De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) stelt voor om een zogenoemde ‘drietrapsraket’ in te voeren die consumenten moet beschermen tegen speculatieve grondhandel. Het voorstel voorziet in toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) op dit soort transacties, het verplicht stellen van een notariële koopovereenkomst en het hierdoor tijdig en actief tegengaan van misleiding van consumenten.

In de praktijk is het voor notarissen in verband met hun ministerieplicht momenteel heel moeilijk om niet mee te werken aan de overdracht van onroerend goed als deze niet in strijd is met het recht of de openbare orde. Bij speculatieve grondhandel knippen grondhandelaren landbouwpercelen op om dit te verkopen aan kleine beleggers. Vaak met de (valse) belofte dat er op termijn op deze grond gebouwd mag worden. De notaris komt over het algemeen pas in beeld nadat de koopovereenkomst is gesloten, dus bij de eigendomsoverdracht.

Eerder betrokken

Om misleiding van consumenten bij grondspeculatie tegen te gaan, willen notarissen eerder bij transacties worden betrokken. Ook willen zij meer mogelijkheden krijgen om medewerking aan dubieuze grondtransacties te weigeren.

Vergunningsplicht AFM

Om consumenten voor deze misleiding te behoeden, stelt de KNB in een position paper aan de Tweede Kamer een ‘drietrapsraket’ voor. De eerste maatregel is om ervoor te zorgen dat dit soort transacties onder AFM-toezicht komen te vallen en dus vergunningsplichtig zijn. Dit wordt bereikt door het afschaffen van de vrijstelling van de vergunningsplicht voor aanbieders van dit soort grondbeleggingen Nu gelden er namelijk nog vrijstellingen van deze vergunningsplicht, bijvoorbeeld als de aanbieder een kavel aan minder dan 100 consumenten aanbiedt, als het beleggingsobject deel uitmaakt van een serie kleiner dan 20 beleggingsobjecten of als de investering per beleggingsobject 100.000 euro of meer is. Daarnaast dient het begrip beleggingsobject aangepast te worden, zoals al eerder is gemeld in een brief aan de Tweede Kamer. Een perceel grond is nu namelijk geen beleggingsobject als de verkrijger ervan zelf verantwoordelijk wordt voor het beheer (onderhoud) ervan. Aanbieders van grondbeleggingen maken hiervan slim gebruik, waardoor er geen vergunning van de AFM nodig is.

Notariële koopovereenkomst

De tweede maatregel is het laten opstellen van de koopovereenkomst voor dit soort transacties door de notaris. Daardoor kan de notaris de koper tijdig – dus voor het sluiten van de koopovereenkomst – waarschuwen voor de risico’s van deze transactie.

Relevante informatie

Door de notaris verplicht de koopovereenkomst te laten opstellen voor dit soort transacties, kan deze actief controleren of de potentiële koper vooraf beschikt over alle voor de koop relevante informatie. Als de koper de koop desondanks toch wil doorzetten, dan is dat een bewuste keuze om op deze wijze te speculeren met dit soort grond.

De Europese Commissie heeft onlangs een voorstel voor nieuwe regelgeving gepubliceerd ter bescherming van kwetsbare volwassenen in grensoverschrijdende situaties. Bijvoorbeeld in geval van een verhuizing naar een ander EU-land. Het gaat specifiek om volwassenen die op grond van wilsonbekwaamheid niet in staat zijn voor hun eigen belang op te komen.

De nieuwe regelgeving bestaat onder meer uit een verordening die grensoverschrijdende zaken regelt voor de bescherming van volwassenen tussen EU landen. De verordening stelt welke rechtbank bevoegd is, welk recht van toepassing is, onder welke voorwaarden buitenlandse maatregelen van toepassing zijn en hoe autoriteiten kunnen samenwerken. Daarnaast legt het procedures voor om te bepalen welke persoon of autoriteit de volwassene in kwestie kan ondersteunen en representeren. Ook het opstellen van een levenstestament en de erkenning daarvan in grensoverschrijdende gevallen maakt deel uit van de regeling.

Uniform rechtskader

Een ander onderdeel van de regelgeving is een besluit van de Raad van de EU dat voorziet in een uniform rechtskader voor de bescherming van volwassenen waarbij niet-EU-landen betrokken zijn. Het verplicht alle EU-lidstaten om partij te worden of te blijven bij het Verdrag van 2000 inzake de bescherming van volwassenen, het zogenoemde HCCH 2000-verdrag.

Nederland

Het voorstel past goed in de inzet van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) om de toegang tot het recht voor iedereen te vergroten. De nieuwe regels zijn dan ook een stap in de goede richting om uniforme en grensoverschrijdende bescherming van kwetsbare volwassenen te realiseren en kunnen de notarissen helpen door rechtszekerheid te bieden, onder andere over de vraag welk recht van toepassing is. Naast het recente initiatief met Steffie.nl spant de KNB zich ook op Europees vlak in om gezamenlijk met onze partnerlanden in de CNUE zorg te dragen voor de maatschappelijke positie van de notaris. Om die reden zal de KNB dit wetgevingstraject goed monitoren.

(Bron KNB)

De notaris speelt een essentiële rol speelt tijdens cruciale momenten in ons leven. Of het nu gaat om een huwelijk, bedrijfsovername of overlijden, de notaris staat klaar om ons te begeleiden en te adviseren bij belangrijke beslissingen. Benieuwd naar de waarde van een notaris in jouw leven? Maak kennis met de inspirerende communicatiecampagne ‘Het moment’, gelanceerd door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB).

De campagne neemt je mee naar betekenisvolle momenten waarin de notaris een rol speelt. De 3 video’s laten zien hoe de notaris op een professionele en betrokken manier helpt bij het vormgeven van de toekomst. Of je nu op het punt staat om in het huwelijksbootje te stappen, je bedrijf wilt overdragen aan de volgende generatie, of te maken krijgt met een overlijden, de notaris staat voor je klaar om je door deze complexe processen te leiden.

Betrouwbare adviseur

Met de campagne “Het moment” wil de KNB laten zien dat de notaris niet alleen een expert is in juridische zaken, maar ook een betrouwbare adviseur en vertrouwenspersoon. Ontdek nu zelf de bijzondere verhalen op de speciale landingspagina www.notaris.nl/hetmoment en laat je meenemen in de wereld van de notaris.

Na meer dan een eeuw getouwtrek over de modernisering van de wetgeving rondom personenvennootschappen lijkt de kogel door de kerk. De consultatie over de Wet modernisering personenvennootschappen is van start gegaan. Iedere belanghebbende kan meepraten over hoe die nieuwe wet er uit zou moeten gaan zien.

De nieuwe wet moet voorzien in een juridische regeling voor het beginnen, voortzetten en eindigen van samenwerkingsverbanden die nu nog worden vormgegeven in een vennootschap onder firma, een maatschap of een commanditaire vennootschap.

Naast deze wet zal ook een overgangswet het licht gaan zien en moet ook de fiscale wetgeving worden aangepast.

Verouderde wet vervangen

De huidige regeling is verouderd en biedt de hedendaagse gebruiker te weinig mogelijkheden.De nieuwe wetgeving moet duidelijk en eenvoudig zijn. Een loffelijk streven maar niet makkelijk vorm te geven. Voor het handelsverkeer is rechtszekerheid een groot goed. De wet voorziet in regelingen voor toe- en uittreding van vennoten, aansprakelijkheid, vertegenwoordiging en de rechtsverhouding tussen vennoten.

Het wetsontwerp maakt onderscheid tussen personenvennootschappen met rechtspersoonlijkheid en personenvennootschap zonder rechtspersoonlijkheid. Voor het aangaan van personenvennootschappen is de inschakeling van een notaris niet vereist, maar vanwege hun kennis over dit specifieke recht met alle aandachtspunten wel raadzaam.

Voor het omzetten naar een besloten vennootschap is net zoals nu wel een notaris vereist dus in dat opzicht verandert er helemaal niets.

Wilt u meer weten over het oprichten of wijzigen van personenvennootschappen? Bel ons voor het maken van een afspraak.

De belastinginspecteur is extra alert bij aangiftes van geregistreerde partners die elk een eigen woning hebben. Voor de inkomstenbelasting zijn geregistreerde partners ook fiscaal partners. Soms trekken beide partners hypotheekrente af over hun respectieve woningen. Dat is voor de inspecteur reden om in te grijpen.

Volgens de geldende fiscale regelgeving mogen fiscale partners slechts voor één (al dan niet in gezamenlijke eigendom zijnde) eigen woning hypotheekrente aftrekken. Als beide partners dat toch doen, kan de inspecteur niet akkoord met de aangifte inkomstenbelasting van een van beide partners. Deze heeft dan geen recht op hypotheekrente aftrek.

Tot overmaat van ramp stelde de inspecteur in een recente zaak voor het Hof Amsterdam dat de woning van de partner die niet voor de aftrek in aanmerking kwam, als box 3 bezit geldt. Deze partner moet daardoor over de WOZ waarde vermogensrendementsbelasting betalen. Dit alles omdat de andere partner als eerste de aangifte IB had ingediend. Deze woning werd daarmee door de fiscus aangemerkt als (gezamenlijke) eigen woning voor beide partners.

De benadeelde partner vindt dat er sprake was van dwaling bij het aangaan van het geregistreerde partnerschap en het fiscale partnerschap. Het Hof oordeelt dat in het midden kan blijven of een van beide of beide partners bij de keuze voor het geregistreerd partnerschap en het fiscale partnerschap hebben gedwaald over de fiscale gevolgen. De inspecteur is ook niet verplicht om een partner hierover apart te informeren. Voor de woning die de benadeelde partner zelf bewoont, moet voor de box 3 heffing worden uitgegaan van de volle WOZ-waarde, ondanks dat deze aan zichzelf geen huur betaalt. Het beroep is ook voor het overige ongegrond, waarmee de betreffende partner financieel gezien de klos is.

Bovenstaande casus geeft weer eens aan hoe belangrijk het is om u van te voren goed te laten informeren over de financiële / fiscale gevolgen van een geregistreerd partnerschap. Dit geldt ook voor een huwelijk en een samenwoonrelatie. Wij kennen de fiscale regels rond de eigen woning. Maak dus tijdig een afspraak voor een adviesgesprek, beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald. Met het juiste advies en de bijbehorende documenten blijft de belastinginspecteur op veilige afstand.

In de praktijk blijkt nogal eens onduidelijk wat de rechten van een koper en de plichten van een aannemer zijn bij de wettelijke 5% regeling bij oplevering. Een voorbeeld daarvan speelde onlangs voor de Rechtbank Rotterdam. Een koper heeft bij de oplevering van zijn nieuwe appartement gebruik gemaakt van de 5%-regeling. Hij heeft dit bedrag echter niet gestort bij de notaris, omdat de aannemer volgens hem in gebreke is gebleven. De rechter oordeelt dat de koper dit bedrag alsnog moet storten. Hij heeft geen algemeen opschortingsrecht omdat aan dit recht al invulling is gegeven door het gebruikmaken van de 5%-regeling.

Werking 5%-regeling

De 5%-regeling is het wettelijke recht van de koper van een nieuwbouwwoning om bij de oplevering 5% van de aanneemsom in een depot te storten bij de notaris. De koper heeft daarmee een stok achter de deur voor de aannemer als bij de oplevering of in de eerste drie maanden na de oplevering gebreken blijken en de aannemer deze niet herstelt. Als de aannemer de gebreken niet herstelt, kan de koper de uitkering van 5% via de notaris tegenhouden.

Het achterhouden van de 5% kan op twee manieren:

1. via een depot : Een nieuwbouwwoning betaalt u in termijnen; deze staan in de koop-/aanneemovereenkomst vermeld. Bij een depot wordt de laatste betaaltermijn van 10% opgesplitst: u betaalt de helft aan de aannemer, de andere 5% zet u in een depot bij de notaris.
2. Via een bankgarantie: Een andere optie is dat de aannemer een bankgarantie stelt. Dit houdt in dat de bank garant staat voor de laatste 5% van de aanneemsom als de aannemer zijn verplichtingen niet nakomt. De aannemer verstrekt de bankgarantie aan de notaris. Meestal attendeert de aannemer of de notaris u erop dat er een vaak doorlopende bankgarantie is gesteld. In deze situatie betaalt u de volledige koop-/aanneemsom aan de aannemer.
   Controleer dus vóór de oplevering bij de notaris of de aannemer inderdaad een bankgarantie heeft gesteld. Is de bankgarantie er niet of niet goed, dan kunt u alsnog 5% in een depot storten bij de notaris.

Aannemer negeert 5%-regeling

Wat kunt u doen als de aannemer zich niet aan de 5%-regeling houdt? Wijs hem dan op bovenstaande informatie. Het is namelijk uw wettelijk recht. Komt u er dan alsnog niet uit met de aannemer? Neem dan contact op met de transportnotaris.

Zijn er gebreken bij/na de oplevering van de woning, dan zijn er twee opties:

1. De aannemer herstelt de gebreken binnen drie maanden. Herstelt de aannemer de gebreken binnen 3 maanden, teken dan niet voor het vrijvallen van het depot, maar laat het depot of de bankgarantie nog even staan. Misschien ontdekt u binnen de resterende tijd van de drie maanden nog nieuwe gebreken en heeft u de 5%-regeling alsnog nodig. Zijn alle gebreken na drie maanden hersteld, dan stort de notaris het bedrag op de rekening van de aannemer of laat de bankgarantie vrijvallen.
2. De gebreken worden niet binnen drie maanden hersteld. Herstelt de aannemer de gebreken van de nieuwbouwwoning niet binnen drie maanden? Dan mag u na drie maanden een bepaald bedrag in het depot houden. Dit bedrag moet in ‘redelijke verhouding’ staan tot de nog aanwezige gebreken. Stel de notaris en de aannemer hiervan schriftelijk op de hoogte. De notaris kan dan eventueel de gestelde bankgarantie (gedeeltelijk) inroepen. Let wel op dat er niet te veel in depot wordt gehouden aangezien u over het extra bedrag bouwrente moet betalen aan de aannemer.

Bij een appartement geldt de 5%-regeling niet alleen voor het privégedeelte (de woning, parkeerplaats, berging etc.), maar ook voor de gemeenschappelijke delen van het complex, zoals het trappenhuis en de garage.

Wilt u meer weten over de 5% regeling? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Het zal maar gebeuren… Het huwelijk van uw ouders wordt ontbonden door het overlijden van uw vader. Uw vader blijkt geen testament te hebben gemaakt. Op grond van de wet laat hij als zijn erfgenamen achter zijn echtgenote (uw moeder) en zijn twee kinderen (uw broer en u). Moeder heeft na het overlijden de zeggenschap gekregen over de nalatenschap ten gevolge van de wettelijke verdeling. Vorenstaande is allemaal vastgesteld in een aan moeder afgegeven verklaring van erfrecht, opgesteld door haar notaris. Na het overlijden van uw moeder denkt u waarschijnlijk al snel dat u dan als kinderen gezamenlijk gerechtigd bent geworden tot uw moeders nalatenschap.

Dat hoeft niet zo zijn!

Het feit dat uw vader geen testament heeft gemaakt wil niet zeggen dat uw moeder ook geen testament heeft gemaakt. Het maken van een testament is namelijk persoonlijk. Echtgenoten kunnen de afwikkeling van de nalatenschap niet gezamenlijk vastleggen in een gezamenlijk testament. Het kan dus zijn dat uw moeder wel een testament heeft gemaakt. In dat testament kunnen bepalingen staan die afwijken van de wettelijke regels van erfopvolging, waardoor u als kinderen geen erfgenamen blijken te zijn geworden.

Uw moeder zou een testament gemaakt kunnen hebben in de periode toen zij nog kinderloos was en bijvoorbeeld een goed doel, een goede vriend of een bepaald familielid tot erfgenaam benoemd kunnen hebben.

In dat geval kunt u dus als kind indirect onterfd zijn ten gevolge van dit testament. Ook al zou moeder de regeling in haar testament zeer waarschijnlijk niet meer hebben gewild.

Het gevolg is dat de gehele erfenis dan toch naar de in haar testament genoemde erfgenamen gaat. Haar testament is de uiterste wil van uw overleden moeder en daar kunt u niets meer aan veranderen als zij is overleden. Je moet de regels van het testament respecteren en dus gaat alles naar de testamentaire erfgenamen.

Mogelijkheden bij onterving

Wat zijn de mogelijkheden voor u als onterfd kind? In dit geval zou u – voor zover u het erfdeel van uw vaders nalatenschap nog niet uitgekeerd heeft gekregen – dit bij de erfgenamen van uw moeder kunnen opeisen.

Het is belangrijk om ook na het overlijden van uw vader met achterlating van uw moeder de omvang van uw geldvorderingen op grond van de wettelijke verdeling te berekenen en op schrift vast te leggen. Dat voorkomt problemen aangezien jaren later heel lastig blijkt om deze achteraf alsnog vast te stellen.

Daarmee erft u echter nog niet van uw moeder. Als onterfd kind kunt u nog een beroep doen op uw legitieme portie. Op grond van uw legitieme portie heeft u recht op een geldvordering ter grootte van de helft van het erfdeel wat u zou hebben geërfd indien moeder geen testament zou hebben gemaakt. U krijgt daarmee geen recht op de tot haar nalatenschap behorende goederen. Het gaat hierbij ook immers om een geldvordering. Indien uw moeder is overleden met achterlating van twee kinderen dan bedraagt de legitieme portie per kind een vierde gedeelte (de helft van de helft (aangezien u en uw broer zonder testament ieder de helft zouden erven). U zou dan in geld aanspraak kunnen maken op een vierde gedeelte van het zuiver saldo van haar nalatenschap, bij welke nalatenschap bepaalde schenkingen moet worden opgeteld.

Een vergeten of verouderd testament kan tot ongewenste gevolgen aanleiding geven. Het is dan ook verstandig om met een bepaalde regelmaat een bestaand testament door te nemen en te controleren wat de inhoud is en of dat nog aansluit met uw wensen op dat moment.

Wilt u meer weten over nalatenschappen met en zonder testament? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Hoewel een notariële akte dwingende bewijskracht heeft, kan het toch gebeuren dat met voldoende tegenbewijs de uitkomst kan worden aangepast. Dat bleek onlangs uit twee uitspraken van de rechter.

Als een aandeelhouder in een besloten vennootschap aandelen wil overdragen, zal de desbetreffende aandeelhouder meestal verplicht zijn om zijn aandelen aan te bieden aan de overige aandeelhouders. Als de overdragende aandeelhouder dat doet, hebben de overige aandeelhouders in een besloten vennootschap het recht om in het kader van een aanbiedingsregeling financiële informatie van de besloten vennootschap te verkrijgen. Zonder die informatie kunnen de overige aandeelhouders immers niet nagaan of een externe financiering mogelijk is, aldus rechtbank den Haag

In een geschil over de uitleg van een notariële akte besloot het gerechtshof Arnhem Leeuwarden dat hoewel een notariële akte dwingende bewijskracht levert, dat als een van partijen er in slaagt tegenbewijs te leveren waaruit blijkt dat de notariële akte door een fout van een partijadviseur niet de partijbedoeling weergeeft over de over te nemen rekening courant schuld, de koopsom met betrekking tot dat onderdeel toch moet worden aangepast.

Financiële informatie en uitleg van de akte zijn daarom wezenlijke onderdelen bij aandelenoverdracht. Wilt u meer weten over alle rechten en plichten bij aandelenoverdracht? Bel ons voor het maken van een afspraak.

De vervaltermijn voor een beroep op de legitieme portie moet pas ingaan als een kind meerderjarig wordt. Dat stelt Franc Weerwind, de minister voor Rechtsbescherming, voor in een brief aan de Tweede Kamer. Het voorstel maakt deel uit van een pakket wetswijzigingen die het vermogen van minderjarigen beter moeten beschermen.

Nu geldt ook voor minderjarigen nog een termijn van 5 jaar waarbinnen de legitieme portie moet worden opgeëist. Een minderjarig kind is daarbij afhankelijk van het tijdig optreden door de wettelijke vertegenwoordiger. Daarbij kan er sprake zijn van tegenstrijdige belangen tussen het kind en de vertegenwoordiger.

Ouderlijk vruchtgenot

Ouders die gezag hebben over hun kind, hebben nu vruchtgenot van het vermogen van hun kind. Weerwind vindt dat ouders niet vrijelijk over de opbrengsten van het vermogen van minderjarigen mogen beschikken. Hij stelt daarom voor om het ouderlijk vruchtgenot uit de wet te schrappen. Daarvoor komt een regeling in de plaats. Die geeft de rechter de mogelijkheid om ouders toestemming te geven om het vermogen van het kind te gebruiken voor verzorging en opvoeding van het kind en het levensonderhoud van het gezin.

Boedelbeschrijving en automatisch beschermingsbewind

Andere voorstellen van de minister zijn uitbreiding van de mogelijkheid om ouders op te dragen een boedelbeschrijving te maken van het vermogen van hun kind, automatisch beschermingsbewind over het vermogen van minderjarige kinderen als het vermogen van de ouders onder beschermingsbewind komt en het mogelijk maken van het uitkeren van de som ineens op een BEM-rekening ten name van de minderjarige. De som ineens is een voorziening in de kosten van levensonderhoud van een kind van de erflater jonger dan 21 jaar die door de rechter kan worden opgelegd. Een BEM-rekening is een rekening waarover een ouder alleen kan beschikken met een machtiging van de kantonrechter.

Bij overlijden van een partner wordt de langstlevende echtgenoot of echtgenote doorgaans op grond van de wettelijke verdeling eigenaar van de woning die tot de nalatenschap behoort. Dat kan ook een tweede huis zijn, soms reden voor de langstlevende om die te verkopen. Om dat met succes te kunnen doen moet de langstlevende wel beschikkingsbevoegd zijn.

Dat bleek onlangs weer toen een langstlevende de woning verkocht en leverde aan een derde die er vervolgens een hypotheekrecht op heeft gevestigd. In deze zaak had de langstlevende de nalatenschap beneficiair aanvaard. Daarmee was deze niet als enige bevoegd om de woning te kunnen verkopen. Dat had tot gevolg dat de overdracht van het huis en de hypotheekvestiging niet geldig tot stand zijn gekomen.

Er gelden specifieke regels voor hoe een nalatenschap moet worden ‘vereffend’. De erfgenamen – of de aangewezen executeur-testamentair – hebben tot taak de boedel te inventariseren en vereffenen, schulden te betalen en vervolgens de baten te verdelen. Als kan worden aangetoond dat de goederen van de nalatenschap ruimschoots voldoende zijn om alle schulden van de nalatenschap te voldoen, hoeden deze regels niet te worden gevolgd. In deze zaak was dat niet het geval.

‘Ruimschoots toereikend’ verklaring

De langstlevende was benoemd tot executeur en heeft een zogenaamde ‘ruimschoots toereikend’ verklaring afgelegd, wat inhoudt dat de baten de schulden zodanig overtreffen dat onder meer het huis verkocht kon worden. Echter, er was door de overledene bij derden schade veroorzaakt, waardoor daar mogelijk nieuwe schulden zouden kunnen ontstaan. Ook had de langstlevende het dringende advies van de notaris om over te gaan tot vereffening, in de wind geslagen. Er kon namelijk niet worden aangetoond dat de nalatenschap daadwerkelijk ruimschoots toereikend was om de – mogelijke – schulden te voldoen.

Daarmee is de wettelijke verplichting tot vereffening in stand gebleven en dat op grond daarvan alle erfgenamen vereffenaar waren geworden. Zij zijn dan gezamenlijk bevoegd om rechtshandelingen te doen. De langstlevende had de woning onbevoegd verkocht en geleverd aan de koper. De beschikkingsonbevoegdheid van de langstlevende leidde er toe dat de koper van het huis als hypotheekhouder niet beschermd wordt en zelfstandig aansprakelijk is voor de door hem of haar aangegane verplichtingen met betrekking tot het huis.

Wilt u meer weten over beschikkingsbevoegdheid na een overlijden? Bel ons voor het maken van een afspraak.