in de toekomst alleen maar zouden toenemen; er moest bijvoorbeeld nog over een leegstaande woning van moeder een beslissing worden genomen.

Bij het opstellen van een levenstestament is het belangrijk om vooraf te beoordelen of de aan te wijzen gevolmachtigden het goed met elkaar kunnen vinden in de voor u in de toekomst wellicht te nemen beslissingen. Vertrouwen zij elkaar en denken zij allen hetzelfde en staat daarbij het belang van u als volmachtgever voorop? Bespreek vooraf duidelijk met de gevolmachtigden hoe u diverse zaken geregeld zou willen hebben en beoordeel dan hoe de gevolmachtigden daarop reageren en beperk anders het aantal personen aan wie u volmacht wilt verlenen.

Wilt u meer weten over het maken van een levenstestament? Bel ons voor een afspraak.

Overspannen woningmarkt, let toch op (verborgen) gebreken.

Nu de woningmarkt volkomen op zijn kop lijkt te staan door grote vraag en weinig aanbod lijkt de aandacht voor de staat van een bestaande woning op de achtergrond te raken. Bang om achter het net te vissen komt het voor dat een koper overhaast een bod op een woning uitbrengt zonder zich te bekommeren om de technische staat van de woning. In de dagelijkse praktijk duiken regelmatig (ernstige) gebreken op die pas na de overdracht van een bestaande woning kenbaar worden voor de nieuwe eigenaar.

De waslijst met voorbeelden is eindeloos. Van een vaatwasmachine waarbij de afvoer alleen in de kruipruimte wegliep, tot volkomen uitgespoelde funderingen en doorslaande vochtplekken verstopt achter een vaste kast etc. etc. Telkens weer is het vervolgens de vraag of de koper de vorige eigenaar of zelfs de eigenaar daarvoor nog kan aanspreken voor de geleden schade. Dat dit van groot belang kan zijn is evident. Het herstellen van de fundering van een woning kan zomaar € 60.000,– kosten.

Mocht je als koper te maken krijgt met een verborgen gebrek dan is de juridische vraag of er sprake is van non-conformiteit. Dit houdt in dat het gekochte huis niet voldoet aan het verwachtingspatroon dat de koper volgens de wet mocht hebben. Of dit zo is, is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Heeft de verkoper voldaan aan zijn wettelijke mededelingsplicht, heeft de koper voldaan aan zijn wettelijke onderzoekplicht. Hoe zat het met de deskundigheid van partijen, heeft er een bouwkundig onderzoek plaatsgevonden, zijn er schriftelijke bewijzen?

Van de verkoper mag in ieder geval worden verwacht dat hij alle bekende feiten en omstandigheden naar voren brengt waarvan hij weet of kan vermoeden dat deze voor de koper van belang kunnen zijn. Daartegenover staat dat de koper vooraf moet onderzoeken wat hij gaat kopen, een tweedehands auto koop je per saldo ook niet met je ogen dicht. De onderzoekplicht komt er op neer dat alles wat een koper redelijkerwijs had kunnen zien, later niet meer op de verkoper verhaald kan worden. Dit gaat vrij ver, zo moet er bijvoorbeeld in kruipruimten worden gekeken of deze droog zijn en op het dak gekeken worden of er geen zichtbare schade is. Bij het sluiten van een voorlopige koopovereenkomst is het altijd verstandig om een ontbindende voorwaarde in te bouwen op grond waarvan de koopovereenkomst ontbonden kan worden als uit een bouwkundige keuring blijkt dat er sprake is van (verborgen) gebreken. Als er een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie aangevraagd is dan moet de taxateur extra letten op bouwkundige gebreken aan de woning. Hoe ouder een woning uiteindelijk is, hoe meer gebreken er kunnen spelen.

Hoe graag u een woning ook zou willen kopen, ons advies is om voor iedere woning die ouder is dan circa 20 jaar toch goed op te letten of de bouwkundige staat in orde is. Bent u de verkoper van deze woning dan is het een goed idee om zelf een bouwkundige keuring te laten uitvoeren en deze bij de verkoopdocumentatie te voegen. U bent de koper dan voor en kan sneller tot zaken komen. Heeft u hulp nodig bij het formuleren van clausules in de koopakte of wil u deze even laten checken op rechtsgeldigheid neem dan gerust tijdig contact met ons kantoor op.

Schenking ouders aan kinderen verlaagt erfbelasting en bijdrage langdurige zorg

Ook dit jaar zal er bij veel notarissen zo tegen het einde van het jaar de vraag gesteld worden hoe vermogen van ouders naar kinderen kan worden overgeheveld om bijvoorbeeld de heffing van erfbelasting te besparen bij overlijden of minder te hoeven bijdragen aan de zorg op grond van de Wet Langdurige Zorg (WLZ).

In de eerste plaats kan worden geschonken in contanten van de spaarrekening. Dat is de gemakkelijkste vorm van schenken en kan onderling worden geregeld tussen ouders en kinderen.
Maar zit het vermogen vast, bijvoorbeeld in een huis, en heeft u niet de beschikking over veel contanten, of wilt u uw financiële buffer behouden op uw spaarrekening, dan kunt u toch nog wel profiteren van de belastingvoordelen van schenken.
U kunt dan namelijk op papier een bedrag schenken. Pas na uw overlijden krijgt uw kind dit bedrag ook echt in handen. Uw vermogen vermindert op papier en uw kind krijgt het bedrag niet in handen. Het bedrag dat op papier is geschonken leent u direct weer terug van uw kind. U moet wel jaarlijks rente gaan betalen aan uw kind over het bedrag dat u op papier geschonken heeft. Deze rente bedraagt 6%. Als u meerdere jaren een dergelijke schenking doet zal u dus steeds meer rente aan uw kind moeten betalen.

In de aangifte inkomstenbelasting moet u in box III opgeven dat u een schuld heeft aan uw kind. Uw kind geeft bij zijn aangifte inkomstenbelasting in box III op dat hij een vordering heeft op u. Uw kind gaat dus wel extra inkomstenbelasting betalen als hij in box III boven de vrijstelling uitkomt.
Door het doen van schenkingen verlaagt u dus uw eigen vermogen en over het vermogen dat u nalaat als u komt te overlijden zal dan minder erfbelasting betaald hoeven te worden.

Wet Langdurige Zorg

Door te schenken wordt ook de hoogte van de WLZ bijdrage lager indien u in de zorg terecht komt. Op grond van het huidige recht zijn dergelijke schenkingen gewoon rechtsgeldig en kunnen deze niet worden teruggedraaid, ook al zijn deze schenkingen gedaan met dat opzettelijke doel tot vermindering van de eigen bijdrage. Het is overigens wel mogelijk dat de overheid hier in de toekomst regels aan gaat stellen!
Voor het doen van schenkingen met dat doel moet u wel ruim op tijd beginnen met schenken wil het effect hebben. Voor het vaststellen van de eigen bijdrage kijkt men immers naar de omvang van het vermogen met als peildatum 1 januari en wel twee jaar voor de eerste opname in de zorginstelling. Vervolgens wordt voor elk volgend jaar de eigen bijdrage vastgesteld op basis van de gegevens per 1 januari twee jaar daarvoor.

Notariële akte

Voor een schenking op papier gelden wel wettelijke regels. Een schenking op papier moet u namelijk regelen via de notaris in een notariële akte. Om notariskosten te besparen wordt soms een contante schenking gedaan en onderhands het geld terug geleend, echter zal de inspecteur van de belastingdienst stellen dat een dergelijke schenking pas feitelijk na de dood van de schenker wordt uitgevoerd en daarvoor moet een notariële akte worden gemaakt.

Belastingtarief en vrijstelling

De tarieven en vrijstellingen voor de schenkbelasting worden jaarlijks vastgesteld. Het tarief van de schenkbelasting wordt bepaald door de relatie tussen de ontvanger en de schenker. Per categorie zijn er ook nog algemene vrijstellingen en soms extra of verruimde vrijstellingen. De jaarlijkse vrijstelling voor een schenking tussen bijvoorbeeld ouder en kind bedraagt voor dit jaar €.6.604,00 en als er meer wordt geschonken is de heffing minimaal 10%. Op de site van de Belastingdienst kunt u zelf ook uitrekenen hoeveel schenkbelasting er uiteindelijk te betalen is.

Wilt u meer weten over de mogelijkheden om te schenken, neemt u dan contact met ons op. Wij zullen u hierover graag adviseren.