Auteur:

Ontbindende voorwaarde bij ernstige constructieve gebreken


In een recente rechtszaak voor rechtbank Limburg was in de koopovereenkomst naast de gebruikelijke ontbindende voorwaarden nog een ontbindende voorwaarde opgenomen voor mogelijke ernstige constructieve gebreken aan de gekochte woning. Afgesproken was dat de koper binnen twee weken na het tekenen van de koopovereenkomst een bouwtechnische keuring moest laten uitvoeren. Deze keuring heeft plaatsgevonden, uit het bijbehorende rapport bleken geen ernstige bouwkundige gebreken aan de woning. Wel werd melding gemaakt van scheurvorming in muren en vocht in de vloer met daarbij de aantekening dat nader destructief onderzoek (waarvoor dus hak- en breekwerk nodig is) vereist zou zijn om eventuele ernstiger problemen aan het licht te brengen.

De koper gaf vervolgens geen opdracht voor een nader onderzoek maar deed wel een beroep op de ontbindende voorwaarde. De verkoper stelde vervolgens dat nu uit het onderzoek geen duidelijke ernstige gebreken naar voren gekomen zijn de koop geldig is en de koper dus geen beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde. De koper stemde hiermee niet in, waarna de verkoper hem in kort geding voor de rechter daagde om de koper te laten veroordelen tot het afnemen van de woning conform de koopovereenkomst.

De voorzieningenrechter in kort geding gaf de verkoper gelijk. Van ernstige constructieve gebreken is immers niet gebleken uit het in opdracht van koper opgestelde rapport. De koper voerde aan dat de termijn van twee weken te kort was voor het laten uitvoeren van nader onderzoek. De rechter was hierin van mening dat dit bij het risico van de koper hoort. Om dat te voorkomen had hij bijvoorbeeld sneller kunnen handelen of een langere termijn moeten overeenkomen. De koper heeft de woning dus alsnog af moeten nemen van de verkoper.

Dit toont maar weer eens aantoont hoe belangrijk het is om tussen partijen gemaakte afspraken helder te formuleren in een koopovereenkomst. Heeft u zelf een dergelijk geval aan de hand vraag ons dan vooraf advies, wij zijn bij uitstek specialist in het vastgoedrecht en kunnen u behoeden voor problemen zoals hiervoor beschreven.

Spijt van het aanvaarden of verwerpen van een nalatenschap

Aanvaardt u als erfgenaam zuiver, dan treedt u in alle rechten van de overledene, maar ook in diens verplichtingen. U wordt dus aansprakelijk voor de schulden en als de overledene niet genoeg geld heeft nagelaten dan moet de u met uw eigen geld de schulden betalen.


Door beneficiair te aanvaarden kunt u zich beschermen tegen die aansprakelijkheid, dan worden de schulden betaald met het geld van de nalatenschap en u hoeft een tekort niet zelf bij te leggen (de afwikkeling moet wel volgens bepaalde wettelijke regels gebeuren).

Door verwerping van de nalatenschap doet u afstand van al uw aanspraken, u bent dan geen erfgenaam meer. U heeft geen recht op de bezittingen van de nalatenschap maar u bent ook niet aansprakelijk voor schulden.

Een beneficiaire aanvaarding of verwerping moet bij de rechtbank worden geregistreerd.
Het is dus belangrijk dat u eerst de bezittingen en schulden inventariseert voordat u een keuze maakt.

Keuze al gemaakt


Maar wat als u een keuze heeft gemaakt en daar spijt van krijgt? In hoeverre is de aanvaarding of verwerping dan terug te draaien?
In de wet staat dat een eenmaal gedane keuze onherroepelijk is. Sinds 1 september 2016 is het wel mogelijk een nalatenschap na zuivere aanvaarding alsnog beneficiair te aanvaarden, maar dit kan alleen in bijzondere situaties. In de wet staat: “Een erfgenaam die na zuivere aanvaarding bekend wordt met een schuld van de nalatenschap, die hij niet kende en ook niet behoorde te kennen, wordt, indien hij binnen drie maanden na die ontdekking het verzoek daartoe doet, door de kantonrechter gemachtigd om alsnog beneficiair te aanvaarden.” Als aan de voorwaarden is voldaan (let ook op de termijn waarbinnen de erfgenaam actie moet ondernemen) hoeft de erfgenaam de schuld niet met zijn eigen geld te betalen, hij mag de nalatenschap alsnog beneficiair aanvaarden.

Er moet sprake zijn van een onverwachte schuld, een schuld die de erfgenaam niet kende en ook niet behoorde te kennen. Wat is een onverwachte schuld? Blijkt een schuld niet uit de administratie van de overledene, of had de overledene niet of nauwelijks een administratie, dan zal niet meteen sprake zijn van een onverwachte schuld. Erfgenamen zijn namelijk wel verplicht te onderzoeken waaruit de nalatenschap bestaat en zo nodig bij schuldeisers te informeren naar de hoogte van een schuld.

Een paar voorbeelden waarin wel sprake is van een onverwachte schuld:


  1. Een overledene kan tijdens zijn leven een onrechtmatige daad hebben gepleegd. De schadevergoeding die hieruit na het overlijden voortkomt is voor erfgenamen een onverwachte schuld.

  2. Als een schuldeiser een te laag openstaand bedrag aan de erfgenaam heeft doorgegeven, dan zal het verschil met het werkelijke bedrag aangemerkt worden als onverwachte schuld.

  3. Stel dat de overledene een partner had die voor hem/haar is overleden en dat diens kinderen nog een vordering op de langstlevende hadden terzake van het overlijden van hun vader of moeder en dat de overledene geen contact met die kinderen had, dan hebben de erfgenamen mogelijk geen weet van die vorderingen. Het hangt af van de concrete omstandigheden, maar in zo’n situatie zouden de vorderingen van de kinderen kunnen worden aangemerkt als onverwachte schulden.

Een interessante vraag is of de hiervoor vermelde wettelijke regel analoog zou mogen worden toegepast als een erfgenaam de nalatenschap heeft verworpen. Is het dan nog mogelijk om later beneficiair te aanvaarden, bijvoorbeeld omdat gebleken is dat de nalatenschap onverwacht toch een positief saldo heeft? De rechtbank Midden-Nederland heeft vorig jaar geoordeeld dat dit niet kan. Een verwerping houdt dus in dat u definitief afstand van de nalatenschap heeft gedaan.

Als u aangewezen bent als erfgenaam, is het dus erg belangrijk om uitgebreid te onderzoeken waaruit de nalatenschap bestaat, zodat u een weloverwogen beslissing kunt nemen om de nalatenschap zuiver of beneficiair te aanvaarden of te verwerpen. Bedenk dat het wijzigen van een gemaakte keuze alleen in zeer uitzonderlijke gevallen is toegestaan en dat het besluit aanzienlijke financiële consequenties kan hebben.

Als u meer informatie wilt of hulp bij het vastleggen van de aanvaarding of verwerping van een nalatenschap, neem dan contact op met een notaris.

Schenkingsvrijstelling effectief middel voor verlagen hypotheekschuld

De Algemene Rekenkamer acht na onderzoek het verband tussen de tijdelijke aanpassing en dit resultaat aannemelijk. Nu sinds begin 2017 de schenkingsvrijstelling blijvend is ingevoerd, verwacht de Algemene Rekenkamer dat dit eveneens een positieve invloed zal hebben op de verlaging van de hypotheekschuld. Onzeker is hoeveel geld de schatkist hierdoor zal mislopen. Voor 2013 en 2014 was dat ruim tien keer zoveel als wat het Ministerie van Financiën had geraamd. Vanaf 2017 verwacht de minister een derving van € 97 miljoen per jaar. Er is moeilijk een goede voorspelling te doen hoe vaak een beroep op deze fiscale regeling zal worden gedaan.

 

Tot 2013 werd er gemiddeld 5.000 maal per jaar gebruik gemaakt van de (sinds 2009 bestaande) vrijstelling voor een eenmalige schenking ten behoeve van de eigen woning. Dat kostte de Staat gemiddeld € 29 miljoen per jaar door lagere belastingafdracht. Voor 2013 en 2014 was vanwege de verruiming op een verdubbeling gerekend door het ministerie. In werkelijkheid werd in die twee jaar de regeling 159.000 keer gebruikt. In geld: er was rekening gehouden met € 104 miljoen minder belastingafdracht, het werd € 1.093 miljoen minder, ruim het tienvoudige.

Dat staat in het rapportSchenkingsvrijstelling eigen woning – Effecten op de hypotheekschuld.De Algemene Rekenkamer publiceert dit op 6 december 2017.

Minder hypotheken onder water


Toch is het fiscaal instrument effectief, omdat de beleidsdoelen gehaald zijn: de totale hypotheekschuld daalt sinds de tijdelijke verruiming van de regeling. Ook het aantal woningen waarvoor geldt dat er een hogere hypotheek op rust dan de WOZ-waarde (‘onder water staan’) stabiliseert sinds 2013 en laat sindsdien een lichte daling zien. Overigens zorgen de aantrekkende economie en huizenmarkt ook voor minder onderwaterhypotheken.

Uit het onderzoek van de Algemene Rekenkamer naar de belastingaangiften van de 159.000 ontvangers van schenkingen blijkt dat het merendeel (circa 74 %) van hen dit geld benut heeft voor het aflossen van (een deel van) de hypotheekschuld. De overige ontvangers zetten het geld in voor een verbouwing aan de woning of koop van een huis.

Leeftijdseis


Toen de tijdelijke fiscale verruiming werd beëindigd, daalde het aantal schenkingsvrijstellingen weer tot onder de 10.000 per jaar. Het vorige kabinet heeft met ingang van 1 januari 2017 de verruimde schenkingsvrijstelling eigen woning permanent gemaakt. Daarbij is de voorwaarde ingevoerd dat deze alleen geldt voor ontvangers van 18 tot 40 jaar. Deze leeftijdseis kan ertoe leiden dat het effect beperkt wordt voor het halen van het doel: de totale hypotheekschuld verlagen. De Algemene Rekenkamer verwacht op basis van de ervaringscijfers dat de regeling door de leeftijdsgroep 18 tot 40 jaar meer benut wordt om een huis te kopen en minder om een bestaande hypotheek af te lossen. Omdat het aandeel jongeren met een ‘onderwaterhypotheek’ relatief groot is, zal de leeftijdseis hoogstwaarschijnlijk wel effectief zijn voor het tegengaan van onderwaterhypotheken.

De blijvende herinvoering van de regeling zal naar verwachting een minder groot effect per jaar hebben dan in 2013 en 2014. Toen was immers duidelijk dat de belastingvrijstelling van korte duur zou zijn.

 

De Algemene Rekenkamer beveelt de betrokken bewindspersonen vervolgonderzoek aan om vast te stellen of in de nieuwe situatie deze regeling effectief is en welke criteria daarbij van belang zijn. De staatssecretaris van Financiën geeft aan dat de permanente regeling voor schenkingsvrijstelling geëvalueerd zal worden en voegt eraan toe dat het bij de derving van inkomsten om een fictief bedrag gaat. (bron: Algemene Rekenkamer)

Recht op informatie bij aandeelhoudersconflict

Het bestuur van een besloten of naamloze vennootschap is gehouden de algemene vergadering alle inlichtingen te verschaffen wanneer zij daarom vraagt, tenzij zwaarwichtige belangen van de vennootschap zich daartegen verzetten. Wie heeft recht op welke informatie en hoe makkelijk kan de vennootschap besluiten bepaalde informatie wel of niet te willen delen?

 

Volgens de Hoge Raad hebben alle aandeelhouders het recht om vragen te stellen tijdens de algemene vergadering en is het bestuur verplicht alle vragen te beantwoorden. Buiten vergadering om is het bestuur daar niet toe verplicht.

De hiervoor aangehaalde uitspraak van de Hoge Raad ziet echter op een beursgenoteerde vennootschap. De vraag is dan ook of een dergelijke uitspraak een op een kan worden doorgelegd naar een besloten vennootschap. Bij een besloten vennootschap kan het zo zijn dat de rechten en de verplichtingen van aandeelhouders heel anders zijn dan de rechten en verplichtingen van aandeelhouders van een beursgenoteerde vennootschap. Een goed voorbeeld daarvan zijn familiebedrijven.

 

De Ondernemingskamer van het Hof Amsterdam heeft daar recent nog haar oordeel over geveld, de Ondernemingskamer oordeelde dat op het bestuur een bijzondere zorgplicht rust tegenover de minderheidsaandeelhouder die niet ook een bestuurder is. Met name tegenover die minderheidsaandeelhouder die niet ook bestuurder is, dient meer openheid te worden gegeven, met name ook met betrekking tot informatie waarop de aandeelhouder in beginsel geen recht heeft.

In dit specifieke geval gold dat nog meer dan anders, omdat de informatieverstrekking in de aandeelhoudersovereenkomst met zoveel woorden is vastgelegd. Daarnaast heeft deze aandeelhouder ook recht op informatie buiten de algemene vergadering om, gelet op het besloten karakter van de besloten vennootschap.

 

Leg de rechten op verstrekking van informatie vast in de aandeelhoudersovereenkomst en voorkom in een situatie als deze verzeild te raken!

Wel of geen schenkbelasting bij vermogensverschuiving tussen partners

Het nieuwe
huwelijksvermogensrecht kan voor partners reden zijn om huwelijkse voorwaarden
te maken vóór of tijdens het huwelijk. Het maken van de huwelijkse voorwaarden kunnen
in sommige gevallen een verschuiving van vermogen met zich meebrengen tussen de
echtgenoten. Dat is bijvoorbeeld het geval als echtgenoten eerst buiten
gemeenschap van goederen getrouwd zijn en nu willen overgaan naar een
gemeenschap van goederen.

Het verschuiven van
vermogen tussen echtgenoten kan echter wel een schenking inhouden waarover
schenkbelasting betaald moet worden. Het is niet altijd even duidelijk wanneer
daarvan sprake was. Om daar verandering in te brengen zou de wet worden
veranderd om meer duidelijkheid te geven in welke gevallen sprake is van een
belaste schenking bij het huwen, aangaan of wijzigen van huwelijkse
voorwaarden.

Deze voorstellen
zijn echter inmiddels van tafel. Het blijft daarmee in sommige gevallen wel
onduidelijk wanneer er wel en wanneer geen sprake is van een schenking. Wij geven
u graag inzicht in de gevolgen van verschillende keuzes. Bel ons voor het maken
van een afspraak.


De personenvennootschap van zegen tot last

Toch
kent de personenvennootschap ook een paar nadelen, zoals de aansprakelijkheid
van de vennoten tegenover schuldeisers. Dat geldt niet alleen voor de eigen
schulden maar ook voor die van toetredende en uittredende vennoten. Het geldt
zelfs voor de schulden van reeds uitgetreden vennoten.

Zorg
dat zowel intern als extern duidelijke afspraken zijn gemaakt over wie voor wat
en waarom aansprakelijk is. Realiseer u ook dat als er een grote
aansprakelijkheid te duchten is, het verstandig kan zijn om de activiteiten in
een andere rechtsvorm te gieten.

Zorg
ook dat u regelmatig alles wat is overeengekomen tegen het licht houdt, vooral
ook omdat er opnieuw nieuwe wetgeving op dit gebied aan zit te komen.

Naast
de aansprakelijkheden en wat u bent overeengekomen kan het aantrekkelijk zijn
om ook te zorgen voor een fiscaal zo optimaal mogelijke inrichting en te kiezen
voor een voor uw bedrijfsvoering passende rechtsvorm.


Hypotheken in Nederland worden mogelijk duurder

De op handen zijnde internationale regelgeving zal gaan voorschrijven dat banken/financiële instellingen meer reserves moeten aanhouden om risico’s op hun hypotheekportefeuilles af te dekken.Dit houdt dus in dat de banken minder geld als hypotheeklening kunnen uitzetten en dus ook minder gaan verdienen aangezien de in reserve te houden bedragen momenteel niets opbrengen. Het hiermee gepaard gaande verlies voor de banken zullen zij doorberekenen aan de consument, waarschijnlijk met een hogere rente. De banken mogen immers geen afsluitkosten meer berekenen.
Zo dreigt de consument de dupe te worden van internationaal tussen de banken gemaakte afspraken.

 

De wereldwijde toezichthouders op banken zijn verenigd in het zogenaamde Basel Comité en willen nu bewerkstelligen dat alle banken voor risico’s op hypotheken, vooral als die even hoog zijn als de waarde van de woning, extra geld als reserve gaan aanhouden. In tegenstelling tot in veel andere landen kan in Nederland nog altijd tot 100 % van de koopsom een hypotheeklening worden afgesloten, in het recente verleden kon dit zelfs oplopen tot 125 % van de waarde van de woning. Volgens de president van de Nederlandse Bank Klaas Knot gaan we de uitwerking van de nieuwe regels straks met name terugvinden in de Nederlandse hypotheektarieven. Over de kosten en tarieven kon Knot nog niets zeggen, wel wilde hij kwijt dat hij het maximaal te lenen bedrag graag ziet zakken tot 90 procent van de koopsom. Volgens Knot wordt de woningmarkt daardoor beter bestand tegen turbulentie (lees waardedaling) op de woningmarkt.

 

Tot nu toe wilde de Nederlandse regering nog niet lager gaan dan honderd procent, omdat starters zonder eigen geld dan niet meer aan de beurt komen op de woningmarkt. Knot grijpt de nieuwe regelgeving nu echter aan als extra argument om niet meer dan 90% van de koopsom te mogen lenen.

In het kader van de op handen zijnde regels heeft de Nederlandse bank wel verzocht de Nederlandse woningmarkt niet te vergelijken met die in Zuid-Europese landen. hierbij is aangevoerd dat zelfs in de achterliggende crisis weinig huiseigenaren zijn gestopt met het betalen van de hypotheeklasten. Het zal nog even duren voordat de nieuwe regels zijn ingevoerd.

 

Heeft u echter koopplannen, wacht dan niet te lang of kijk eens rond of u een eigen woningfinanciering kan sluiten bij familie of een bevriende relatie. Wij kunnen u altijd van dienst zijn met advies of het opstellen van alle documenten die nodig zijn voor het vastleggen van een financiering buiten de reguliere banken om.

Overgangstermijn voor fiscale eenheden met gecertificeerde aandelen verstreken

Met de nieuwe regels wordt benadrukt dat zowel formeel als materieel de juridische en economische eigendom moet berusten bij een of meer belastingplichtigen die deel uitmaken van de fiscale eenheid.

 

Als de aandelen zijn gecertificeerd, wordt niet aan dit vereiste voldaan. Voor fiscale eenheden waarin niet aan dit vereiste wordt voldaan, is een overgangstermijn gegeven om de structuur in overeenstemming met de wet te brengen, ter voorkoming dat de fiscale eenheid wordt beëindigd. Deze termijn is op 15 oktober 2017 verstreken. Als de aandelen zijn gecertificeerd en decertificering heeft nog niet plaatsgevonden, dan zal de fiscale eenheid worden beëindigd zodra het nieuwe boekjaar na 15 oktober 2017 aanvangt (in de meeste gevallen zal het boekjaar op 1 januari aanvangen).

Bron: Via Juridica-Nieuwsbrief 2017 | 22

Overgangsrecht afschaffing btw-landbouwregeling versoepeld

In het wetsvoorstel is vastgelegd dat de landbouwer die op 31 december 2017 gebruikmaakt van de landbouwregeling, de btw die in rekening is gebracht wegens de aanschaf van zijn investeringsgoederen die op 1 januari 2018 bij hem in gebruik zijn, voor de resterende herzieningsperiode in één keer in aftrek moet brengen.

 

Door deze nota van wijziging kan de landbouwer er bijvoorbeeld voor kiezen om de herziening in één keer te doen in de aangifte van het laatste kwartaal van 2018. Hetzelfde geldt met betrekking tot de goederen en diensten die op 1 januari 2018 nog niet in gebruik zijn genomen. De landbouwer moet de btw uiterlijk in aftrek brengen in de btw-aangifte over het belastingtijdvak waarin de landbouwer de goederen en diensten in gebruik neemt.

(Bron: TaxLive 20/11/17)

Testamenten van vóór 2003 soms deels achterhaald door nieuw recht

De rechtbank Amsterdam kreeg een dergelijk testament voorgelegd. Een man had een testament opgemaakt ten gunste van zijn ongehuwde kinderen en legde zijn kinderen op om daaraan mee te werken. Hij baseerde zijn wil echter op een artikel in de wet waarin staat dat verdeling alleen mogelijk is tussen kinderen onderling of tussen de kinderen en de langstlevende echtgenoot. Deze bepaling was onder het oude recht van voor 2003 opgenomen en bleek nietig, en daarmee nimmer tot stand gekomen. Het nieuwe recht vanaf 2003 kan daar niets aan veranderen, omdat niet mocht worden aangenomen dat de man onder het nieuwe recht had afgezien van de gekozen vorm en een andere, wel rechtsgeldige bepaling. .

 

Echter, het testament bevatte ook een legaat ten gunste van de ongehuwde partner. Daaruit blijkt in elk geval dat de testateur dit legaat onder het nieuwe recht zou hebben gehandhaafd. Het testament blijft daarmee voor het overige gewoon in stand.

 

Heeft u ook nog een oud testament van vóór 2003? Bel ons om het samen met u na te kijken op rechtsgeldigheid onder het nieuwe recht.