In vrijwel alle koopcontracten bij aankoop van een huis is een standaardboete van 10% van de koopsom opgenomen in het geval de koper het huis toch niet afneemt. Makelaarsorganisatie NVM heeft dit percentage ooit verklaard als adequaat om eventuele schade bij de verkopers te dekken. Hoewel de schade voor verkopers in een opgaande markt meestal beperkt blijft, zag NVM er een aansporende werking van uitgaan. Het Hof Den Bosch heeft dit laatste weer in perspectief getrokken en acht in de opgaande markt de werkelijk geleden schade bepalend.

De kwestie waar het om ging was dat de koper bij meerdere hypotheekverstrekkers offerte voor een hypotheeklening heeft aangevraagd, waarbij twee verstrekkers de koper niet aan de lening konden helpen en alleen de derde met een directe afwijzing kwam. De verkoper ging vervolgens niet akkoord met het beroep van koper op het financieringsvoorbehoud

De rechter stelde de verkoper in het gelijk, gelet op het duidelijke financieringsvoorbehoud in het koopcontract. De koper vond het bedrag dat daaruit voortvloeide niet in verhouding staan tot de werkelijk gelden schade van de verkoper en stapte naar het Hof.

Het Hof stond achter de rechtbank waar het gaat om de boete. Echter op het punt van de geleden schade ging het Hof met de koper mee. Het Hof concludeerde dat de verkoper alleen enkele maanden dubbele lasten had gehad en dat daarmee de werkelijk geleden schade zeer beperkt was gebleven. Voor de verkoper leverde deze conclusie een boetemeevaller op van bijna 90%! Hij diende alleen de geleden schade te vergoeden.

Wilt u meer weten over de houdbaarheid van de boeteclausule in de koopovereenkomst? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Bij de verkoop van percelen grond blijken na de koop geschillen tussen koper en verkoper te ontstaan over de exacte ligging van de grens van de percelen. Dat komt onder meer voor als de in de leveringsakte genoemde oppervlakten niet in overeenstemming zijn met de situatietekening die aan de akte is gehecht. Om daar op een goede manier uit te komen, is de bedoeling van koper en verkoper naar objectieve maatstaven vast te stellen.

Het gaat bij de uitleg van objectieve maatstaven om de tegen de achtergrond van de inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de percelen die worden overgedragen. Voor de rechtbank Gelderland diende een zaak waarin de situatietekening aan de akte is gehecht en ook in de openbare registers is ingeschreven. Daarmee zijn zowel de akte als de situatietekening voor derden kenbaar. In dit geval was in de leveringsakte de oppervlaktemaat omschreven en de situatietekening aangehecht. Beide zijn niet absoluut of als doorslaggevend geformuleerd. De oppervlakte is omschreven als “in totaal ongeveer 1,6 ha groot is of zo veel meer of minder als na kadastrale uitmeting zal blijken”. De situatietekening bevat volgens de leveringsakte een schetsmatige weergave met arceringen.

De situatietekening en de arceringen blijken echter weergegeven als een gedetailleerde kaart op schaal waarop de bestaande kadastrale grenzen, de bebouwing en de wegen exact en in hun onderlinge verhoudingen zijn ingetekend en waarop de over te dragen perceeldelen nauwkeurig zijn aangegeven.

De rechter beschouwt de tekening als een duidelijke aanwijzing dat partijen bedoelden om de percelen aldus te leveren.

Wilt u meer weten over grensbepaling in leveringsakten? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Wie in een testament is benoemd tot executeur kan dat zien als een mooi gebaar van de overledene, maar ook als een berg waar je tegenop ziet. Bij de afwikkeling van een erfenis komen emoties kijken. Het kan ook uitermate complex zijn. Soms bevat de benoeming een clausule dat u iemand mag toevoegen of dat u uw taken aan niemand anders mag overdragen. Als u afziet van uw benoeming, zijn alle erfgenamen samen verantwoordelijk voor de afwikkeling van de nalatenschap.

Als u al van tevoren weet dat u als executeur in iemands testament wordt genoemd, kunt u met die persoon praten over eventuele bezwaren die u daartegen hebt. Het testament kan dan nog aangepast worden. De meeste testamenten bevatten alternatieve mogelijkheden.

Zo kan een erflater – degene op wie het testament van toepassing is – meerdere executeurs benoemen, zodat u met meerdere personen die taak kan volbrengen. U houdt dan desondanks de mogelijkheid om uw benoeming niet te aanvaarden.

Soms bevat een testament ook een bepaling dat ingeval de benoemde executeur zijn of haar taak niet kan volbrengen, de kantonrechter een executeur benoemt. Dat zal normaal gesproken een professionele executeur zijn, die ook betaald moet worden. Ook als de bepaling niet in het testament straat, kan de kantonrechter een professionele executeur benoemen.

Hulp van de boedelnotaris

Als u besluit om uw benoeming te accepteren, kunt u ook een boedelnotaris benoemen. Die kan u helpen bij het afwikkelen van de erfenis of taken uit te voeren. De kosten van de boedelnotaris komen ten laste van de nalatenschap. Als u andere adviseurs inschakelt, loopt u het risico dat de kosten hiervan niet ten laste van de nalatenschap mogen worden gebracht.

Wilt u meer weten over het accepteren of weigeren van uw benoeming tot executeur of over de taken die er bij hoeren? Bel ons voor het maken van een afspraak.

De tijdelijke regeling voor nog ontbrekende registraties in het UBO-register, die tot 1 september zou

gelden, is door het ministerie van Financiën verlengd tot 1 januari 2023.

Achterstand bij KVK

De tijdelijke regeling voor het UBO-register (ultimate beneficial owners) werd ingesteld vanwege de grote piek in opgaven voor het register en de benodigde verwerkingstijd bij de Kamer van Koophandel (KVK) als gevolg daarvan. De deadline voor opgaven was eind maart van dit jaar en de verwachting was dat de piek in registraties voor september wel zou zijn weggewerkt.

Minister Kaag van Financiën informeerde de Tweede Kamer daarover in een Kamerbrief half april jl. “In het geval dat een juridische entiteit de opgave heeft gedaan, maar deze nog niet is verwerkt, kan de meldingsplichtige instelling volstaan met de vaststelling dat de opgave is gedaan, met de uitleg van de cliënt welke UBO-gegevens en onderliggende documentatie daarbij zijn opgegeven”, aldus Kaag. “Dat de opgave is gedaan kan vastgesteld worden aan de hand an de bevestigingsmail van de KVK.”

Werkvoorraad wegwerken

Inmiddels is de inschatting dat, hoewel opgaven die voor de deadline zijn gedaan grotendeels in september zijn verwerkt, het langer kan duren voordat de volledige werkvoorraad is afgehandeld. Dat komt onder meer omdat ook in de weken na de deadline nog een groot aantal opgaven is ontvangen.

Mede om te waarborgen dat nieuwe dienstverlening doorgang kan vinden (ook voor juridische entiteiten die pas na de deadline opgave hebben gedaan), is besloten de termijn van de tijdelijke regeling te verlengen tot 1 januari 2023. Om duidelijkheid te bieden is bewust gekozen voor een ruimere termijn dan naar verwachting nodig zal zijn, aldus het ministerie.

Het UBO-register is in de hele Europese Unie ingevoerd om witwassen, fraude en het financieren van terrorisme tegen te gaan. Recent bleek een flink deel van de grootste Nederlandse familiebedrijven nog niet te vinden in het register.

(Bron: Accountant.nl, 28 juli 2022)

Een ‘baby-bv’ en de ‘rollatorinvestering’: deze en acht andere opmerkelijke belastingconstructies staan beschreven in een bijlage bij het interdepartementale beleidsonderzoek (IBO) Vermogensverdeling. Dit onderzoek is aan de Tweede Kamer aangeboden. Op basis van dit rapport wordt gekeken naar de belasting op arbeid en op (inkomen uit) vermogen.

Voor dit IBO hebben experts van de Belastingdienst een lijst van opmerkelijke belastingconstructies opgesteld die zij geregeld in de praktijk tegenkomen. Het doel van deze lijst is een discussie op gang te brengen over dergelijke fiscale mogelijkheden. In aanvulling op deze lijst zijn beleidsrichtingen gegeven met mogelijkheden om de constructies te beperken.

Baby-bv

Bij een baby-bv richten ouders een bedrijf op met als rechtsvorm een bv. De aandelen komen in handen van de baby. Vervolgens gaan de ouders voor de bv werken en zetten zij het bedrijf voort. Als de waarde van de aandelen stijgt, komt dat voordeel bij de baby terecht. Dit is geen belaste schenking, omdat sinds de oprichting de ouders nooit de voordelen in handen hebben gehad. Op deze manier wordt erf- en schenkbelasting voorkomen.

Rollatorinvestering

Een andere constructie die wordt genoemd is de rollatorinvestering. Daarbij stort een tante bijvoorbeeld 7 miljoen euro spaar- of beleggingsvermogen in een holding van haar neef, haar enige erfgenaam. Een constructie met de holding en werkmaatschappijen zorgt er vervolgens voor dat haar neef na haar overlijden slecht € 420.000 erfbelasting hoeft te betalen in plaats van € 2,5 miljoen. Dit komt doordat gebruik wordt gemaakt van de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR), wat een enorm belastingvoordeel kan opleveren.

Vermogensverdeling

Het IBO Vermogensverdeling brengt kennis over de vermogensverdeling, de belasting op arbeid en vermogen, en de belasting op verschillende typen vermogen bijeen. Het doet ook suggesties hoe deze informatie blijvend beschikbaar kan worden gemaakt, opdat deze tijdens de jaarlijkse besluitvorming kan worden meegenomen.

(Bron KNB) De NVM, VBO, Vastgoedpro en de Vereniging Eigen Huis voeren op 1 juli een digitaal biedlogboek in. Kandidaat-kopers die een bod hebben uitgebracht kunnen daarin, na het verstrijken van de bedenktermijn en eventuele ontbindende voorwaarden, zien hoe het biedingsproces is verlopen.

Het biedlogboek moet zorgen voor extra transparantie. Per 1 januari 2023 wordt het gebruik van het biedlogboek verplicht: vanaf die dag hebben kandidaat-kopers recht op inzage in het biedlogboek. Voorwaarde is wel dat de makelaar is aangesloten bij een van de 3 branche- en beroepsorganisaties: NVM, VBO en Vastgoedpro. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) wil het biedlogboek in de toekomst per wet verplichten. Partijen die geen gebruik maken van een gecertificeerd biedlogboek kunnen dan niet langer een bied- of onderhandelingsproces begeleiden.

Gezamenlijk tuchtrecht

De 3 organisaties kondigden eerder dit jaar aan met een onafhankelijk, gezamenlijk tuchtrecht te komen. Consumenten kunnen zo terecht bij 1 loket voor de afhandeling van hun klachten. De tuchtraad gaat makelaars, taxateurs en bouwkundig keurders toetsen aan de al bestaande beroeps- en gedragscodes.

Op gezette tijden uw bedrijfsstructuur toetsen aan maatschappelijke ontwikkelingen en wijzigingen in wet- en regelgeving is geen overbodige luxe. Een van de veranderingen in regels is dat het sinds kort niet alleen maar in fiscale zin, maar ook in juridische zin mogelijk is om het toetreden tot een samenwerkingsverband met een vennootschap met terugwerkende kracht te laten ingaan. Daarbij is de datum van oprichting van die vennootschap bepalend. De bv moet namelijk de gehele periode van de terugwerkende kracht civielrechtelijk bestaan.

Een dergelijke maatregel is bijvoorbeeld van belang als de winst van uw bedrijf in de hoogste belastingschijf valt. Aanpassing van de ondernemingsstructuur kan mogelijk tot belastingbesparing leiden, bijvoorbeeld door het oprichten van een partner-bv. De partner-bv is een samenwerkingsverband (vennootschap onder firma of maatschap) tussen één of meer personen en een bv, waarvan deze personen aandeelhouder zijn. Deze personen blijven dan deelnemen als ondernemer voor de inkomstenbelasting. Daarmee hebben zij recht op de ondernemersfaciliteiten in de inkomstenbelasting. De inbreng van de bv bestaat uit een aandeel van de onderneming of kapitaal, zodat een deel van de winst wordt toegerekend aan de bv. Deze winst wordt tegen het lage tarief in de vennootschapsbelasting belast. De Belastingdienst kijkt wel heel secuur naar dergelijke constructies, maar die zijn onder voorwaarden mogelijk.

Tot nu toe telde ook de periode dat de bv in oprichting was mee in de berekening van de toegestane terugwerkende kracht. Dat is nu niet meer mogelijk. Bepalend is de datum van officiële oprichting bij de notaris. Wees er van bewust dat herstructurering via een partner-bv een keuze voor de lange termijn is. Van belang is of uw bedrijfsresultaten structureel boven een bepaald niveau zijn. Wilt u hier meer over weten? Bel ons voor een afspraak.

De regeling van de jubelton eindigt dit jaar! Om de woningmarkt te stimuleren in recessietijd waarin veel woningen ‘onder water’ stonden, werd in 2010 een bijzondere vrijstelling geïntroduceerd; een vrijstelling van schenkbelasting voor schenkingen bestemd voor besteding aan de eigen woning. Bijna 13 jaar later, in een geheel veranderde woningmarkt, is er echter volgens Financiën geen ruimte meer voor deze royale vrijstelling van ruim een ton (ook wel bekend als de ‘jubelton’).

Per 1 januari 2023 wordt de vrijstelling dan ook drastisch beperkt; het vrijgestelde bedrag van een schenking voor de aankoop van een eigen woning gaat van € 106.671 naar € 27.231. Vervolgens wordt per 1 januari 2024 de vrijstelling volledig uit de wet geschrapt. Het einde van het jubeltijdperk!

Dus als u uw kinderen, kleinkinderen of andere personen met een belastingvrije schenking wilt helpen bij de aankoop of een verbouwing van hun woning of een (gedeeltelijke) aflossing van een hypotheekschuld, is daar alleen dit jaar nog een ruimere schenkingsvrijstelling voor! Denk bijvoorbeeld aan een bijdrage aan het aanbrengen van isolatie, het plaatsen van een hybride warmtepomp, zonnepanelen of andere maatregelen voor verduurzaming van een woning.

Schenk in 2022: besteden kan ook nog in 2023

Waarom is het belangrijk om nú in actie te komen en te kijken of deze regeling voor u interessant is? Omdat alleen nog in 2022 het verhoogde bedrag tot ruim een ton geldt, maar de ontvanger van de schenking daarna nog ruim de tijd heeft om het geld te besteden! Volgens de laatste berichten heeft de ontvanger nog de resterende maanden van 2022 én heel 2023 de tijd.

Kortom: ook als uw kind, kleinkind of andere beoogde begiftigde nog geen concrete verhuis- of verbouwplannen heeft, kan het interessant zijn nog gebruik te maken van de jubelton. U kunt de schenking altijd weer terughalen als er toch geen woning wordt gekocht!

Niet wachten met regelen

Overweegt u dit jaar te schenken, dan raden wij u aan op zo kort mogelijke termijn contact op te nemen met uw notaris. De ervaring leert, dat de doorlooptijd vaak al één tot twee maanden is. U kunt hier maar beter ruim de tijd voor nemen, zodat u alles rustig kunt regelen. Bovendien heeft uw dierbare dan extra lang de tijd om de schenking op een weloverwogen manier te besteden!

Samengestelde gezinnen zien zich na een overlijden vaak geplaatst voor onverwachte problemen. Uit recent onderzoek blijkt dat drie op de tien een testament heeft en slechts net iets meer dan tien procent een levenstestament. Dat vraagt om onverwachte problemen bij de erfenis.

In Nederland is het aandeel mensen dat deel uitmaakt van een samengesteld gezin aanzienlijk, namelijk een kwart van alle mensen. Een samengesteld gezin is een gezin waarin er minimaal een kind uit een vorige relatie van een van de ouders is. Het erfrecht bevat voor deze mensen geen bepalingen. Uit het onderzoek blijkt dat éénderde van de kinderen uit dergelijke gezinnen problemen bij de erfenis verwacht. In de praktijk van afwikkeling van nalatenschappen blijkt het aantal gevallen waarin problemen optreden veel hoger, waarbij vooral het onderlinge contact tussen de nabestaanden een probleem blijkt te zijn..

Vóór de afwikkeling van een erfenis blijken de onderlinge verhoudingen meestal neutraal of goed te zijn. Na de afwikkeling is dat in bijna 15% van de gevallen niet meer zo. Dat kunt u voorkomen door tijdig regelingen te treffen en uw wensen over de afwikkeling van uw nalatenschap vast te leggen in een testament en een levenstestament.

Kom in actie en maak een afspraak met ons kantoor. Wij bespreken uw situatie en leggen u mogelijk te treffen regelingen voor.

Arbitrage bij geschillen heeft in veel contracten een plek veroverd. Geregeld wordt dan dat bij onenigheid partijen hun geschil verplicht moeten voorleggen aan arbiters van het Nederlands Arbitrage Instituut. Meestal is dat een kostbare aangelegenheid, die voor sommigen niet betaalbaar is. De rechter heeft voor die verplichting nu een stokje gestoken. Die verplichte gang naar arbitrage staat een goede rechtsgang voor ieder in de weg.

In het algemeen geldt dat voor toegang tot de rechter griffierechten geen wezenlijke belemmering mogen vormen. Een zaak waarin de rechter onlangs uitspraak deed betrof een vrouw die haar relatie financieel wilde afwikkelen. Haar partner beriep zich op de arbitrageclausule in het samenlevingscontract en achtte de rechtbank om die reden niet bevoegd.

Een arbitragebeding is in principe geldig, maar dan moet toepassing op grond van redelijkheid en billijkheid wel aanvaardbaar zijn. In dit geval zou de vrouw bij het arbitrage-instituut bijna € 2.500 administratiekosten moeten betalen plus een depot van € 20.000 moeten storten. Bovendien zou zij als voorschot een uurtarief van € 450 moeten betalen. Dat kon zij niet opbrengen, waarmee zij belemmerd werd in haar recht op toegang tot de rechter. Omdat zij bij een procedure bij de rechter in aanmerking zou komen voor gefinancierde rechtsbijstand, zou zij daar slechts € 306 hoeven bijdragen.

Voor de rechter was dit alles reden om het arbitragebeding buiten toepassing te verklaren.

Wat zijn de alternatieven voor arbitrage? Een gang naar de rechter is dus een goede mogelijkheid, maar die procedure kan lang duren. Een andere – ook vriendelijke mogelijkheid – is het inzetten van mediation. Bezint eer ge begint. Een arbitragebeding lijkt misschien een vriendelijke oplossing in het contract, maar kan tot buitensporige kosten leiden. Houd bij voorkeur de mogelijkheid voor toegang tot de rechter en mediation open.