De wetgeving met betrekking tot overdrachtsbelasting bij vastgoedtransactie is er de laatste jaren niet eenvoudiger op geworden. Er is momenteel sprake van drie verschillende tarieven waarbij de notaris moet bepalen welk tarief van toepassing is. Over de aankoop van een eigen woning is in beginsel 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. Koopt u een woning om deze vervolgens te gaan verhuren dan is het tarief 10,4%. Koopt iemand onder de leeftijd van 35 jaar een woning met een lagere waarde dan € 510.000,- dan is het tarief 0%, waarvan voor een aan te kopen woning gebruik gemaakt mag worden gemaakt.

Dat er in de praktijk wel eens iets mis gaat blijkt uit de volgende kwestie waarover de rechtbank zich recent heeft gebogen. Een koper heeft een aandeel in een bestaande woning gekocht. Deze woning zal worden gesloopt en vervangen door een nieuw appartementengebouw waarin onze koper een woonappartement zal verkrijgen / zal voorbehouden. Bij de aankoop is door de koper 2% overdrachtsbelasting afgedragen. De inspecteur der belastingen heeft echter een naheffingsaanslag opgelegd omdat het bestaande gebouw niet als hoofdverblijf wordt/is gebruikt. De Rechtbank heeft in de beroepsprocedure geoordeeld dat de koper geen recht heeft op toepassing van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2%. Vast staat wel dat de koper bij de overdracht een woning heeft verkregen.

Hoofdverblijf

Sinds 1 januari 2021 is het verlaagde tarief echter alleen van toepassing als de koper de woning na de verkrijging als eigen hoofdverblijf gaat gebruiken. Vast staat ook dat op het moment van de aankoop voor de koper al duidelijk was dat de verkregen woning (het bestaande gebouw) zou worden gesloopt en dat er nieuwe appartementen zouden worden gesticht. De koper is dus nooit in de oorspronkelijk gekochte woning gaan wonen en had dus 10,4% overdrachtsbelasting moeten betalen. Volgens de Rechtbank is de wet helder en niet voor meerdere uitleg vatbaar. In de parlementaire geschiedenis is opgemerkt dat het lage tarief niet kan worden toegepast bij verkrijgingen van woningen waarin, kort gezegd, de belastingplichtige niet zelf gaat wonen. Daarbij wordt geen uitzondering gemaakt voor een geval als hiervoor beschreven. De grammaticale uitleg van de wet leidt volgens de Rechtbank ook niet tot een ander resultaat.

De Rechtbank concludeerde dat aankoop van een bestaande, voor eigen bewoning bestemde, woning nu eenmaal een andere situatie geeft dan de aankoop van een bestaande, voor sloop bestemde woning, ook al wordt deze vervangen door een nieuwe, voor eigen bewoning bestemde woning. Het staat de overheid/belastingdienst vrij om beide situaties voor de heffing van overdrachtsbelasting anders te behandelen. Dat het de bedoeling van de op 1 januari 2021 ingevoerde wetswijziging is geweest om de positie van particuliere woningkopers te verbeteren ten opzichte van beleggers, verandert hier niets aan. Ook de verwijzing naar de inkomstenbelasting, waarin volgens de koper zowel het oorspronkelijke gebouw als het nieuw te bouwen appartement als een hoofdverblijf in de zin van de eigenwoningregeling wordt aangemerkt, verandert niets in het standpunt van de Rechtbank. Dit aangezien de wet inkomstenbelasting eigen regels heeft voor woningen in aanbouw. Voor de overdrachtsbelasting gelden die regels domweg niet.

Kortom, de koper heeft dikke pech en moet naast de naheffing mogelijk ook nog een boete en de proceskosten betalen. Heeft u dergelijke plannen? Neem dan vooraf contact op met de notaris die de overdracht zal doen en vertel hem/haar exact wat de plannen met het pand zijn. Zo voorkomt u narigheid en kosten achteraf.

Het kleinkind-legaat is een testamentaire bepaling waarbij een grootouder een deel van zijn of haar nalatenschap specifiek toewijst aan een of meer van de kleinkinderen. Dit legaat kan in verschillende vormen voorkomen, maar meestal wordt een vast bedrag of een bedrag ter grootte van een percentage van de nalatenschap nagelaten. Wanneer de erflater overlijdt, treedt het testament in werking en wordt het kleinkind-legaat uitgevoerd. Het kleinkind-legaat wordt direct toegewezen aan de kleinkinderen, waardoor zij als eerste recht hebben op dit specifieke deel van de nalatenschap. Als de erflater kinderen achterlaat als zijn enige erfgenamen komt dit legaat in mindering op de erfdelen van de kinderen. Zij ontvangen dus een kleiner erfdeel dan wanneer de kleinkinderen geen legaat hadden ontvangen.

Aandachtspunten

Is het wel de bedoeling dat een kleinkind direct over het bedrag kan beschikken? Een kleinkind van 18 jaar of ouder ontvangt het bedrag immers zelf en diens ouders hebben daar verder dan niets meer over te zeggen. Bij een kleinkind jonger dan 18 jaar wordt het geld door de ouders beheerd. De ouders mogen het nagelaten geld echter alleen gebruiken om noodzakelijke uitgaven voor het kleinkind te doen.

In het testament kan ook een bewindvoerder zijn aangewezen, bijvoorbeeld de ouders zelf of iemand anders die dan het beheer heeft over het nagelaten geld. Dat bewind kan overigens langer doorlopen dan tot 18 jaar, bijvoorbeeld tot 23 jaar, dan kijkt de bewindvoerder net iets langer mee over de schouder van het kind. De bewindvoerder beslist tot die leeftijd wat er met het geld gebeurt en niet het kleinkind, of de ouder als die geen bewindvoerder is. Er is dus toestemming nodig van de bewindvoerder.

In het testament kan ook bepaald worden dat het geld op een BEM-rekening moet worden gestort. Een BEM-rekening (belegging erfenisgelden minderjarigen) is een bankrekening waarover een ouder alleen met toestemming van een kantonrechter kan beschikken.

Een andere vraag is of het legaat voor het kleinkind in mindering komt op de totale nalatenschap of op het erfdeel van de betreffende ouder van het kleinkind. Een voorbeeld: stel dat de grootouder twee kinderen heeft. Het oudste kind heeft twee kinderen en het jongste kind heeft drie kinderen. Als ieder kleinkind even veel ontvangt en dit zou in mindering komen op de totale nalatenschap dan is dit nadeliger voor oudste kind. Dit is op te lossen door te bepalen dat beide kinderen ieder de helft van de nalatenschap erven en dat het gelegateerde bedrag voor de kleinkinderen worden afgetrokken van het erfdeel van de desbetreffende ouder. Het oudste kind ontvangt dan meer dan het jongste kind, die heeft immers drie kinderen.

En hoe gaat dat dan als beide grootouders in hun testament een dergelijk legaat hebben opgenomen? Een probleem kan dan zijn dat de langstlevende grootouder dit bedrag dan al direct moet uitbetalen aan de kleinkinderen. Om dit te voorkomen kan in het testament worden bepaald dat pas uitgekeerd moet worden als de langstlevende grootouder ook is overleden. Het kleinkind krijgt dan een niet-opeisbare vordering op de grootouder. Deze vordering geldt overigens voor de inkomstenbelasting wel als vermogen van het kleinkind, waarover belasting moet worden betaald.

Belasting besparen

Het kleinkind-legaat is niet alleen een mooi middel om direct iets aan hen na te laten, maar ook een mooie middel voor het verminderen van de erfbelasting. Het bedrag dat grootouders aan kleinkinderen belastingvrij kunnen nalaten is gelijk aan het belastingvrije bedrag dat ouders aan kinderen kunnen nalaten en bedraagt € 25.187 (voor het jaar 2024). Dit bedrag wordt elk jaar geïndexeerd. In het hiervoor gegeven voorbeeld waarbij er vijf kleinkinderen zijn bedraagt de totale belastingvrije vererving dus vijf keer de vrijstelling. Dat scheelt dan weer 10 of 20 procent erfbelasting welke belasting anders bij de kinderen was geheven.

Wilt u meer weten over het kleinkind-legaat? Bel ons voor het maken van een afspraak

Als er registergoed is betrokken bij de fusie tussen twee stichtingen, gaat ook dat registergoed over op de nieuwe entiteit. Als de betrokken besturen een succesvol beroep willen doen op de fusievrijstelling, moeten zij aantonen dat het beroep hoofdzakelijk is gedaan op grond van zakelijke overwegingen.

Geen absoluut criterium

De belastinginspectie zal niet zonder meer meegaan in het beroep op fusievrijstelling. Uit een uitspraak van het gerechtshof blijkt dat het criterium hoofdzakelijk op grond van zakelijke overwegingen geen absoluut criterium is maar een weging is van alle overwegingen. Een van de argumenten van de fiscus om geen vrijstelling te verlenen is bijvoorbeeld dat de fusie niet noodzakelijk was en dat de stichting ook voor een minder fiscaal gunstige regeling had kunnen kiezen. De fiscus vraagt zich daarbij dan af of in deze niet op onzakelijke gronden is gekozen voor vrijstelling? Het gerechtshof vindt echter dat het kiezen voor een fiscaal gunstige regeling niet perse onzakelijk is.

Feitelijke discussie

Er is ook plaats voor een feitelijke discussie, namelijk of rentevoordelen en andere voorkomende kostenvoordelen ook zijn meegewogen. De inspectie is daar heel kritisch op, maar als er een goede onderbouwing is, hebben de fuserende partijen ook hier het gerechtshof aan hun zijde.

De conclusie is dan ook dat wanneer de kostenbesparingen de genoten vrijstelling aan overdrachtsbelasting in ruime mate overschrijden, de fusie hoofdzakelijk is geschiedt op zakelijke gronden. Ons advies aan partijen is om vooroverleg met de fiscus te plegen zodat een rechtsgang niet nodig is.

Wilt u meer weten over fusie en fusievrijstelling? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Wanneer wordt een drijvende woning als een onroerende zaak bestempeld, en wanneer als een roerende zaak. Die vraag komt nogal eens aan de orde bij de oriëntatie van woningzoekers naar een drijvende woning. De vraag is ook van belang voor huurders van een dergelijke woning. Bij een onroerende zaak geldt huurbescherming, bij een roerende zaak niet. Uit een recente zaak voor het hof Arnhem-Leeuwarden blijkt dat de grens ligt bij de vraag wanneer de woning gaat drijven.

Bij de beoordeling van de situatie gaat het er om of de woning naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam op dezelfde plaats te blijven. Juridisch is er dan sprake van dat het gebouw kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd.

De casus waarop de uitspraak van het hof is gebaseerd dat de betreffende woning op een fundament staat van in de grond aangebrachte betonpalen die een constructief doel dienen. Het huis is ook via kabels aangesloten op gas, water, riolering en elektra. Dat laatste is overigens niet een allesbepalende regel voor het antwoord op de vraag of de woning duurzaam verenigd is met de grond. In het betreffende geval gaat het ook en vooral om de constructie, waaruit de duurzame vereniging met de grond volgt. Dat is namelijk op basis van objectief waarneembare uiterlijke kenmerken vast te stellen. Het feit dat de woning bij uitzonderlijke tijdelijke waterstijgingen kan gaan drijven, verandert daar niets aan.

Als een woning qua constructie bestemd was om te drijven en ook daadwerkelijk drijft, is er sprake van een schip. Een verbinding tussen een schip en de onder dat schip gelegen bodem die toelaat dat het schip met de waterstand mee beweegt, heeft niet als conclusie tot gevolg dat het schip met de bodem is verenigd.

Wilt u meer weten over de juridische status van drijvende woningen? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Het Nationaal Koopstartfonds biedt binnenkort voor kunnen starters op de koopwoningmarkt maximaal € 50.000 voor het kopen van een nieuwbouwhuis van maximaal € 390.000 kost. Met deze regeling wordt het voor starters een beetje eenvoudiger om een huis te kopen. De bijdrage wordt gedaan in de vorm van een lening. Het geleende bedrag hoeft pas te worden terugbetaald als de starter het huis later weer doorverkoopt.

Het kabinet streeft er naar het fonds nog dit jaar operationeel te maken. Een datum is nog niet bekend. Het kabinet heeft zeventig miljoen euro beschikbaar gesteld voor het Nationaal Koopstartfonds. Het is de bedoeling dat ook gemeenten en projectontwikkelaars ook bijdragen.

Nieuwbouwhuis

Om voor de lening in aanmerking te komen moeten starters aan enkele voorwaarden voldoen. Het betreffende huis mag niet meer kosten dan € 390.000 en zij mogen maximaal twee keer modaal verdienen. Hiermee hoopt het kabinet de positie van koopstarters op de woningmarkt te verbeteren. Vorig jaar had slechts 20% van de starters de verwachting binnen een jaar een huis te kunnen kopen.

Koopstartregeling

Het Nationaal Koopstartfonds is gebaseerd op al bestaande Koopstart-regelingen die gemeenten en projectontwikkelaars kunnen toepassen. In 2021 ontstond het plan voor een Nationaal Koopstartfonds gebaseerd op al bestaande regelingen. Toen beoogde het kabinet daarmee jaarlijks 10.000 nieuwe woningen te kunnen bouwen voor starters, waarbij gemeenten, ontwikkelaars en het rijk samen zorgdragen voor de financiering.

Wilt u als koopstarter meer weten over het kopen van een huis? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Na overlijden van een van beide ouders vraagt de bank vrijwel altijd om een verklaring van erfrecht. Daarmee kan de achterblijvende echtgenoot of kinderen toegang krijgen tot de bankrekeningen op naam van de overleden ouder.

Voor alle betrokkene is wel duidelijk dat de langstlevende ouder en de kinderen normaal gesproken voor gelijke delen erfgenaam zijn. Voor de bank ligt dat anders. In een testament kan namelijk anders zijn bepaald. Zo kunnen er bijvoorbeeld (nog) andere erfgenamen zijn benoemd. Of het kan zijn dat u of uw kinderen afstand hebben gedaan van de erfenis. De bank heeft een zorgplicht en wil om die reden eerst een verklaring van erfrecht ontvangen waaruit blijkt wie erfgenamen zijn en of zij de erfenis ook hebben aanvaard. Als er geen testament is, zal de notaris controleren wie de wettelijke erfgenamen zijn en hen inlichten over hun positie.

Huis op naam zetten

Het voordeel van de verklaring van erfrecht is verder dat u deze kunt gebruiken om het ouderlijk huis op naam van de langstlevende te zetten. Zo kan het huis later eenvoudig worden verkocht. Als u dat later wilt doen zonder dat er een verklaring van erfrecht is opgesteld, moet die alsnog worden opgesteld, met alle extra kosten en extra tijd voor het verkoopproces van dien. Het kan zelfs leiden tot een boete van 10% van de koopsom.

In de verklaring wordt ook de executeur of boedelgevolmachtigde opgenomen. Die moet vervolgens de nalatenschap afwikkelen en bijvoorbeeld de bankrekening beheren. Ook dat is van belang voor de bank.

Lukt het niet om de verklaring van erfrecht binnen een normale termijn te krijgen – bijvoorbeeld vanwege tegenwerkende andere erfgenamen – en bent u de in het testament genoemde executeur, dan kunt u de notaris om een verklaring van executele vragen. Daarmee kunt u ook toegang krijgen tot het beheer over de bankrekeningen.

Wilt u meer weten over de verklaring van erfrecht of executele? Bel ons voor het maken van een afspraak

Privaatrechtelijke rechtspersonen, zoals besloten vennootschappen, naamloze vennootschappen, verenigingen, coöperaties en verenigingen van eigenaren, mogen opnieuw geheel digitaal vergaderen. Tijdens de coronapandemie was dit tijdelijk toegestaan. De ministerraad heeft op voorstel van minister Weerwind voor Rechtsbescherming ingestemd met indiening van een wetsvoorstel hierover bij de Tweede Kamer.

Volledig digitaal vergaderen maakt laagdrempelig vergaderen en besluiten nemen mogelijk en vermindert de regeldruk voor het bedrijfsleven. Rechtspersonen besluiten zelf of zij volledig digitaal willen vergaderen.

Veel rechtspersonen zijn verplicht om minimaal 1 keer per jaar met hun leden of aandeelhouders te vergaderen. Tot nu waren deze vergaderingen wettelijk verplicht fysiek of deels fysiek en deels digitaal. Tijdens de coronapandemie werd ook volledig digitaal vergaderen tijdelijk toegestaan. In de praktijk is dit door veel rechtspersonen als succesvol ervaren. Daarom wordt volledig digitaal vergaderen opnieuw en permanent toegestaan.

Voor volledig digitaal vergaderen moet voldoende draagvlak bestaan onder leden of aandeelhouders. Leden en aandeelhouders moeten goed geïnformeerd worden over de toegang tot een digitale vergadering. Ook moet een volledig digitale vergadering plaatsvinden via een middel waarmee deelnemers kunnen worden geïdentificeerd en kunnen stemmen. Hiervoor zijn gebruikelijke videobel-applicaties geschikt. Daarnaast vereenvoudigt het wetsvoorstel een elektronische oproep voor een algemene vergadering, zoals een e-mail.

Het wetsvoorstel wordt op korte termijn ingediend bij het parlement. Het streven is dat de wet per 1 januari 2025 in werking zal treden. (bron Rijksoverheid)

Per 1 januari zijn voor diverse wetswijzigingen van kracht geworden. De staatssecretaris van Financiën heeft verschillende uitvoeringsregelingen aan deze wetswijzigingen aangepast. Die hebben gevolgen voor onder meer de periodieke giftenaftrek, de schenkingsvrijstelling eigen woning en de vermogenstoets bij minderjarigen.

Periodieke giftenaftrek

De notariële schenkingsakte moet voldoen aan allerlei voorwaarden. Zo moeten daarin periodieke giften zijn vastgelegd. Zowel in de notariële als de onderhandse moeten vastgestelde gegevens worden opgenomen. Voor notariële akten is nieuw dat daarin voortaan ook onder meer het transactienummer moet worden opgenomen dat de ontvangende instelling aan de schenking heeft toegekend.

Afschaffing schenkingsvrijstelling eigen woning

Sinds 1 januari 2024 is de schenkingsvrijstelling eigen woning definitief afgeschaft. In verband hiermee is ook artikel 5 Uitvoeringsregeling schenk- en erfbelasting vervallen. Hierin werden aan de schenking nadere voorwaarden gesteld. Op grond van het overgangsrecht blijft echter voor schenkingen die in het verleden hebben plaatsgevonden de voorwaarde gelden dat de schenking tijdig aan de eigen woning is besteed. Dit betekent bijvoorbeeld dat als in het jaar 2022 voor de eerste keer een beroep is gedaan op de vrijstelling de begiftigde de schenking uiterlijk 31 december 2024 aan zijn eigen woning moet hebben uitgegeven. Deze datum wordt niet anders als in 2023 aanvullend een beroep is gedaan op de vrijstelling. Is evenwel in het jaar 2023 voor de eerste keer een beroep gedaan op de vrijstelling dan moet de begiftigde de schenking uiterlijk 31 december 2025 hebben besteed aan zijn woning.

Aanpassing vermogenstoets

Tot voor kort werd op verzoek het vermogen van een minderjarig kind niet meegeteld bij de vermogenstoets. Dat gold in gevallen waarin de ouder, diens partner-medebewoner en het kind zelf niet hierover kunnen beschikken. Sinds 1 januari van dit jaar is het woord ‘minderjarig’ geschrapt, omdat het maken van onderscheid tussen minderjarige en meerderjarige kinderen in strijd is met het evenredigheidsbeginsel. Deze aanpassing vloeit voort uit een zaak waarin een meerderjarig kind niet over geërfd vermogen kon beschikken omdat ter uitvoering van een testamentair bewind het geld op een geblokkeerde rekening voor minderjarigen stond.

Voor bewindvoerders en mentoren blijven de vergoedingen die de overheid toestaat al jarenlang achter bij de gestegen kosten. Terwijl bewindvoerders en mentoren anderen helpen bij hun financiën, moeten zij nu zelf actie ondernemen.

De branchevereniging van bewindvoerders en mentoren roept de leden op te stoppen met het afhandelen van ingewikkelde zaken en geen nieuwe zaken meer aan te nemen. Een noodzakelijke stap, aldus de vereniging.

Bewindvoerders- en mentorkantoren zijn wettelijk gehouden aan het in rekening brengen van een beperkt aantal uren per cliënt. Voor een gebruikelijk dossier is de vergoeding gebaseerd op 17 uur, terwijl men er in de meeste gevallen meer dan 25 uur aan besteden. Bovendien is de uurvergoeding voor die 17 uur ook nog eens te laag. Sinds 1 januari mogen bewindvoerders en mentoren 6% meer berekenen terwijl de kosten volgens de branchevereniging zijn gestegen met 15-20%. Om toch rond te kunnen komen sturen velen nu op volume – meer cliënten aannemen dan ze eigenlijk aankunnen – wat ten koste gaat van de kwaliteit van dienstverlening.

Wilt u meer weten over bewindvoering en mentorschap? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Vanaf 1 januari 2024 is de grens voor woningwaarde om in aanmerking te komen voor toepassing van de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters op de woningmarkt € 510.000. De indexering van de hoogte van deze vrijstelling is geregeld in een ministeriële regeling. Het bedrag van de woningwaardegrens voor de startersvrijstelling wordt jaarlijks aangepast aan de veranderingen van de gemiddelde WOZ-waarde.

Het grensbedrag wordt telkens een jaar van tevoren bekend gemaakt in de bijstellingsregeling. Daarmee wordt beoogd dat burgers ruim van tevoren op de hoogte kunnen zijn van de komende woningwaardegrens.

De woningwaardegrens is de afgelopen jaren verhoogd van € 400.000 (2022), via € 440.000 (2023) naar € 510.000 (2024). Schijnbaar goed nieuws voor de starter, maar de keerzijde is de stijging is gebaseerd op de gemiddelde stijging van de eigenwoningwaarden in het voorafgaande jaar. Daarmee is de positie van de starter op de woningmarkt niet echt verbeterd. Bij daling van de huizenprijzen kan de vrijstelling dus ook lager gaan uitvallen.