Hypotheek? Let op uw tellen!

Een familielening biedt grote voordelen. Hoe regelt u dat en waar moet u op letten? Zowel voor ouders als voor kinderen kan het aantrekkelijk zijn als ouders hun kind geld lenen voor de eigen woning. Een aantrekkelijke combinatie is een lening met schenking. Dat is ook mogelijk tussen andere familieleden. Belangrijk is om alle afspraken goed vast te leggen, zowel in een notariële hypotheekakte in combinatie met een schenkingsakte. Het kind moet de lening opgeven in de jaarlijkse belastingaangifte.

De maatschappij wordt steeds complexer, zo ook familie- en gezinsrelaties. Er zijn steeds meer eenoudergezinnen en tweede of zelfs derde huwelijken. Met nog allerlei varianten daar tussen in. Daarmee moet ook een steeds groter deel van de werkzaamheden voor een leveringsakte op maat worden gesneden voor dergelijke complexere situaties.

Rentetarieven vergelijken lukt prima, dat weten ook de geldverstrekkers getuige hun advertenties. Bij de laagste (instap)tarieven horen niet altijd de beste voorwaarden. Wij adviseren u om de voorwaarden grondig door te nemen, zowel op voorwaarden met betrekking tot de rente als tot de lening zelf. Wij zetten een aantal aandachtspunten voor u op een rij.

  1. Rentebeleid. Sommige geldverstrekkers hebben een tweesporig rentebeleid. De rente voor nieuwe klanten is gunstiger dan voor bestaande klanten. Als uw eerste rentevaste periode is afgelopen krijgt u een aanbieding voor de nieuwe rentevaste periode. Die rente is meestal hoger dan wat de geldverstrekker op dat moment aan nieuwe klanten offreert, al gauw een verschil van 0,2% tot 0,5% per jaar. Beding dat u bij het aflopen van elke rentevaste periode dezelfde rente krijgt als nieuwe klanten.
  2. Offerterente. Tussen het moment van het ondertekenen van de hypotheekofferte en het passeren van de hypotheekakte kan de hoogte van de rente veranderen. Weet wat u tekent. Als u een offerte op basis van “passeerrente = offerterente” tekent, betaalt u uiteindelijk de rente die u in de offerte bent overeengekomen. Een betere optie voor u is “passeerrente = dalrente”. Dan is de rente die u uiteindelijk moet betalen gelijk aan de laagste rente die zich in de periode tussen offerte en passeren heeft voorgedaan. U kunt ook kiezen voor “passeerrente – dagrente”. Als de rente op de dag van het passeren van de hypotheekakte lager is dan de geoffreerde rente, dan wordt uw eerste rentevastperiode op basis van deze lagere rente vastgesteld.
  3. Verhuisregeling. Nederlanders verhuizen gemiddeld één keer per zeven jaar. Ga na of uw hypotheek(offerte) een verhuisregeling bevat. Met een verhuisregeling kunt u de hypotheekrente van uw huidige hypotheek meenemen naar uw nieuwe hypotheek (als u bij dezelfde geldverstrekker blijft). Maak alleen gebruik van deze regeling als de rente van uw oude hypotheek lager is dan de hypotheekrente op het moment dat u uw nieuwe huis koopt.
  4. Geldigheidsduur. In de hypotheekofferte is een geldigheidsduur opgenomen. Gedurende die periode zijn de rente en voorwaarden in de offerte nog geldig. Om hiervan gebruik te kunnen maken moet u binnen deze termijn de hypotheekakte tekenen. Het is mogelijk om deze periode te verlengen, maar de geldverstrekker kan u hiervoor kosten in rekening brengen.
  5. Voor de Nationale Hypotheek Garantie is de maximale hypotheek inclusief bijkomende kosten voor aankoop in 2021 € 325.000 (zonder energiebesparende voorzieningen) of € 344.500 (met energiebesparende voorzieningen.

  6. Een bestaande hypotheek, die niet onder NHG valt – kunt u verhogen of oversluiten onder NHG, mits u investeert in kwaliteitsverbetering van uw huis. Het kan dan gaan om een nieuwe luxe keuken en/of badkamer, een parketvloer of het uitvoeren van groot of achterstallig onderhoud. Zelfs het laten aanleggen van een prachtige nieuwe tuin behoort onder NHG tot de mogelijkheden.
    De NHG kan u een rentevoordeel opleveren van 0,2 tot 0,6%. U krijgt deze korting, omdat de bank minder risico loopt met hypotheken die onder NHG worden verstrekt. De NHG is niet gratis. U betaalt eenmalig – fiscaal aftrekbare – provisie: 1% van de lening.

  7. Boetevrije aflossing. Elk jaar kunt u bij de meeste geldverstrekkers 10 tot 20% van de hoofdsom van de hypotheek boetevrij aflossen. Bij grotere aflossingen zijn vaak boetebepalingen van toepassing, dat komt omdat de bank dan geplande rente misloopt. Meestal bent u alleen boeterente verschuldigd als de rente op het moment van aflossen lager is dan de contractrente van uw hypotheek.
  8. Annuleringskosten. Veel hypotheekoffertes bevatten een annuleringsclausule. U kunt dan de offerte, als u deze heeft geaccepteerd, niet zonder kosten annuleren. De kosten zijn niet mis, meestal 1% van de hoofdsom. Dat kan heel vervelend zijn, bijvoorbeeld in het geval de koop niet doorgaat. Of dat u het advies achteraf niet goed vindt en met een andere adviseur verder wilt gaan.
  9. Bouwdepot. Koopt u een nieuwbouwhuis, dan hebt u niet het hele bedrag direct nodig. Dat wordt in een ‘bouwdepot’ gezet. Met het vorderen van de bouw worden de termijnen uit het bouwdepot betaald. Ook als u gaat verbouwen kan het hypotheekbedrag in een bouwdepot worden gezet. Probeer te bedingen dat u over het bedrag in bouwdepot dezelfde rente ontvangt als u aan hypotheekrente betaalt. Sommige geldverstrekkers gaan uit van een 1% lagere rentevergoeding. Dat verschil kan in geld behoorlijk oplopen, in uw nadeel wel te verstaan.
  10. Kosten spaarhypotheek. De kosten van een spaarhypotheek worden in de premie voor de spaarpolis verwerkt. Spaarpolissen zijn overal gelijk, toch kunnen de kosten per aanbieder behoorlijk uiteenlopen. Als u kiest voor een overlijdensrisicoverzekering, vergelijk dan verschillende offertes met elkaar.


Welke hypotheek is geschikt?

In verreweg de meeste gevallen wordt de aankoop van een huis gefinancierd door een bank, een verzekeraar of een pensioenfonds. Als u geld leent om een huis te kopen, verleent u hypotheek aan de geldverstrekker. Daarmee wordt uw huis onderpand waarmee de geldverstrekker zekerheid krijgt dat het door hem geleende geld uiteindelijk weer terugkomt.

Als u niet meer aan uw betalingsverplichtingen voldoet, mag de geldverstrekker uw huis openbaar verkopen in een zogenaamde executieveiling. Uit de opbrengst mag hij bij voorrang op alle andere schuldeisers zijn vordering innen.

Zodra het recht van hypotheek aan de financier is verleend, wordt deze hypotheekhouder. Het huis waarop de hypotheek rust is het onderpand.

Vormen van hypothecaire leningen

De verschillen tussen hypothecaire leningen bestaan voornamelijk uit de wijze van aflossing. De belangrijkste vormen zijn de lineaire hypotheek, de annuïteitenhypotheek en de hypothecaire lening met levensverzekering.

Een lineaire hypotheek is een hypotheek waarbij u elk jaar een vast bedrag aan aflossing betaalt. De rente die u betaalt neemt gestaag af, omdat de geleende hoofdsom steeds lager wordt.

Een annuïteitenhypotheek is een hypotheek waarbij u elk jaar hetzelfde bedrag aan rente plus aflossing betaalt. Het aandeel aflossing in dit bedrag neemt jaarlijks toe en het aandeel rente neemt juist af. In het begin heeft u dus het grootste fiscale voordeel.

Een hypothecaire lening met levensverzekering (spaarhypotheek) is een hypotheek waarbij u alleen rente betaalt en geen aflossing. Om uiteindelijk toch uw hypothecaire lening te kunnen aflossen betaalt u een premie voor levensverzekering. De uitkering daarvan wordt gebruikt voor het aflossen van de lening. Vergelijkbare varianten hiervan zijn de spaarhypotheek, de bankspaarhypotheek en de beleggingshypotheek.

Als de schuld is afgelost

Als de lening helemaal is afgelost, vervalt het recht van de geldverstrekker op het onderpand. Wij moeten daarvoor de inschrijving van de hypotheek bij het Kadaster doorhalen. Ook hiervoor is een notariële akte nodig, een akte van vervallenverklaring (royement). De geldverstrekker – die ook hypotheekhouder is – moet hiervoor toestemming geven.
Als het huis verkocht is, verzorgen wij – bij de levering – voor de doorhaling van de inschrijving van de hypotheek. Als u volledig heeft afgelost en nog in het huis blijft wonen, kunt u ons raadplegen over hoe te handelen. Het beste is dat het royement direct na aflossing plaatsvindt, u bent dan vrij om met het huis te doen wat u wilt. Sommige hypotheken (bankhypotheken genaamd) kunnen ook blijven staan als de schuld geheel is afgelost, u kunt hier dan later weer gebruik van maken door met de bank een nieuwe leningovereenkomst te sluiten.


Waarom een overlijdensrisicoverzekering?

Om uw partner in staat te stellen om bijvoorbeeld de hypotheek af te lossen voor het geval u komt te overlijden, vragen financiers meestal om een overlijdensrisicoverzekering. Nu zijn de betaling van de rente en aflossing afhankelijk van uw inkomen. Als u overlijdt, komt die basis te vervallen en zouden uw erfgenamen het huis moeten verkopen omdat zij de rente en aflossing niet kunnen betalen. Met een overlijdensrisicoverzekering voorkomt u dat.

Ingeval van voortijdig overlijden wordt de hypothecaire lening afgelost met de uitkering van de verzekering. De lasten voor de erfgenamen gaan daarmee aanzienlijk omlaag, zodat zij in het huis kunnen blijven wonen.

Als u samen een huis koopt is het van het grootste belang wie de verzekering afsluit en wie de begunstigde is. Komt u daar zelf niet uit, dan helpen wij u graag verder.

Overlijdensrisicoverzekeringen worden ingedeeld naar looptijd, uitkeringsmoment en soort uitkering. De meeste overlijdensrisicoverzekeringen zijn tijdelijk. De verzekering wordt aangegaan voor een bepaalde duur (bijvoorbeeld 30 jaar). Als de verzekerde binnen de afgesproken duur komt te overlijden, dan keert de verzekeraar uit aan de begunstigde. Er zijn verschillende andere varianten mogelijk.

Over de uitkering van een overlijdensrisicoverzekering moet erfbelasting worden betaald. Dat kunt u voorkomen door de verzekering te splitsen. U bent verzekerde terwijl uw partner de verzekeringnemer is, en eventueel vice versa. Uw partner is dan de premiebetalende partij, er is geen sprake van schenking. De langstlevende partner moet wel kunnen aantonen dat deze de premies ook daadwerkelijk heeft betaald. In huwelijkse voorwaarden of een samenleefcontract kan een bepaling worden opgenomen waardoor de uitkering uit een overlijdensrisicoverzekering altijd vrij van erfbelasting is. Het is dus van groot belang dit vooraf goed bij de notaris vast te leggen.

De premies voor de overlijdensrisicoverzekering zijn niet fiscaal aftrekbaar.


Hypotheek voor samenwoners

Hoe voorkomt u ongewenste gevolgen als u samenwonend bent en een hypothecaire geldlening wilt afsluiten om een huis te kopen of te verbouwen? Of als een van u al een hypotheek heeft? Of als u uit elkaar gaat? Het is raadzaam u vooraf goed te laten adviseren.

Voor een goede regeling zijn doorgaans een samenlevingsovereenkomst en twee partnertestamenten nodig. Daarmee sluit u al het merendeel van de mogelijke problemen uit.

Als u bijvoorbeeld samen eigenaar van het huis bent en er is geen samenleefcontract en/of testament opgesteld, dan kunnen grote problemen ontstaan bij overlijden van een van de partners. De achterblijvende partner is dan niet uw erfgenaam, dat zijn alleen uw kinderen of overige familieleden. Die erfgenamen kunnen hun erfdeel opeisen. Om daaraan te kunnen voldoen kan het zijn dat uw partner het huis moet verkopen.

Als u gaat samenwonen of juist uit elkaar gaat, kunt u een nieuwe hypotheek afsluiten. Als u zich de daarmee gepaard gaande kosten wilt besparen, kunt u ook voor een andere oplossing kiezen.

U kunt een schriftelijk verzoek bij de geldverstrekker indienen om tussentijds uw partner te laten bijschrijven of juist uitschrijven. Dat kan overigens wel grote gevolgen hebben. Uw partner wordt daarmee in het eerste geval wel aansprakelijk voor de schuld, maar heeft geen eigendomsaandeel in het huis. Dat moet dan nog geregeld worden. Wilt u dat geregeld hebben, klik dan op de link onder dit artikel, wij nemen dan snel contact met u op.

Als uw hypotheek nu op twee namen staat en u wilt uw partner laten uitschrijven, dan wordt uw inkomen getoetst. U moet immers voortaan alleen de lasten opbrengen. De geldverstrekker wil weten of u aan die verplichting kunt blijven voldoen. Ook de verzekering die aan de hypotheek is gekoppeld zal op één naam moeten worden gezet. De hypotheekverstrekker past dan de premie aan aan de nieuwe dekking.