Auteur:

Notariaat pleit voor waarborgen privacy in wetsvoorstel aandeelhoudersregister

De
Tweede Kamer is begonnen aan de behandeling van het initiatiefwetsvoorstel voor
een centraal aandeelhoudersregister (CAHR). De KNB heeft samen met de
Vereniging van Ondernemingsrechtspecialisten in het Notariaat (VON) op het
voorstel gereageerd. Ook de Gecombineerde Commissie Vennootschapsrecht (GCV)
van de KNB en de Nederlandse orde van advocaten (NOvA) heeft naar het
wetsvoorstel gekeken.

Privacy

De
KNB heeft steeds gepleit voor een besloten CAHR. Dit in het belang van de
privacy van de in het CAHR geregistreerde aandeelhouders, vruchtgebruikers en
pandhouders. In dat kader pleit de beroepsorganisatie voor terughoudendheid bij
het aanwijzen van Wwft-instellingen die inzage krijgen in het CAHR. De KNB
denkt hierbij uitsluitend aan wettelijk gereguleerde Wwft-instellingen die
onder een vorm van overheidstoezicht staan en/of aan tuchtrecht zijn
onderworpen en objectief een redelijk belang hebben bij inzage in het CAHR,
zoals banken, advocaten en notarissen. Ook de GCV schrijft dat de kring van
partijen die toegang hebben tot het register zoveel mogelijk beperkt moet
blijven. In het huidige voorstel is – volgens de commissie – niet duidelijk
welke partijen inzage krijgen en dat is wel belangrijk voor de rechtszekerheid
en de concurrentiepositie van Nederlandse rechtspersonen.

Verschil
met UBO-register

Verder
benadrukken alle partijen de toegevoegde waarde van het CAHR naast het
UBO-register. In dit laatste register wordt een aantal gegevens volledig
openbaar. Veel bedrijven – met name familiebedrijven – maken zich zorgen over
deze openbaarheid. De GCV heeft eerder kenbaar gemaakt het openbare karakter
van het UBO-register te zien als bron van zorg. ‘In het slechtste geval wordt
het UBO-register een forse administratieve lastenpost voor goedwillende
rechtspersonen, terwijl de betrouwbaarheid en bruikbaarheid vervalt omdat
malafide partijen onjuiste gegevens verstrekken.’ In het UBO-register worden
natuurlijke personen met een aandelenbelang van meer dan 25 procent geregistreerd.
‘Te verwachten is dat deze 25-procentgrens zal worden gebruikt om buiten het
UBO-register te blijven’, aldus de KNB en de VON. In het CAHR moeten
aandeelhouders worden ingeschreven ongeacht of zij natuurlijke personen of
rechtspersonen zijn en ongeacht hun aandelenbelang.

Wilt
u meer weten over uw aandeelhoudersregister? Bel ons voor het maken van een
afspraak.


Familie-opvolging in onderneming vergt zorgvuldige voorbereiding

Meestal is de eerste stap een samenwerkingsovereenkomst tussen de ouders en het opvolgende kind, bijvoorbeeld in het juridische jasje van een maatschap of vennootschap onder firma. Idealiter worden op dat moment ook de overige kinderen al bij de voorgenomen opvolging betrokken. Met elkaar kunt u bijvoorbeeld een familiestatuut opstellen. Daarin worden bij aanvang alle tot dan met elkaar gemaakte afspraken over de opvolging en de positie van de overige kinderen vastgelegd.

 

Een opvolgend kind neemt het bedrijf meestal over tegen een waarde die lager is dan de normale marktwaarde. Alleen dan is overname mogelijk. Dat leggen we al vast in de samenwerkingsovereenkomst. Het gaat er om de overige kinderen hierbij te betrekken, zodat ouders en opvolger kunnen aangeven waarom bepaalde stappen nodig zijn en waar dat toe zou moeten leiden. Op die manier geeft u ook vorm aan betrokkenheid van de overige kinderen bij de voortzetting van het bedrijf.

Het uiteindelijke doel van het vastleggen van afspraken in een familiestatuut is het creëren van eensgezindheid over de overname en over de toekomstige materiële en immateriële wensen van andere kinderen.

 

Wilt u meer weten over de juridische voorbereiding op een bedrijfsopvolging en mogelijk te maken afspraken met de andere kinderen in dat verband? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Papieren aandeelhoudersregister vaak niet op orde

De Tweede Kamer is begonnen aan de behandeling van het initiatiefwetsvoorstel voor een centraal aandeelhouders¬register (CAHR). Het CAHR geeft inzicht in wie schuil gaan achter bv’s en niet-beursgenoteerde nv’s en levert hierdoor een waardevolle bijdrage aan voorkoming en bestrijding van financieel-economische criminaliteit door middel van rechtspersonen. Het CAHR dient mede de rechtszekerheid, omdat er – zoals uit de peiling blijkt – geregeld iets mis is met de aandeelhoudersregistratie van vennootschappen. Het CAHR heeft een belangrijke toegevoegde waarde ten opzichte van het UBO-register. Dit register wordt gedeeltelijk openbaar. Veel bedrijven – met name familiebedrijven – maken zich zorgen over deze openbaarheid.

 

DE KNB heeft er vragen bij. Hoe vaak herstructureren cliënten – met het UBO-register in zicht – hun bedrijf om registratie in dat register te voorkomen? En hoe vaak is er iets mis met het huidige aandeelhoudersregister, het zogenoemde klappertje? 22 procent van de beroepsgroep nam deel aan de peiling. 62 procent van de ondervraagden maakt ‘soms’ tot ‘heel vaak’ mee dat cliënten herstructurering overwegen, in gang zetten of hierover advies vragen om registratie in het UBO-register te voorkomen. De KNB denkt dat dit toeneemt als het UBO-register wordt ingevoerd en zal daarom in een later stadium opnieuw peilen.

 

Wilt u meer weten over aandeelhoudersregister en UBO-register? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Kans op redding met adempauze bij dreigend faillissement

Volgens de ministers gaan jaarlijks 200.000 bedrijven in Europa failliet, met een verlies van 1,7 miljoen banen. In Amerika wordt bij dreigend faillissement eerst in overleg met betrokken partijen – waaronder investeerders en banken – bekeken of er mogelijkheden zijn voor herstructurering of doorstart. In Europa wordt er in veel gevallen direct geliquideerd.

 

Bedrijven in nood krijgen – als de richtlijn wordt ingevoerd – vier maanden tijd om te gaan onderhandelen over herstructurering of herstart van hun in potentie rendabele bedrijf. Deze termijn kan zelfs worden verlengd naar twaalf maanden. Vooral mkb-bedrijven profiteren dan van toegang tot instrumenten waarmee dat gerealiseerd kan worden. Daarmee worden ingewikkelde, lange en dure juridische procedures voorkomen. Bovendien kunnen met de nieuwe regels schuldeisers en aandeelhouders met een afwijkend standpunt (mits zij een minderheid vormen) de herstructureringsplannen niet blokkeren.

 

Als het met deze ruimte nog niet lukt om een faillissement te voorkomen, dan zal de procedure daartoe minder lang gaan duren en goedkoper worden dan nu het geval is. Daar komt bij dat de ondernemers in die situatie meer kans hebben om binnen drie jaar hun schulden kwijtgescholden te krijgen.

 

Wilt u meer weten over hoe te handelen bij faillissement? Bel ons voor het maken van een afspraak,

Belastingmaatregel bedreigend voor goede doelen en kerken

De Samenwerkende Brancheorganisaties Filantropie (SBF) zetten net als belastingexperts vraagtekens bij de maatregel. Het kabinet zegt de giftenaftrek te willen behouden en robuuster te maken. Volgens SBF en belastingexperts is het juist een versobering. In de praktijk – en ook uit onderzoeken – blijkt dat veel schenkers minder doneren als het belastingvoordeel minder wordt. Verliezers zijn goede doelen en kerken.
 
Wilt u meer weten over schenken aan goede doelen of overweegt u schenkingen aan uw kinderen? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Verzorging ex-partner samenwonen na uw overlijden vergt helderheid in samenlevingscontract

Wat is de status van deze verplichting als degene op wie de plicht rust enkele jaren na verbreking van de relatie overlijdt? Moeten de al dan niet beneficiaire erfgenamen de maandelijkse betaling voortzetten?

Het antwoord op die vraag hangt af van de inhoud van het samenlevingscontract. Staat daarin vermeldt dat de verlichting geldt tot aan het overlijden van de betalende partner? Dan eindigt de betaling per die datum.

 

Dan blijft over de vraag wat er moet gebeuren als daarover niets in het contract staat. In een recente zaak met dat karakter werd aan de notaris een verklaring gevraagd over wat partijen voor ogen stond ten tijde van het passeren van de akte. Dat gebeurde nadat de rechtbank had bepaald dat de verplichting niet op de erfgenamen overgaat. In hoger beroep werd daarom de notaris ingeschakeld. Die stelde vast dat beide partners ten tijden van het passeren van de akte niet voor ogen hadden dat de betalingsverplichting zou stoppen na het overlijden van de betalende partner. Dat was voor het hof voldoende om de achterbijvende (ex)partner in het gelijk te stellen. De erfgenamen moesten de betaling voortzetten.

In geval van zuivere aanvaarding zou dat de erfgenamen ook uiteindelijk privé geld kunnen kosten. Bij beneficiaire aanvaarding geldt de verplichting zolang er voldoende saldo in de nalatenschap aanwezig is.

 

Wilt u meer weten over verzorging van uw (ex-)partner na uw overlijden? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Aanbouw nieuw pand op grotendeels gesloopt pand: btw of overdrachtsbelasting?

Bij de beoordeling van de vraag of er btw of overdrachtsbelasting moet worden betaald moet naast de gemaakte afspraken ook de omstandigheden en intenties voorafgaand aan de levering moeten worden meegewogen. Regel is dat wanneer sloop- en verbouwingswerkzaamheden vóór de levering zijn overeengekomen en geen bebouwing is overgebleven die de functie van gebouw kan hebben maar wel basis kan zijn voor een nieuw pand, er dan sprake is van een btw-belaste levering.

 

In de betreffende zaak was op het moment van levering de oudbouw vrijwel helemaal gesloopt. Alleen een deel van de oude voorgevel stond er nog, en was ook al fundering voor de nieuwbouw gestort. Volgens koper en verkoper moet de levering met btw belast worden, volgens de fiscus met overdrachtsbelasting.

 

Na procedures voor rechtbank en het hof werd de zaak aan de Hoge Raad voorgelegd. Die stelde dat ook de intentie van partijen moet worden meegewogen, voor zover die konden worden ondersteund met objectieve informatie. Het is niet van doorslaggevend belang of op een moment na de levering de al aangevangen werkzaamheden (storten van de fundering) een nieuw pand verrijst. In deze zaak bleek van belang de vraag voor wiens rekening sloop en vernieuwbouw is. Daar moet het hof zich opnieuw over buigen. De behandeling van deze terugverwijzing moet nog plaatsvinden.

 

Als het hof uiteindelijk vaststelt dat de sloopwerkzaamheden tot op het tijdstip van levering voor rekening van de verkoper waren, is aan de koper een bouwwerk geleverd dat alleen maar basis kan zijn voor een (nieuw) te bouwen pand. Daarover moet dan omzetbelasting worden berekend en betaald.

Het is niet ondenkbaar dat het hof uitkomt op overdrachtsbelasting omdat partijen in de aanvullende overeenkomst overeengekomen zijn dat koper de sloop betaalt. De uitspraak zal daarover helderheid geven.

 

Wilt u meer weten over herbouw of vernieuwbouw van een pand? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Zonder energielabel groot risico op boete

Verkopers die ten tijde van de verkoop geen label hadden, werden gewaarschuwd door de ILT, vijf procent reageerde niet, de overtreders ontvingen een boete van € 405. Zonde van het geld, want een energielabel aanvragen gaat vrij snel en eenvoudig.

 

Sinds 2008 zijn eigenaren van woningen verplicht om bij verkoop of verhuur van hun woning een energielabel te registreren op Energielabelvoorwoningen.nl. Het energielabel geeft de nieuwe koper of huurder inzicht in de energiezuinigheid van de woning. Het label is bedoeld om het uitvoeren van energiebesparende maatregelen te stimuleren.

De inspectie is door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties sinds 2015 belast met het toezicht op de regelgeving over energielabels voor woningen.

 

Wilt u meer weten over uw verplichtingen bij verkoop van uw huis of de verplichtingen van de verkoper van het huis dat u op het oog heeft? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Schenkingsvrijstelling eigen woning verandert per 2019

Ouders
mogen elk jaar belastingvrij een bedrag aan hun kinderen schenken. Voor 2018 is
dat maximaal € 5.363. De vrijstelling kan eenmalig een keer worden verhoogd als
de schenking bestemd is voor kinderen van 18 tot 40 jaar: Dan mag (in 2018) maximaal
€ 25.731 belastingvrij worden geschonken. Die vrijstelling kan nog verder
worden verhoogd tot maximaal € 53.602 als het kind er een studie van betaalt.
Het kan nog verder stijgen, tot maximaal € 100.800, als de schenking voor de
eigen woning wordt gebruikt.

Als
de ontvanger geen eigen kind is, mag de schenker aan elke willekeurige persoon
(in 2018) € 2.147 belastingvrij schenken. Als het gaat om een ontvanger tussen
18 en 40 jaar, mag ook in deze gevallen eenmalig maximaal € 100.800 worden
geschonken als het geld wordt besteed aan de eigen woning.

Als
schenkers al voor 2010 gebruik hebben gemaakt van de verhoogde
schenkingsvrijstelling, dan kan in 2018 alsnog een bedrag tot € 47.198 belastingvrij
worden geschonken. Daar gelden wel voorwaarden bij:

·
U
heeft in 2015 een schenking met een beroep op de verhoogde vrijstelling van
maximaal € 25.322 gedaan; of

·
U
heeft in 2015 een schenking van maximaal € 27.432 voor de eigen woning gedaan;
of

·
U
heeft in 2016 een schenking met een beroep op de verhoogde vrijstelling van
maximaal € 25.449 gedaan; of

·
U
heeft in 2016 een schenking van maximaal € 27.570 voor de eigen woning gedaan.

Als
er tussen 2010 en 2014 al gebruik is gemaakt van de verhoogde vrijstelling voor
de eigen woning, dan kunt u de vrijstelling niet opnieuw krijgen.

Alles wordt
anders

Vanaf
1 januari 2019 kunt u nog steeds schenkingen van voor 2010 aanvullen, maar dan
nog tot een bedrag van € 27.871 belastingvrij. Dit bedrag is gebaseerd op de
indexering 2018 en zal nog worden aangepast. Wilt u daarvoor in aanmerking
komen, kan dat alleen als u van 2010 tot en met 2016 geen schenkingen met een
beroep op verhoogde vrijstelling heeft gedaan. Heeft u dat wel, komt u niet
opnieuw in aanmerking.

De
wijzigingen die op 1 januari 2019 ingaan, zijn voor u alleen van belang als u vóór
2010 al gebruik heeft gemaakt van de verhoogde schenkingsvrijstelling en nog aanvullend
wilt schenken.

Wilt
u meer weten over schenkingen en schenkingsvrijstellingen? Bel ons voor het maken
van een afspraak.

Verborgen gebreken bij aankoop woning

Wie een bestaande woning koopt, koopt deze in de staat waarin het huis zich op het moment van de koop bevindt. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het is daarom van belang om de bouwkundige staat van de woning voor het sluiten van de koop goed te onderzoeken. In dit kader heeft de verkoper een wettelijke mededelingsplicht Dat houdt in dat de verkoper alle gebreken die hij kent aan de koper moet melden. De wet gaat zelfs nog een stukje verder, ook voor gebreken die een verkoper redelijkerwijs had kunnen kennen is hij aansprakelijk tegenover de koper.

 

In de praktijk blijkt het vaak lastig om te bewijzen dat de verkoper een gebrek had kunnen kennen. Tegenover de mededelingsplicht van de verkoper staat echter een onderzoeksplicht van de koper. Dat betekent dat de koper de verkoper nooit kan aanspreken voor zichtbare gebreken en voor gebreken die de koper redelijkerwijs had kunnen zien. Vanaf de eigendomsoverdracht komen eventuele gebreken aan de woning voor rekening van de koper.

 

Afhankelijk van de omstandigheden zijn er twee uitzonderingen waarbij de verkoper toch aansprakelijk kan zijn. Dat is bij een ernstig gebrek en bij een gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld. Een gebrek is ernstig wanneer dat het normaal gebruik van het huis in de weg staat, bijvoorbeeld een rotte dakconstructie of een verstopte riolering. De koper mag op grond van de koopovereenkomst verwachten dat de woning de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik ervan, het zogenaamde conformiteitsbeginsel.

 

De verkoper is bij een ernstig gebrek aansprakelijk, als het gebrek al voor de overdracht aanwezig was. Dit geldt ook als de verkoper niet van het gebrek op de hoogte was. Om het risico voor een verkoper te beperken wordt tegenwoordig vaak een ouderdomsclausule in de voorlopige koopovereenkomst opgenomen. Met deze clausule wijst de verkoper de koper erop dat er sprake is van een oudere woning en dat de koper niet dezelfde verwachtingen van het huis mag hebben als van een nieuwere woning. Daarnaast zien we vaak een niet-zelfbewoningsclausule opgenomen in de koopovereenkomst, bijvoorbeeld als er sprake is van een voormalige huurwoning. Hierin geeft de verkoper aan dat hij het huis niet zelf heeft bewoond en daarom niet op de hoogte is van de staat van de woning. In hoeverre de clausules de rechten van koper beperken, hangt af van de exacte formulering van deze clausules.

 

Als u het gevoel heeft de voorlopige koopakte te snel getekend te hebben dan kent de wet nog een uitweg in de vorm van de 3 dagen wettelijke bedenktijd. Het is een goed idee om binnen deze periode de koopakte aan ons voor te leggen. Wij zijn gewend om met vastgoedcontracten te werken. In het geval er voor de koper te ongunstige clausules zijn opgenomen in de overeenkomst, kan de koop nog teruggedraaid worden. U zal niet de eerste koper zijn die hierdoor aan een dure vergissing ontsnapt is.

 

Wilt u meer weten over clausules in het koopcontract? Bel ons voor het maken van een afspraak.