Eenmanszaken worden steeds vaker omgezet in een besloten vennootschap (BV). Dat blijkt de laatste maanden telkens opnieuw uit gegevens van de Kamer van Koophandel. De coronacrisis is daar mede debet aan. Die levert voor veel ondernemers de nodige onzekerheid op. Met een BV willen ondernemers hun privévermogen veilig stellen.

In de rechtsvorm eenmanszaak is de ondernemer hoofdelijk aansprakelijk met zijn of haar vermogen. Dat kan worden voorkomen in een BV. Er zijn echter meer aandachtspunten bij het oprichten van een BV, zoals het storten van een startkapitaal. Dat mag elk gewenst bedrag zijn, maar niet nul. Daarnaast moet de ondernemer een deugdelijke administratie voeren en jaarlijks de jaarrekening deponeren bij de Kamer van Koophandel.

Oprichting

Een BV kan alleen bij de notaris worden opgericht. Wij stellen de oprichtingsakte op, waarin ook de statuten worden opgenomen. Daarin staan de regels en bepalingen van het bedrijf opgenomen, zoals bedrijfsnaam, vestigingsplaats, doel, regels over aandelen, besluitvorming en ontbinding.

Zijn wij daarmee gestart kunt u namens de BV in oprichting al rechtshandelingen verrichten, die u na het ondertekenen van de oprichtingsakte moet bekrachtigen. Zolang de bekrachtiging nog niet is gebeurd blijft u hoofdelijk aansprakelijk voor de gepleegde rechtshandelingen.

Het moet voor ondernemers makkelijker worden om een bedrijf te starten en te exploiteren. Daartoe treedt – als de wet zal zijn aangenomen – in de loop van dit jaar waarschijnlijk de Wet modernisering personenvennootschappen in werking. De nieuwe wet heeft betrekking op de commanditaire vennootschap, de vennootschap onder firma, de maatschap, verenigingen, coöperaties, onderlinge waarborgmaatschappijen en stichtingen.

De huidige regels voor personenvennootschappen, waarvan een gedeelte bestaat uit regels uit 1839, worden gemoderniseerd. Hoewel dit zeker niet de eerste keer is dat geprobeerd wordt deze wetgeving te moderniseren, lijkt deze nieuwe poging meer kans van slagen te hebben dan de voorgaande pogingen. Dat komt vooral doordat er wordt uitgegaan van de huidige, reeds bestaande wetgeving die wordt vereenvoudigd.

Het verschil tussen de maatschap en de vennootschap onder firma komt te vervallen, (register)goederen kunnen eenvoudig op naam van de vennootschap worden gezet, er kan makkelijker in en uit worden getreden. Uittreding leidt niet meer tot ontbinding van de vennootschap en er is geen verschil meer tussen beroep- en bedrijfsactiviteiten.

De vennootschap bestaat net als nu uit vennoten die zich naar elkaar toe verplichten iets in te brengen met als doel samen het resultaat te behalen. De inbreng kan bestaan uit goederen, maar ook uit arbeid.
Er komt meer zekerheid voor schuldeisers, nu toekenning van rechtspersoonlijkheid betekent dat het veel eenvoudiger is te controleren wat de vennootschap op naam heeft. Als de vennootschap niet aan haar verplichtingen kan voldoen, zijn de vennoten hoofdelijk aansprakelijk. De aansprakelijk kan worden beperkt tot de vennoot aan wie de opdracht is gegeven. De aansprakelijkheid van een vennoot is beperkt tot vijf jaar na het uittreden.

Spannend is of dit voorstel het nu echt gaat halen, het vorige voorstel tot vernieuwing is in 2011 gesneuveld. Het ziet er echter naar uit dat het dit keer wel gaat lukken. Wilt u er meer over weten? Bel ons voor een afspraak.

Kan een huis dat grotendeels is gesloopt bij koop/verkoop nog worden aangemerkt als woning? Die vraag is vooral van belang als op de plek van het huis een andersoortig pand wordt gebouwd. Het antwoord op die vraag is van belang voor de hoogte van de overdrachtsbelasting, 2 of 8%.

Voor de fiscus zal de sloop kunnen aangrijpen om te concluderen dat de oorspronkelijke woonfunctie niet meer van toepassing is en daarom 8% overdrachtsbelasting wil heffen. De rechter is echter gehouden aan een zo objectief mogelijke beoordeling, waarbij zoveel mogelijk wordt aangesloten bij de kenmerken van het bouwwerk. Met welk doel bijvoorbeeld is het pand oorspronkelijk ontworpen en gebouwd? Als het pand oorspronkelijk als woning is ontworpen en gebouwd en daarna alleen maar een woonbestemming heeft gehad en dat het – ook als is het in grotendeels gesloopte toestand – bij verkoop nog steeds bestond, dan is het een woning in de zin van de wet. De toekomstige bestemming van het pand is dan voor de rechter niet meer relevant.

De aard van een pand gaat niet verloren door gedeeltelijke sloop, schade of verval. Het maakt niet uit of het pand niet meer werd bewoond of onbewoonbaar was op het moment van verkoop. Hiermee wordt aangesloten bij een arrest van de Hoge Raad waarin staat dat de verkrijging van sloopwoningen, gestripte woningen en cascowoningen “gefaciliteerd is als de bouwkundige aard (ontwerp, structuur, indeling) van het te slopen of te bouwen object maar zodanig is dat daaruit objectief een woonfunctie volgt”. Daarmee is op de (ver)koop van dergelijke panden het lage overdrachtsbelastingtarief van 2% van toepassing.

Wilt u meer weten over alle haken en ogen bij het kopen van een huis? Bel ons voor het maken van een afspraak..

(Bron KNB) Het digitaal oprichten van een bv gebeurt met een digitale notariële akte. Dit staat in het conceptwetsvoorstel digitale oprichting bv dat dinsdag voor consultatie is gepubliceerd. De oprichters hoeven hiervoor niet fysiek bij de notaris te komen, maar kunnen dit door middel van een digitale audio-videoverbinding doen. Identificatie vindt plaats met een digitaal identificatiemiddel. Er wordt ondertekend met een digitale handtekening.

De digitale notariële akte wordt geregeld in de Wet op het notarisambt. Deze kan in eerste instantie alleen worden gebruikt voor digitale oprichting van bv’s en kan ook op basis van een digitale volmacht worden gepasseerd. Voor de oprichting kan gebruik worden gemaakt van een modelakte van oprichting. Deze wordt door het bestuur van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) aangewezen. De digitale notariële akte is met dezelfde waarborgen omkleed als de papieren notariële akte.

Digitaal passeren

Volgens het conceptwetsvoorstel moet de notaris zijn aangesloten op een speciaal – door de KNB beheerd – systeem voor gegevensverwerking. Via dit systeem of centraal passeerplatform verschijnt de cliënt online voor de notaris door middel van een digitale audio-videoverbinding. Ook vindt via dit systeem digitale identificatie plaats en wordt digitaal ondertekend. Nadat een digitale akte is gepasseerd, moet deze bij de KNB digitaal worden bewaard als onderdeel van het protocol van de notaris.

Digitale identificatie en ondertekening

Om ervoor te zorgen dat het digitaal identificeren van de bv-oprichters betrouwbaar is, moet dit gebeuren met een digitaal identificatiemiddel met betrouwbaarheidsniveau hoog, zoals bedoeld in de eIDAS-verordening. Ook betrouwbare digitale ondertekening is van belang. In het conceptwetsvoorstel staat dat ondertekening moet gebeuren met een digitale handtekening. Bij verordening worden nadere regels gesteld ten aanzien van deze digitale handtekening. De KNB wil een gekwalificeerde digitale handtekening als bedoeld in de eIDAS-verordening voorschrijven.

Uitstel

Vanaf 1 augustus 2021 moet het volgens een Europese richtlijn mogelijk zijn volledig online een bv op te richten. Het ministerie van Justitie en Veiligheid heeft onlangs uitstel gevraagd en gekregen voor de invoering hiervan. Wanneer het digitaal oprichten van een bv nu ingaat is nog niet duidelijk, maar de KNB gaat door met ontwikkelen en zorgt dat het centraal passeerplatform op 1 augustus 2021 klaar is. Op die manier kan op elk moment worden gestart. U kunt uw reactie op het voorontwerp inleveren tot uiterlijk 12 juli 2021.

Het is al lang geleden dat alleen het huwelijk als samenlevingsvorm werd geaccepteerd, niet alleen in de samenleving maar ook in de wet. Tegenwoordig valt er te kiezen uit een scala aan mogelijkheden. Juridisch worden deze verschillende vormen herleid naar vier mogelijkheden. Naast het traditionele huwelijk zijn dat partnerschapsregistratie en het sluiten van een samenlevingscontract en het samenwonen zonder contract.

Veel zaken binnen deze vier vormen zijn op grond van de wet geregeld. Niet alles dus. Zo kan je zelf aanvullende, niet in de wet geregelde wensen en afspraken vastleggen in huwelijkse- of partnerschapsvoorwaarden of in een samenlevingscontract. Bijvoorbeeld over regelingen als huwelijk, partnerschap of samenwonen eindigt, door overlijden of beëindiging van de relatie. Wat zijn dan rechten en plichten? Wat kan je regelen om de fiscus zo min mogelijk te financieren?

Bij de keuze om al dan niet huwelijkse- of partnerschapsvoorwaarden of een samenlevingscontract af te sluiten kunnen emotionele motieven de doorslag geven. Wij nemen u graag mee langs alle relevante informatie en mogelijke keuzes met de daaraan verbonden gevolgen op alle terreinen. In grote lijnen hebben de drie contractsvormen fiscaal dezelfde gevolgen. Ingeval van samenwonen zijn echter alimentatierechten en -plichten niet geregeld, met alle nadelige gevolgen voor een van beiden. Bij samenwonen zonder contract en testament zijn eigen kinderen enig erfgenaam. De langstlevende partner krijgt dan niets. Ook bij huwelijk en partnerschap is een testament eigenlijk noodzakelijk, bijvoorbeeld om voogdij te regelen, een bewindvoerder of en executeur aan te stellen, om ter regelen dat er vermogen na overlijden alleen de eigen kinderen ten goede komt en niet moet worden gedeeld met ex-partners.

Kortom, voldoende redenen om een afspraak te maken om alle mogelijkheden na te lopen. Heeft u vragen? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Sinds 1 januari 2021 kennen we voor kopers onder de 35 jaar van een woning de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Sinds 1 april 2021 moet de koopsom lager zijn dan € 400.000,-. De tarieven zijn dan: starter 0%, koper boven 35 jaar 2%, belegger 8%. Dit zorgt in de praktijk regelmatig voor verwarring.

De vrijstelling kan ook van toepassing zijn op de verkrijging van aanhorigheden die tot een woning-hoofdverblijf behoren mits deze op dezelfde dag als de woning worden verkregen. Aanhorigheden zijn bijvoorbeeld een schuur, garage of land? De waarde hiervan hoort bij de waarde van uw eigen woning. Volgens de wetsgeschiedenis waarbij het verlaagde overdrachtsbelastingtarief vanaf 2013 werd uitgebreid tot alle aan de woning behorende aanhorigheden, wordt met het begrip ‘aanhorigheden’ aangesloten bij de uitgangspunten die gelden voor de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting. Of sprake is van een aanhorigheid is feitelijk. De uitleg van het begrip heeft zich in de jurisprudentie voldoende ontwikkeld.

Recent heeft Hof Den Bosch zich uitgesproken over de vraag of twee percelen weiland als een aanhorigheid bij een eigen woning konden worden aangemerkt. De weilanden zijn van de woning gescheiden door een openbare weg en een sloot. De eigenaar meende dat de weilanden behoren bij zijn eigen woning omdat zij samen met de eigen woning een landgoed in de zin van de Natuurschoonwet vormen. De weilanden zijn op beperkte afstand van de woning gelegen en vanaf de woning eenvoudig te bereiken. Daarnaast stelde de eigenaar dat de weilanden dienstbaar zijn aan de eigen woning omdat die percelen het vrije uitzicht van de eigen woning garanderen en zo een verhoging van de waarde van de woning en van het woongenot oplevert.

Het Hof heeft het betoog van de eigenaar afgewezen. Voor beantwoording van de vraag of sprake is van een aanhorigheid is van belang of de percelen weiland behoren bij de eigen woning, daarbij in gebruik zijn en daaraan dienstbaar zijn. Alleen als aan deze drie eisen is voldaan, is sprake van een aanhorigheid in de zin van de wet. Tussen partijen is niet in geschil dat het woonperceel als eigen woning in de zin van de wet kan worden aangemerkt en dat de weilanden bij die eigen woning in gebruik zijn. Het geschil spitst zich derhalve toe op het antwoord op de vraag of de weilanden behoren bij de eigen woning en daaraan dienstbaar zijn.

Het Hof beantwoordt die vraag ontkennend. Tot de functies van de woning behoren niet alleen het bieden van beschermde gelegenheid tot het slapen, eten/drinken en verblijf, maar ook het bieden van de mogelijkheid om één of meer auto’s te stallen, het bieden van algemene opslagruimte en het bieden van gelegenheid tot het uitoefenen van hobby’s, dit volgens eerdere uitspraken. De eigenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de weilanden verband houden met de functies van de eigen woning.

De enkele omstandigheid dat die percelen het vrije uitzicht vanuit de woning garanderen en dat dit het woongenot verhoogt, is daarvoor onvoldoende. De verhoging van het woongenot is een subjectieve omstandigheid en betekent niet dat de percelen in objectieve zin functioneel dienstbaar zijn aan de woning. De vraag of de weilanden behoren bij de woning hoeft derhalve niet meer te worden beantwoord. Helaas voor deze koper was hierdoor het hoge tarief voor de overdrachtsbelasting van 8% van toepassing.

Wil u dit soort verassingen voorkomen? Bel ons dan voor een afspraak.

Staatssecretaris Mona Keijzer (Economische Zaken en Klimaat) houdt in samenwerking met de Kamer van Koophandel (KVK) een online consultatie over het gebruik van data uit het Handelsregister. Ondernemers en andere belanghebbenden kunnen tot 30 juni meedenken over hoe deze data integer gebruikt kan worden. Daarbij is er nadrukkelijk aandacht voor de juiste balans tussen openbaarheid en privacy.

Huidige situatie

Volgens de Nederlandse Handelsregisterwet is een groot deel van de gegevens in het register openbaar. Daardoor is KVK – als uitvoerder van deze wet – verplicht om gegevens te leveren als daarom wordt gevraagd. Het gaat dan bijvoorbeeld om het vestigingsadres en de naam van de bestuurders. Die transparantie draagt bij aan rechtszekerheid in het economische verkeer: ondernemers kunnen zien met wie zij zaken doen. Ditzelfde geldt voor consumenten wanneer zij bijvoorbeeld een conflict met een bedrijf hebben. Dit draagt bij aan een goed functionerende open economie.

De afgelopen jaren is er discussie ontstaan over de openbaarheid van gegevens in het Handelsregister. Bijvoorbeeld over de wenselijkheid van het afschermen van data in het belang van privacy en veiligheid. De wensen en behoeftes van verschillende belanghebbenden kunnen daarbij sterk uiteenlopen. Het doel van de consultatie is om samen te kijken naar oplossingen die meer recht doen aan deze verschillende, en soms tegenstrijdige wensen en belangen. De mogelijkheid en voorwaarden om adressen af te schermen zal in de consultatie nadrukkelijk aan de orde komen.

Oplossingsrichtingen

Alle oplossingsrichtingen zijn bespreekbaar. Het kan bijvoorbeeld gaan over de rechtsvormen waarover het register informatie moet bevatten en voor wie deze gegevens toegankelijk zijn. Zo nodig kan onderzocht worden of en hoe de huidige Handelsregisterwet aangepast zou kunnen worden. Het ministerie van EZK zal de opbrengst van de consultatie eind deze zomer voorleggen aan de Tweede Kamer. Daarna worden de oplossingsrichtingen verder uitgewerkt en getoetst aan het Europese juridische kader en toepasbaarheid binnen de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG). Op basis hiervan zal in afstemming met de belanghebbenden een nader uitgewerkt voorstel van regelgeving en praktijkoplossingen worden opgesteld.

Deelnemen aan de consultatie

Het ministerie van Economische Zaken en Klimaat en KVK nodigen een groot aantal partijen uit om mee te denken. Natuurlijk ondernemers die met hun gegevens in het register staan, maar ook brancheverenigingen, uitvoeringsorganisaties, toezichthouders, afnemers, non-profit organisaties en overheden. De consultatie vindt plaats van 26 mei tot 30 juni 2021. Deelname aan de consultatie kan ook zonder gerichte uitnodiging via de website www.internetconsultatie.nl/datavisie.

Bij het opstellen van een testament wordt wel eens de wens geuit dat de persoon die als erfgenaam wordt aangewezen wel de erfenis krijgt, maar dat als deze persoon vervolgens komt te overlijden die erfenis niet naar diens erfgenamen gaat. Bijvoorbeeld in de situatie dat degene die het testament maakt gescheiden is van haar partner en wil dat hun kinderen de erfenis ontvangen, maar niet wil dat als een kind komt te overlijden de vader of moeder van dat kind (de ex-partner) als erfgenaam van dat kind kan optreden.

Ook als iemand eigen kinderen heeft en met een nieuwe partner gaat trouwen die ook eigen kinderen heeft, wordt vaak de wens geuit dat de nieuwe partner de erfgenaam wordt, maar dat als deze komt te overlijden de erfenis niet bij de stiefkinderen komt. In een op te stellen testament kan dan een regeling worden opgenomen wat er met het vermogen gebeurt na het overlijden van een erfgenaam. Dit wordt een tweetrapsmaking genoemd.

Op deze manier kun je meerdere keren zelfs nog na je overlijden over je vermogen beschikken, want je kunt dus ook nog bepalen waar de nalatenschap naar toe moet gaan bij overlijden van de eerst aangewezen erfgenaam. Je beschermt daarmee je vermogen omdat het niet vererft naar een voor jouw ongewenste persoon (de ex-partner of stiefkinderen).
Om dit te bereiken moeten de spelregels natuurlijk wel goed zijn opgeschreven in het testament. Eerst moet worden bepaald wie de erfgenamen zijn. Iin het eerste voorbeeld zijn dat de eigen kinderen en in het tweede voorbeeld de nieuwe partner. Dat is de eerste trap. De (eerste) erfgenaam wordt bij een tweetrapsmaking dan ook wel de ‘bezwaarde’ genoemd. Wanneer vervolgens deze erfgenaam komt te overlijden wordt voor het restant van de nalatenschap de opvolgende erfgenamen benoemd die dan alsnog erven van de erflater. Dat is dan de tweede trap. Deze erfgenamen worden de ‘verwachters’ genoemd.
De verwachter was al die tijd dus al erfgenaam maar onder opschortende voorwaarden van overlijden van de eerste erfgenaam.

Administratieplicht

Omdat het vermogen dus eigenlijk in twee trappen vererft, zal door de eerste erfgenaam geadministreerd moeten worden wat uit de erfenis komt. Dat vermogen mag zich immers liever niet vermengen met dat van de erfgenaam zelf. In het testament kan worden bepaald dat de eerste erfgenaam jaarlijks een administratie moet bijhouden en jaarlijks aan de verwachter opgeeft wat er nog over is van de erfenis. De verwachter zal dus jaarlijks geïnformeerd moeten worden wat deze aan erfenis kan verwachten als de bezwaarde komt te overlijden.

Het jaarlijks opgeven van het resterende vermogen kan door de eerste erfgenaam als vervelend worden ervaren, het lijkt immers op het afleggen van verantwoording. Aan de contractuele verplichting wordt in de praktijk vaak niet voldaan. Als de relatie tussen de eerste erfgenaam en de verwachter al niet goed is, ontstaan dan vervelende situaties.

In het testament wordt ook beschreven of de eerste erfgenaam bijvoorbeeld schenkingen mag doen uit het geërfde vermogen dat onder de tweetrapsmaking valt en of de erfgenaam het vermogen mag vervreemden (bijvoorbeeld een woning verkopen) of verteren (het spaargeld opmaken). Maar vraag is dan hoeveel er is verteerd van het tweetrapsvermogen en of eerst het eigen vermogen moet worden verteerd voordat ook het tweetrapsvermogen mag worden verteerd?
Tot voor kort was het onduidelijk of er een dwingendrechtelijke verplichting bestaat om die jaarlijkse opgave te doen of dat daar van afgezien kan worden. Nu heeft de rechtbank Gelderland in een uitspraak bevestigd dat er een wettelijke verplichting (onder overeenkomstige toepassing verklaring van de wettelijke vruchtgebruikbepalingen) bestaat om jaarlijks opgave te doen aan de verwachter bij een tweetrapsmaking met vervreemdings- en verteringsbevoegdheid. Er moet dus verplicht jaarlijks opgave worden gedaan van de goederen die niet meer aanwezig zijn, van de goederen die in de plaats zijn gekomen en van de voordelen die de goederen hebben opgeleverd en die geen vruchten zijn. Verder kan in het testament worden bepaald dat de aan de tweetrapsmaking onderworpen roerende zaken (bijvoorbeeld de inboedel) van het bezwaarde vermogen worden getoond. Ook voor dit laatste geldt dat dit een dwingendrechtelijke verplichting is.

Het maken van een testament met een tweetrapsmaking kan dus door de eerste erfgenaam, de bezwaarde, als zeer hinderlijk worden opgevat. U dient zich dat goed te realiseren bij het opstellen van een dergelijke akte. Laat u dus goed informeren en bel ons gerust voor het maken van een afspraak.

(Bron KNB) Heeft mijn overleden vader een testament? Die vraag kunnen mensen nu ook digitaal stellen aan het Centraal Testamentenregister (CTR). Hierdoor wordt het voor consumenten in veel gevallen een stuk sneller en eenvoudiger om een CTR-aanvraag te doen.

Het nieuwe CTR-webportaal is te bereiken via notaris.nl. (https://www.notaris.nl/bij-overlijden/centraal-testamentenregister). Consumenten vullen hier een aantal gegevens in en het systeem zoekt daar een testament bij. Mocht er een match zijn, wordt deze direct zichtbaar in het portaal. Hierbij staan dan ook de gegevens van de notaris die het testament heeft gemaakt en die van huidige notaris. Liever naar een notaris in de buurt? Dat kan ook. Via een snelkoppeling kunnen particulieren direct online zoeken naar een kantoor in de omgeving. Als er geen match is, betekent dit niet dat er helemaal geen testament is. Om dit zeker te weten, kan de consument een schriftelijke aanvraag bij het CTR doen of contact opnemen met een notaris.

Niet alles online

Het blijft ook mogelijk schriftelijk een CTR-aanvraag in te dienen. Personen die voor 1976 zijn overleden, niet in Nederland wonen of in het buitenland zijn overleden, worden niet in de online applicatie gevonden. Deze aanvragen moeten schriftelijk worden ingediend. Hetzelfde geldt voor bewindvoerders of curatoren die een inlichting willen opvragen over een levend persoon. Ook zij moeten dit schriftelijk doen. Iemand die van zichzelf wil weten of hij of zij een testament heeft laten maken, kan dit niet online of schriftelijk nagaan. Die moet hiervoor naar een notaris in de buurt of langskomen bij het CTR in Den Haag.

Wie een huis, pand of grond koopt mag op grond van de wet verwachten dat hij of zij oog geleverd krijgt wat hij of zij bij de koop mocht verwachten geleverd te krijgen. In juridische termen heet dat het conformiteitsbeginsel. U mag afgaan op uitlatingen van de verkoper en van de feitelijke situatie. Dat verloopt echter niet altijd even gladjes, zo blijkt uit een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam.

Een mondelinge koopovereenkomst is net zo bindend als een schriftelijke. Beide zijn voor de notaris de basis om de transactie in een schriftelijke koopovereenkomst en in een leveringsakte vast te leggen. Het Hof moest zich uitspreken over een zaak waarin koper een parkeerterrein heeft gekocht dat nabij een bepaald kadastraal nummer gelegen was, met vermelding van de omvang van het terrein. De koper heeft na de overdracht (levering) ontdekt dat het parkeerterrein voor een gedeelte ook op een aangrenzend kadastraal perceel ligt en vordert dat de verkoper het ontbrekende deel ook aan hem levert. Die stelt dat de koopovereenkomst alleen maar betrekking heeft op het kadastrale perceel dat in de akte is vermeld.

De rechtbank stelde de verkoper in het gelijk. In de koop- en leveringsakte was uitsluitend het betreffende perceelnummer opgenomen terwijl bij de koopakte ook nog een kadastrale kaart was gevoegd. Hierdoor mocht de verkoper volgens de rechtbank er op vertrouwen dat de koper alleen het gedeelte op het bij het nummer behorende perceel wilde kopen. De koper ging in beroep en kreeg bij het Hof gelijk.

Het Hof overweegt dat de koopovereenkomst mondeling tot stand is gekomen op het kantoor van de verkoper, waarna de koper zijn vaste notaris heeft gevraagd de bereikte overeenstemming vast te leggen in een schriftelijke koopovereenkomst en in een leveringsakte. Bij de uitleg van wat partijen zijn overeengekomen gaat het daarom in eerste instantie erom vast te stellen hoe partijen onder de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hun mondeling bereikte overeenstemming hebben mogen begrijpen en uitleggen. Vervolgens moet worden bezien of de schriftelijke vastlegging door de notaris van die overeenstemming in de twee akten daarin nog verandering heeft gebracht.

Op grond van de stukken en hetgeen ter zitting is gebleken komt het Hof tot het oordeel dat de koper erop heeft mogen vertrouwen dat partijen een mondelinge koopovereenkomst hadden gesloten met betrekking tot het gehele parkeerterrein zoals ook door de verkoper aangewezen. Dit los van het feit dat een klein deel van het parkeerterrein gelegen was op een ander kadastraal perceel dan het inde akte vermelde perceel, heeft K zijn vaste notaris een schriftelijke koopovereenkomst en een leveringsakte laten opstellen met betrekking tot het in de akte vermelde perceel.

In de schriftelijke koopovereenkomst is vermeld dat het gaat om“een parkeerterrein”en niet dat het gaat om een deel van een parkeerterrein, zoals voor de hand had gelegen als dat inderdaad de situatie was. De kadastrale grens tussen beide percelen liep dwars door de parkeervakken heen. Volgens het Hof moet het voor de verkoper bij lezing van de conceptakten duidelijk zijn geweest dat de koper een vergissing maakte, of dat de verkoper zelf ook nog in de onjuiste veronderstelling verkeerde dat het gehele parkeerterrein op het in de akte vermelde perceel lag.

Hoe dan ook heeft de verkoper aan de inhoud van de notariële akten niet alsnog het vertrouwen kunnen ontlenen dat de koper toch niet het gehele parkeerterrein, maar slechts het gedeelte van het parkeerterrein op het betreffende perceel lag, wenste te kopen. Voor die beperking bestond immers geen enkele reden. Het Gerechtshof heeft het vonnis van de Rechtbank vervolgens vernietigd en de verkoper er toe veroordeeld het resterende deel van het parkeerterrein alsnog over te dragen aan de koper.

Bent u in voor de koop van een perceel waarvan niet 100% zeker is hoe de erfgrens loopt en wenst u dit soort problemen te voorkomen? Bel ons voor een afspraak.