Op grond van een samenlevingsovereenkomst kan dan een vergoedingsvordering ontstaan ter grootte van het gedeelte dat een partner extra heeft bijgedragen. Dit betekent automatisch dat voor de andere partner een schuld ontstaat.
Een dergelijke vergoedingsvordering is een aandachtspunt als ongehuwde samenwoners willen trouwen of een geregistreerd partnerschap willen aangaan. Als geen huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden worden opgesteld, dan valt de gemeenschappelijke woning in de beperkte gemeenschap van goederen die sinds 1 januari 2018 geldt. De vergoedingsvordering van de ene partner op de andere partner behoorde voor het aangaan van het huwelijk of geregistreerd partnerschap tot zijn of haar privévermogen, en blijft ook na het aangaan van het huwelijk of geregistreerd partnerschap privé.

De schuld van de andere partner zal echter in de gemeenschap vallen, omdat deze schuld betrekking heeft op een gemeenschapsgoed, zijnde de woning. Gemeenschapsschulden worden in feite door beide partners gedragen, waardoor de partner draagplichtig wordt voor de helft van de schuld aan zichzelf en de helft van zijn of haar vordering verliest.

Wilt u dit voorkomen? Dan kunt u het beste huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden opstellen waarin de onderlinge schuld wordt uitgezonderd van de gemeenschap. Heeft u vragen over het opstellen van huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden? Bel ons voor het maken van een afspraak.

In een concrete zaak vond de voorzieningenrechter dat de erfgenamen recht hebben op verantwoording door het bestuur omdat de schenkingen zijn gedaan en aanvaard met de bedoeling de schenking aan te wenden aan door de stichting aan te wijzen goede doelen. Volgens de voorzieningenrechter is daarmee bij de schenkingsovereenkomst ook een overeenkomst tot opdracht of een daarmee vergelijkbare overeenkomst ontstaan. De stichting is daardoor verplicht zich over het door haar gevoerde beleid te verantwoorden Dat past ook bij het gegeven dat de overledene tot aan zijn overlijden bestuurslid was van de stichting. Dat impliceert dat hij toezicht wilde houden op de manier waarop van hem afkomstige gelden zouden worden besteed.

Het hof ziet het allemaal anders dan de voorzieningenrechter. Het bedrag dat is geschonken is eigendom van de stichting. Uitgangspunt is dan ook dat de besteding behoort tot de autonomie van de stichting. Van een voorwaarde of een last tot het afleggen van rekening en verantwoording waaronder zou zijn geschonken, is in de betreffende zaak niet gebleken. Ook het feit dat de overledene gedurende zijn leven deel uitmaakte van het bestuur betekent niet dat de stichting verplicht is rekening en verantwoording af te leggen aan de erfgenaam.

Op zich is dit geen verwonderlijke uitspraak, immers het bestuur van een stichting is in beginsel uitsluitend verantwoording verschuldigd aan zichzelf. Wel is het mogelijk om of bij het doen van een schenking te bepalen dat er bepaalde voorwaarden van toepassing zijn. Ook kunt u in de statuten van de stichting bepalen dat er een toezichthouder is aan wie rekening en verantwoording moet worden afgelegd.

Wilt u meer weten over het omgaan met schenkingen door stichtingen? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Stabiliserend effect kostengrens

NHG heeft de afgelopen maanden samen met vertegenwoordigers van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het ministerie van Financiën een nieuwe NHG-kostengrensmethodiek ontwikkeld.
De huidige methodiek is gebaseerd op de gemiddelde koopsommen in de afgelopen 3 maanden. De nieuwe methodiek is gebaseerd op de gemiddelde koopsommen over een periode van 39 maanden, vermeerderd met een correctiefactor om aan te sluiten bij de gemiddelde huizenprijs in het betreffende jaar. De kostengrens zal zich zo gelijkmatiger ontwikkelen dan voorheen en draagt hierdoor bij aan een stabielere woningmarkt.

De NHG-kostengrens stijgt per 1 januari 2021 van € 310.000 naar € 325.000. Als er energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd is de grens 6% hoger, namelijk € 344.500, in plaats van € 328.600 in 2020.

NHG-premie blijft 0,7%

Woningkopers betalen in 2021 voor het afsluiten van NHG 0,7% over de hoogte van hun hypotheek, net als in 2020. Zoals vorig jaar aangegeven streeft NHG ernaar dit niveau de komende jaren vast te houden.

De Raad van Bestuur NHG stelt dat door de stabielere kostengrens en premie NHG bijdraagt aan een gezondere woningmarkt. NHG zet zich in voor verantwoorde woonfinanciering door meer consumenten toegang te geven, processen te verbeteren, te helpen met woningbehoud en een vangnet te bieden. Het fonds achter NHG is voldoende robuust om de risico’s die NHG overneemt van geldverstrekkers en consumenten op te vangen.”

De NHG-premie en kostengrens zijn vastgelegd in de Voorwaarden & Normen, die NHG uiterlijk 1 november publiceert en per 1 januari 2021 ingaan.

De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) juicht dit voorstel toe. Zo kunnen notarissen hun wettelijke taken in het rechtsverkeer, zoals hun poortwachtersrol, beter uitoefenen. De KNB heeft eerder bepleit dat notarissen in het Handelsregister mogen zoeken op natuurlijke personen. Zo kunnen notarissen meer bijdragen aan de voorkoming en bestrijding van fraude en andere vormen van financieel-economische criminaliteit door middel van rechtspersonen. Ook de advocatuur kan zich vinden in dit voorstel. Tegelijkertijd moeten hiervan geen wonderen worden verwacht. Het kan buitengewoon lastig zijn om onderlinge dwarsverbanden in een netwerk van ondernemingen te duiden.

Bestuursverbod

Een ander belangrijk punt in het ontwerpbesluit is de registratie van bestuursverboden. Om te kunnen controleren of de voorgenomen benoeming van een persoon niet wordt belemmerd door een bestuursverbod, krijgt de notaris toegang tot de naam en de geboortedatum van de personen die met een bestuursverbod zijn geregistreerd. De KNB en de advocatuur pleiten ervoor dat ook de geboorteplaats van de betrokken personen inzichtelijk wordt voor de notaris. Dit moet het risico op persoonsverwisseling bij de toepassing van een bestuursverbod verkleinen.

Wilt u meer weten over het oprichten van vennootschappen en dergelijke en de controle op natuurlijke personen daarbij? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Voorwaarde is wel dat zij in de woning wonen en het dus hun hoofdverblijf is. Ook mogen zij niet eerder een vrijstelling hebben gevraagd. Dit staat in het wetsvoorstel Wet differentiatie overdrachtsbelasting dat staatssecretaris Hans Vijlbrief van Financiën dinsdag tijdens Prinsjesdag heeft ingediend bij de Tweede Kamer.

Diegene die een vakantiehuisje of bedrijfspand willen aanschaffen of ouders die een woning voor hun studerende kind kopen, betalen na 1 januari 2021 8 procent overdrachtsbelasting. Diegene die een woning koopt en ouder is dan 35 jaar of een volgende woning koopt, moet 2 procent overdrachtsbelasting betalen. In de toelichting op het wetsvoorstel is de voorgestelde tariefdifferentiatie in de vorm van een beslisboom (pdf 90, 7 kB) weergegeven.

Uitwerking

De KNB meent dat de voorgestelde maatregelen uiteindelijk wel uitvoerbaar zijn voor het notariaat, maar verwacht nog wel omvangrijke uitdagingen in de uitvoering. Dit heeft voornamelijk te maken met het feit dat het notariaat voor de haalbaarheid van de inwerkingtredingsdatum van 1 januari 2021 afhankelijk is van de vormgeving van de schriftelijke verklaring en aanpassingen in de ICT-systemen. De KNB is daarom, als een van de betrokken uitvoeringsorganisaties, aangesloten bij de uitwerking van dit proces.

Acht wetsvoorstellen

Het wetsvoorstel Wet differentiatie overdrachtsbelasting maakt deel uit van het Pakket Belastingplan 2021 , dat dit jaar bestaat uit acht wetsvoorstellen: Belastingplan 2021, Overige fiscale maatregelen 2021, Wet aanpassing box 3, Wet differentiatie overdrachtsbelasting, Wet verbetering uitvoerbaarheid toeslagen, Wet CO2-heffing industrie, Wijziging van de Wet opslag duurzame energie- en klimaattransitie in verband met de vaststelling van tarieven voor de jaren 2021 en 2022 en Wet eenmalige huurverlaging huurders met lager inkomen.

Vervolg

De commissie voor Financiën van de Tweede Kamer gaat de wetsvoorstellen nu schriftelijk behandelen, zodat deze half november plenair kunnen worden besproken. Hierna kan de Eerste Kamer ermee aan de slag.

Het tegelijkertijd passeren van vijf schenkingsakten voor schenkingen gedurende de komende vijf jaar ziet de Belastingdienst eigenlijk als één schenking, omdat de schenkingen met elkaar samenhangen. De Belastingdienst zou u het liefst één aanslag schenkbelasting opleggen over de totale waarde van de vijf schenkingen. Een dergelijke zaak werd voorgelegd aan de rechtbank Zeeland-West Brabant. De schenker verwachtte dat elk van de vijf schenkingen pas belast zou worden over het jaar dat de schenkingen worden uitgekeerd. Daarmee zou de schenker immers profiteren van de jaarlijkse vrijstelling van ruim € 5.000. De rechter ging met de opvatting van de schenker mee en oordeelde dat er geen sprake was van één schenking maar van vijf losse schenkingen.

Voor ouders die hun kinderen geld uitlenen voor het kopen van een huis is dit interessant. Dat geldt vooral voor ouders die met hun kinderen overeenkomen om jaarlijks de daaraan gekoppelde rente of een gedeelte daarvan terug te schenken. Professionele geldverstrekkers vragen om een dergelijke overeenkomst bij het verstrekken van een hypothecaire lening.

Bij meerdere schenkingen tegelijkertijd, bedoeld voor uitkering in achtereenvolgende jaren wordt met deze uitspraak in het achterhoofd de totale waarde niet ineens belast voor de schenkbelasting. Ook kunt u op deze manier praktische en eenvoudig manier gebruik maken van de jaarlijkse vrijstelling voor de schenkbelasting. Eén waarschuwing is op zijn plaats: het moet nog blijken of de uitspraak van de rechter uiteindelijk stand zal houden.

Wilt u meer weten over schenkingen en schenkingsvrijstellingen? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Bergkamp benadrukte in haar vragen (pdf, 178 kB) dat ieder individu zelf moet kunnen bepalen naar wie zijn of haar erfenis gaat. Bovendien verwees zij naar een brief van de Koninklijke Notariële Beroepsopleiding (KNB) uit 2016. Die ging over een publiekspeiling, waaruit bleek dat 40 procent van de ondervraagden voor de afschaffing van de legitieme portie was. De overgrote meerderheid van de wetenschap deelt volgens de brief deze mening.

Rechtsovertuiging

De minister ziet geen noodzaak het huidige erfrecht, ingevoerd in 2003, te veranderen. Daarin is geregeld dat kinderen die in een testament worden onterfd, recht houden op de legitieme portie. Dit is een geldbedrag dat gelijk staat aan de helft van de waarde van het erfdeel dat het kind volgens de wet zou erven. ‘Deze beperking op de testeervrijheid is gebaseerd op de rechtsovertuiging dat aan kinderen en hun afstammelingen een deel van de nalatenschap van hun ouders toekomt’, aldus de minister. Ook biedt de legitieme portie volgens hem bescherming aan kinderen uit een eerder huwelijk die mogelijk worden benadeeld ten opzichte van kinderen uit een nieuwe relatie.

Onderzoek

Volgens Dekker blijkt uit het onderzoek van de KNB ook geen dringende en breed gedragen noodzaak om de legitieme portie te schrappen. Ook heeft hij uit de praktijk geen signalen gekregen die in een andere richting wijzen. Een nieuw onderzoek is volgens hem niet nodig, omdat het Centrum voor Notarieel Recht van de Radboud Universiteit in samenwerking met Netwerk Notarissen recent een draagvlakonderzoek heeft gehouden over de legitieme portie. Dit rapport wordt deze maand verwacht.

Met afstammelingen kunnen niet alleen de kinderen afzonderlijk worden bedoeld, maar bijvoorbeeld kinderen en kleinkinderen gezamenlijk voor elk gelijke delen. De vraag is of dat stand houdt. Wat kan er bijvoorbeeld gebeuren als de kinderen (de erfgenamen in eerste lijn) hier tegen in verweer komen?

In een dergelijke zaak voor de Rechtbank Den Haag onlangs speelde de onduidelijkheid over de uitleg van het begrip “afstammelingen”. Werden hiermee in deze zaak alleen de kinderen bedoeld of ook de kleinkinderen? Uitleg van een testament is gebonden aan regels. Zo moet er bijvoorbeeld worden gelet op de verhoudingen die in het testament worden geregeld en op de omstandigheden waaronder het testament is opgemaakt. In deze zaak was er sprake van een lopende echtscheidingsprocedure en ziekte bij degene die het testament had gemaakt. Reden voor het maken van het testament was om te voorkomen dat de echtgenote zou erven.

Uit het dossier bij de opmaak van het testament bleek dat er gesproken werd over de kinderen als enig erfgenaam en werden de regels van plaatsvervulling (kleinkinderen erven het kindsdeel als hun vader eerder overlijdt dan de grootouder) van toepassing verklaard. Uit het dossier en uit correspondentie bleek de bedoeling dat alleen de kinderen tot erfgenamen zouden worden benoemd.

Wilt u meer weten over het maken van een testament en een goede omschrijving van degenen die u wilt laten erven? Bel ons voor het maken van een afspraak.

In de eerste zaak, die diende voor het Hof Den Haag, gaat het erom of de omstandigheden van de alimentatie betalende man zijn gewijzigd op de manier zoals in het convenant omschreven. Daarin hebben man en vrouw afgesproken dat bij wijziging van omstandigheden bij een van beiden de alimentatie in onderin overleg zal worden herzien. Samenleving met een nieuwe partner door de man werd van die afspraak uitgesloten. Hertrouwen door de man zou daarmee geen invloed hebben op de alimentatie.

Dat wordt anders als in de nieuwe situatie op enig moment zijn inkomen drastisch daalt. De rechter betrekt dan het principe van redelijkheid en billijkheid in zijn beoordeling. In dit geval kwam de rechter tot het oordeel dat de alimentatie naar beneden bijgesteld moet worden.

De tweede zaak diende voor het Hof Den Bosch en betreft een situatie waarin de vrouw weliswaar niet is ingetrokken in het huis van haar nieuwe partner, maar wel in een pand op diens erf verblijft. Haar ex-man wil om die reden van de te betalen alimentatie af. De vraag is of er in deze nieuwe situatie wel sprake is van samenwoning. Daarvoor is het nodig dat er sprake is van een duurzame affectieve relatie, wederzijdse verzorging, samenwoning en onderlinge verzorging.

In dit geval is er sprake van een bijzondere woonconstructie. De vrouw woont in een garage op het erf waar ook de man woont. De man woont in bij zijn zoon. Man en vrouw gebruiken hetzelfde huisnummer, dezelfde brievenbus en toegangspoort. De vrouw maakt gebruik van gas, licht en water van het huis, zonder daar een vergoeding voor te betalen.

Voor het Hof is het dan duidelijk, er is sprake van samenwoning. Dat geldt in dit geval ook voor het voeren van een gemeenschappelijke huishouding en voor wederzijdse verzorging (eten, koken, verzorging huisdieren, hulp bij ziekte enzovoort). Bovendien zijn echtgenoten en samenwoners tegenwoordig niet meer verplicht tot samenwoning. Het is heel goed mogelijk dat mensen met een duurzame, affectieve relatie samenleven “als waren zij gehuwd” en niet dag en nacht samen zijn en niet alle financiële middelen met elkaar delen.

Al met al wordt in deze situatie de te betalen alimentatie op nihil bepaald.

Wilt u meer weten over het vastleggen van afspraken in een samenlevingscontract of in huwelijkse voorwaarden (vooraf) of in een echtscheidingsconvenant? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Wie een appartement koopt, wordt automatisch lid van de vereniging van Vereniging van Eigenaren (VvE) van het betreffende complex. U wordt daarmee medeverantwoordelijk voor de gezamenlijke ruimtes in het gebouw. De VvE houdt zich bezig met onderhoud, beheer en gezamenlijke geldzaken. Elk lid heeft een stem in de vergadering en is zijn of haar deel in de gezamenlijke kosten verschuldigd.

In een vergadering stemmen de leden over deze besluiten. En elk lid draagt bij aan gezamenlijke kosten, zoals die voor onderhoud, energie en verzekeringen. Het kan ook zijn dat u een appartement koopt en een woningcorporatie een aandeel in de VvE heeft. Let dan op of de corporatie een meerderheid van stemmen heeft, u kunt dan alseigenaren eigenlijk geen vuist maken.

Er zijn enkele belangrijke aandachtspunten voordat u een appartement koopt. Een van de belangrijkste daarvan is het controleren van de staat van onderhoud. Als koper heeft u een onderzoeksplicht wat betreft de gebreken die u zou moeten kunnen zien. De verkoper heeft mededelingsplicht. Als u vragen heeft over zaken die u zelf niet kunt zien, moet hij of zij daar antwoord op geven.

Controleer ook hoeveel geld er in het onderhoudsfonds of reservefonds zit en of het aandeel van de verkoper van het appartement is volgestort. Als het goed is heeft de VvE een meerjaren onderhoudsplan, als het complex na 2005 is gebouwd is dat zelfs verplicht. Houdt de VvE zich niet actief bezig met onderhoud, dan heeft de gemeente de mogelijkheid om in te grijpen. Die heeft de bevoegdheid om met een aanschrijving onderhoud te verplichten. De VvE die daar niets mee doet, riskeert dat de gemeente het laat uitvoeren en de rekening bij de VvE neerlegt.

Elke appartementseigenaar betaalt servicekosten aan de VvE. Als de verkoper zijn of haar verplichtingen op dit onderdeel niet is nagekomen, moet dit worden verrekend met de koopprijs.

Wilt u meer weten over de haken en ogen bij het kopen van een appartement? Bel ons voor het maken van een afspraak.