Het ministerie van Financiën gaat onderzoek doen naar de vrijstellingen en andere fiscale regelingen binnen de overdrachtsbelasting. De komende jaren worden 20 vrijstellingen, het verlaagde tarief voor woningen en de tariefdifferentiatie in de overdrachtsbelasting geëvalueerd.

Sinds 2011 geldt een verlaagd tarief voor woningen. En sinds 2021 gelden er voor verschillende doelgroepen verschillende tarieven bij het kopen van een woning. Kopers onder de 35 jaar betalen bijvoorbeeld geen overdrachtsbelasting voor woningen met een koopprijs van maximaal € 440.000. Dit wordt de startersvrijstelling genoemd. Wie geen starter is maar wel een woning koopt om er zelf in te wonen, betaalt 2% overdrachtsbelasting. In andere gevallen moet 10,4% worden betaald.

Tariefdifferentiatie

In 2024 wordt volgens de verkenning deze tariefdifferentiatie voor particuliere kopers geëvalueerd, inclusief de startersvrijstelling. In 2025 staat de volgende evaluatie op het programma: vrijstellingen in de overdrachtsbelasting voor ondernemers. Vervolgens wordt in 2026 gekeken naar vrijstellingen voor natuur en landbouw en in 2027 naar vrijstellingen van technische of notariële aard.

Het demissionaire kabinet zet de onderzoeken naar de mogelijke invoering van meerouderschap en -gezag voort. Naar verwachting worden de resultaten begin 2024 met de Tweede Kamer gedeeld.

Dat melden de minister voor Rechtsbescherming en de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap in een brief aan de Tweede Kamer. Aanleiding voor de onderzoeken is het advies van de Staatscommissie herijking ouderschap uit 2016. Daarin wordt voorgesteld meer dan 2 juridische ouders en meer dan 2 personen met gezag mogelijk te maken. De Staatscommissie heeft geadviseerd om een brede regeling te treffen voor verschillende meeroudersituaties, niet alleen voor regenbooggezinnen, maar ook voor stiefouders en pleegouders.

Maatschappelijke context

Een interdepartementale werkgroep heeft nader onderzoek uitgezet naar de maatschappelijke behoefte aan een regeling, afbakening van de doelgroep voor een regeling, het belang van het kind, en de impact op bestaande wet- en regelgeving. Er zijn gesprekken gevoerd met het maatschappelijk middenveld. In focusgroepen is beter zicht gekomen op de problemen en het leed dat meeroudergezinnen ervaren vanwege het ontbreken van een wettelijke regeling van meerouderschap en -gezag.

Standpunt demissionair kabinet

Het demissionaire kabinet erkent dat in onze samenleving meeroudersituaties bestaan. Het zal zelf geen beslissing nemen over de invoering van meerouderschap en -gezag, maar acht het wel van belang om de besluitvorming zo goed mogelijk voor te bereiden. Daarom zijn verschillende onderzoeken uitgezet. De eerste resultaten daarvan worden naar verwachting begin 2024 met de Tweede Kamer gedeeld.

BV’s met meerdere aandeelhouders als bestuurder zijn in veel gevallen gebaseerd op een gelijkwaardige verhouding tussen de aandeelhouders. Elk van hen bezit dat evenveel aandelen. Dat schept verplichtingen in de besluitvorming. Elk van de aandeelhouders moet daarbij volwaardig betrokken worden.

Dat bleek uit een recente uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland, waarbij twee aandeelhouders in een deelneming ieder een belang had van 50%. Een van hen had eenzijdig op een aandeelhoudersvergadering besloten aandelen aan hemzelf uit te geven en de statuten van de deelneming te wijzigen waardoor de andere aandeelhouder niet hoefde te worden betrokken bij de aandelenuitgifte. De daarvoor noodzakelijke notariële akten waren ook gepasseerd. De andere aandeelhouder kon daarmee statutair niet langer zijn aan zijn aandelen verbonden rechten uitoefenen en werd daarom ook niet opgeroepen voor de aandeelhoudersvergadering en ook niet geïnformeerd over de besluiten en de notariële akten.

Redelijkheid en billijkheid

Alle reden voor de tweede aandeelhouder om deze handelwijze voor te leggen aan de rechter. Daar kreeg hij zijn gelijk, de rechtbank vernietigde het besluit tot statutenwijziging en aandelenemissie. De rechter oordeelde dat dit in strijd was met de redelijkheid en billijkheid. Bij aanvang van de deelneming hadden beide aandeelhouders afgesproken om gelijkwaardig samen te weren, zowel als aandeelhouder als bestuurder. Dat heeft tot gevolg dat verhoudingen niet buiten deze afspraken mogen worden veranderd. Als dat al moet gebeuren, dan moeten partijen de belangen en het daarbij gevoerde beleid tegen elkaar afwegen en gemotiveerd aan aandeelhouders kenbaar maken. Daarmee kan de rechter de redelijkheid en billijkheid beoordelen.

Wilt u meer weten over de haken en ogen bij besluitvorming in BV’s waar het gaat om aandeelhouders belangen? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Wat zijn de rechten van de oorspronkelijke eigenaar als buurman al een kwarteeuw een deel van diens tuin bij zijn eigen perceel heeft getrokken? Kan een koper van de woning van de benadeelde eigenaar die grond terugvorderen? Die vraag werd onlangs aan het Hof Den Haag voorgelegd nadat de rechter de vordering van de koper tegen de buurman had toegewezen.

Het Hof ging mee met het vonnis van de rechter. De motivering daarachter was dat de buurman wist dat het betreffende stuk grond niet zijn eigendom was, waarmee hij destijds te kwader trouw en onrechtmatig heeft gehandeld. Punt van aandacht hierbij was dat de buurman onrechtmatig had gehandeld ten opzichte van de vorige eigenaar en niet ten opzichte van de koper. Daarmee zou de oorspronkelijke eigenaar van de woning – verkoper – eigenlijk de terugvordering moeten eisen en niet de koper. Zowel rechtbank als Hof vonden echter dat met de verkoop de vordering rechtsgeldig aan de koper is overgedragen. Dat komt omdat in de leveringsakte was opgenomen dat alle aanspraken van de verkoper met betrekking tot de verkochte onroerende zaak tegenover derden ook aan de koper worden geleverd. Uit de leveringsakte bleek ook dat de oppervlakte van het gekochte overeen komt met het perceel inclusief de door de buurman geannexeerde grond.

De buurman werd uiteindelijk veroordeeld tot het terugleveren van de “wederrechtelijk in bezit genomen zaak” aan de benadeelde partij, in casu de koper van het buurperceel met woning.

Wilt u meer weten over uw rechten bij het in gebruik zijn van een deel van een buurperceel? Bel ons voor het maken van een afspraak.

De NHG-grens voor hypotheekleningen wordt per 1 januari 2024 verhoogd naar €435.000. Deze verhoging maakt het voor meer mensen mogelijk om een woning te financieren met de bescherming van NHG. NHG biedt een vangnet als woningeigenaren te maken krijgen met financiële problemen, gedwongen verkoop of restschulden.

Hoewel de impact van NHG verder reikt, kan een woning alleen met NHG gefinancierd worden als deze onder de NHG-grens valt. Ruim 40% van alle koopwoningen in Nederland hebben een hypotheek met NHG. Zowel de borgtochtprovisie – het eenmalige bedrag dat iemand voor een hypotheek met NHG betaalt – als de NHG-grens worden jaarlijks opnieuw bepaald via een vastgestelde methodiek, gebaseerd op de gemiddelde woningwaarde. Hiervan is het doel enerzijds stabiliteit op de woningmarkt creëren en anderzijds zorgen dat mensen toegang behouden tot een hypotheek met NHG. In september was de gemiddelde koopsom van een bestaande woning € 422.000.

Bescherming

De nieuwe NHG-grens neemt in 2024 toe tot € 435.000 euro, een stijging van € 30.000 ten opzichte van de huidige grens van € 405.000. Voor mensen die de woning willen verduurzamen is extra leenruimte beschikbaar. Met Energie Besparende Voorzieningen wordt de NHG-grens in 2024 € 461.100. De borgtochtprovisie – de kosten voor het afsluiten van een hypotheek met NHG – blijft gelijk aan die in 2023, namelijk 0,6% van het totale hypotheekbedrag. NHG zet zich in voor een duurzaam en betaalbaar thuis, ook als het tegenzit. Dankzij de verhoging van de NHG-grens komen meer huizenkopers in aanmerking voor de voordelen van NHG, waaronder een veiligere financiële positie en een lagere rente. Met name starters maken veel gebruik van NHG.

De NHG-grens en -borgtochtprovisie zijn vastgelegd in de Voorwaarden & Normen, die NHG uiterlijk 1 november publiceert en per 1 januari 2024 ingaan.

Bron: NHG

Een nationaal coördinator vanuit de overheid, informatiedeling tussen poortwachters in de keten en een onderling waarschuwingssysteem om criminelen te weren. Deze en andere voorstellen doen banken, verzekeraars, makelaars, trustkantoren, notarissen (poortwachters) en ondernemers in het rapport ‘Krachten gebundeld, naar een effectievere en efficiëntere invulling van de poortwachtersrol in Nederland’ om de aanpak van witwassen, terrorismefinanciering en naleving van sancties in ons land fors te verbeteren.

Het rapport focust op onderlinge samenwerking – ook publiek-privaat – en gaat in op wat poortwachters zelf kunnen doen en waar zij ondersteuning van de overheid nodig hebben. Doel is ook ervoor te zorgen dat bonafide klanten zo min mogelijk last hebben van alle anti-witwasmaatregelen en sanctiecontroles die poortwachters verplicht moeten uitvoeren.

Het is uniek dat de verschillende zogeheten poortwachters – NVB (banken), Verbond van Verzekeraard, de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB, notarissen), Holland Quaestor (trustkantoren) en NVM en VBO (makelaars en taxateurs – de krachten hebben gebundeld. Samen met MKB-Nederland en VNO-NCW hebben zij KPMG opdracht gegeven om te onderzoeken hoe zij vanuit hun poortwachtersrol zo effectief en efficiënt mogelijk kunnen bijdragen aan witwasbestrijding, terrorismebestrijding (Wwft) en naleving van de Sanctiewet.

Belemmeringen in de praktijk

Poortwachters ervaren in de praktijk nogal wat knelpunten en belemmeringen bij de uitvoering van hun wettelijke taken. Zo missen ze ondersteuning, duidelijke sturing en prioritering vanuit de overheid, kampen ze met conflicterende wet- en regelgeving en lopen zij het risico hard te worden aangepakt als ze volgens diezelfde overheid hun rol in niet goed genoeg vervullen. Met als gevolg dat zij zich in sommige situaties gedwongen voelen meer te doen dan nodig is: het rule-based invullen van risicogebaseerde normen of een compliance-gerichte naleving om maar te kunnen aantonen dat ze aan alle vereisten hebben voldaan.

Klanten, zowel ondernemers als burgers, hebben daar steeds meer last van: herhaalde, disproportionele verzoeken om informatie en documentatie, hogere kosten, langere doorlooptijden en particulieren en bedrijven met verhoogde integriteitsrisico’s die te maken kunnen krijgen met een weigering of beperking van (financiële) dienstverlening. Denk daarbij aan politiek prominente personen (PEP’s), een winkelier die meer cash in de winkel heeft omdat er veel toeristen komen die contant afrekenen of een exporteur van Nederlandse voertuigen. Niet crimineel, maar wel meer risico’s.

Waarschuwingssysteem en informatiedeling

Met meer (onderlinge) samenwerking, de inzet van technologie en centrale sturing vanuit de overheid kunnen wij forse stappen voorwaarts zetten, aldus de poortwachters in hun onderzoeksrapport. Ze willen toewerken naar een onderling waarschuwingssysteem, zoals de banken en verzekeraars dat al kennen bij fraude, en onderlinge informatiedeling, zodat ze beter in staat zijn risico’s in kaart te brengen en daarop te reageren. De poortwachters erkennen het spanningsveld tussen effectieve witwasbestrijding en bescherming van de privacy. Bij de verdere uitwerking van de plannen gaan zij hierover in gesprek met deskundigen en de Autoriteit Persoonsgegevens.

Stroomlijnen

De poortwachters willen ook de mogelijkheid onderzoeken van een gezamenlijke voorziening, waar andere landen al mee experimenteren. In zo’n systeem worden beschikbare data – altijd met toestemming van de klant – hergebruikt, geactualiseerd en verrijkt, waardoor herhaalde uitvragen bij die klant niet meer nodig zijn. Ook het stroomlijnen van de verschillende werkwijzen bij het accepteren van een klant kan de effectiviteit verhogen. Nu moet de koper van een huis bijvoorbeeld bij alle poortwachters in de keten – makelaar, bank, notaris – iedere keer opnieuw dezelfde gegevens aanleveren.

Nationaal coördinator

Ook pleiten poortwachters voor een nationaal coördinator die vanuit de overheid de regie pakt in de nationale anti-witwasaanpak. Die aanpak is nu te gefragmenteerd en te weinig gebaseerd is op daadwerkelijke risico’s. Zij hebben behoefte aan een ondersteunende overheid, die met één stem spreekt, belemmeringen wegneemt en inzet op meer structurele publiek-private samenwerking om criminelen de pas af te snijden.

Poortwachters leveren een geweldige inspanning om alle mogelijke risico’s op witwassen tegen te gaan, maar constateren dat die van de overheid daarmee geen gelijke tred houdt. Criminelen tegenhouden lukt alleen als ook de overheid extra investeert om meldingen nader onder de loep te nemen, de boeven daadwerkelijk op te pakken en dit terug te koppelen aan de poortwachters.

Nieuw kabinet

Poortwachters zijn onvoldoende in staat efficiënt en effectief hun werk te doen. Bonafide ondernemers lijden hieronder en criminelen kunnen vrijwel ongestoord hun gang gaan via ondergrondse bankiers. Het nieuwe kabinet heeft de belangrijke taak de regie te pakken zodat poortwachters criminelen kunnen tegenhouden, zonder dat ondernemers en burgers daar onnodig last van hebben.

Wie tussen 18 en 35 jaar oud is en na dit jaar een huis koopt, hoeft bij een koopsom tot € 510.000 geen overdrachtsbelasting te betalen. Voorwaarde is dat u als koper zelf in het huis gaat wonen en niet al eerder heeft geprofiteerd van de koop van een huis zonder daar voor overdrachtsbelasting

Als u niet aan de genoemde voorwaarden voldoet maar wel zelf in het gekochte huis gaat wonen, betaalt u bij de koop 2% overdrachtsbelasting. U betaalt de overdrachtsbelasting bij de overdracht van het huis via de notaris. Wie aan geen van de hiervoor vermelde voorwaarden voldoet, betaalt 10,4% overdrachtsbelasting. Dat geldt bijvoorbeeld bij beleggingspanden, bedrijfspanden en percelen grond.

Jubelton

De jubelton is al bij eerdere belastingmaatregelen afgeschaft. In enkele specifieke gevallen kon er ook nog in 2023 extra geld voor de eigen woning worden geschonken. Voorwaarde daarvoor is dat er in 2022 al een deel is geschonken, ook al is dat maar een euro. Die schenking moet dan vóór 1 maart 2023 aan de Belastingdienst zijn gemeld in een aangifte. Als dat allemaal het geval is, geldt er nog één voorwaarde, namelijk dat de ontvanger van de schenking het bedrag vóór 1 januari 2025 moet hebben besteed aan de eigen woning.

Appartement

Appartementsbezitters gaan minder belasting betalen in box 3 over het bedrag dat voor hen is gereserveerd in het reservefonds. Met het geld uit het reservefonds wordt onder meer groot onderhoud betaald. Ieders bijdrage aan het reservefonds is afhankelijk van de oppervlakte van elks appartement.

Het parlement moet deze belastingverlaging nog wel goedkeuren.

In sommige testamenten wordt aan iemand een legaat toegekend in de vorm van een bedrag gelijk aan wat de begunstigde zou ontvangen als hij of zij erfgenaam zou zijn. In dergelijke gevallen kan de vraag ontstaan welke peildatum dan moet gelden voor de waardering van de nalatenschap, zodat daarmee de omvang van de geldlegaten kan worden vastgesteld.

Degene die de nalatenschap vereffend, zal normaal gesproken uitgaan van de overlijdensdatum. Voor degene die het legaat ontvangt kan het echter voordeliger uitpakken als voor de berekening van het legaat wordt uitgegaan van de waarde op het moment van de verdeling. De rechter gaat daarin niet mee. De wet bepaalt immers dat de peildatum voor de waarde van de goederen uit een nalatenschap gelijk is aan het tijdstip onmiddellijk na het overlijden van de erflater. Voor- of nadelen van waardestijging of waardedaling zijn het risico voor de erfgenamen, niet voor degene die een legaat ontvangt.

Zelfs de Hoge Raad is niet meegegaan in het betoog dat het testament zo moet worden uitgelegd dat de legataris in een dergelijk geval evenveel zou moeten krijgen als wanneer hij of zij erfgenaam zou zijn geweest en dat daarom voor de berekening van de legaten moet worden uitgegaan van de gewone erfgenamen plus de legataris. Vanuit dat oogpunt zou dan net als bij de verdeling van een gemeenschap – moeten worden uitgegaan van de waarde op het moment van verdeling.

Het advies aan wie een dergelijk legaat in zijn of haar testament wil opnemen, is om een formulering in het testament op te nemen waaruit blijkt welk tijdstip als peildatum moet worden gehanteerd.

Wilt u meer weten over het opnemen van speciale clausules in uw testament? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Sommige samenlevingscontracten bevatten clausules over voortzetting van huur en woonrecht ingeval de samenwoning wordt beëindigd. In zo’n clausule wordt dan bepaald dat de huur dan kan worden voortgezet door degene die daar in redelijkheid de meeste aanspraak op kan maken, soms aangevuld met de bepaling dat elk van beiden het recht heeft om nog drie maanden na het besluit om de samenleving te beëindigen in het huis te blijven wonen. Dat kan voor een van beiden wel eens tot problemen leiden.

De rechtbank Rotterdam moest zich onlangs in een dergelijke zaak uitspreken. Na beëindiging van de samenwoning had de vrouw de gezamenlijk gehuurde woning verlaten. Zij vroeg de rechter haar te ontslaan uit de verplichtingen uit de huurovereenkomst omdat zij ergens anders graag een huis wilde huren. Voor dat ontslag had zij op grond van de huurovereenkomst de medewerking van haar voormalige partner nodig. Die wilde die medewerking wel geven, maar de verhuurder meende dat diens salaris onvoldoende zou zijn om de huurlast te dragen.

De partner had het recht om nog drie maanden in de woning de blijven wonen. De rechter las uit de samenlevingsovereenkomst dat elk van beide partners het recht had om nog gedurende drie maanden in de gezamenlijk gehuurde en bewoonde woning te wonen. Ook al staat er in de samenlevingsovereenkomst bij de betreffende clausule niets over het opzeggen van de huurovereenkomst in geval partijen deze niet kunnen of willen voortzetten, de rechter concludeerde dat uit de clausule zelf blijkt dat partijen na het verstrijken van de periode van drie maanden uit de woning moeten vertrekken als zij de huurovereenkomst niet alleen kunnen of willen voortzetten.

Bovendien kon van de vrouw niet worden verwacht dat zij hoofdelijk aansprakelijk blijft voor de betaling van de huur van een woning die zij niet meer bewoont. Voor het kunnen huren van een andere woning had zij een verhuurdersverklaring nodig die zij pas kan krijgen nadat de huurovereenkomst is geëindigd. Haar belang weegt daarmee zwaarder dan het belang van haar ex-partner om in de woning te blijven wonen. Haar ex-partner werd dan ook veroordeeld tot het opzeggen van de huurovereenkomst.

Wilt u meer weten over woonclausules in samenlevingscontracten? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Helaas komt het nogal eens voor dat een kind in het testament van ouders onterfd wordt. Soms omdat er al heel lang geen contact is, maar ook bijvoorbeeld onenigheid tussen ouders en kind kunnen een reden zijn. Ouders zijn dan nogal eens geneigd om het betreffende kind te onterven en er met schenkingen aan de andere kinderen voor te zorgen dat de legitieme portie van het onterfde kind – de helft van wat deze normaal zou krijgen – zo klein mogelijk wordt. Die vlieger gaat meestal niet op.

Schenkingen aan de te bevoordelen kinderen om uw vermogen te verlagen pakken voor die kinderen niet altijd goed uit. Immers, de legitieme portie van het onterfde kind wordt berekend over het saldo van de erfenis, vermeerderd met de door ouders aan de andere kinderen geschonken bedragen. Het saldo van uw liquide vermogen kan dan bij uw overlijden wel eens niet toereikend zijn om het door de schenkingen ontstane tekort op de legitieme portie van het onterfde kind te voldoen. De bevoordeelde kinderen zullen gezamenlijk het tekort aan het onterfde kind moeten betalen.

Als u flinke bedragen aan uw andere kinderen hebt geschonken, dan hebben zij daarmee vóór uw overlijden mogelijk al onomkeerbare uitgaven gedaan, bijvoorbeeld een deel van een gekocht huis mee betaald. Als zij bij uw overlijden het tekort op de legitieme portie alsnog aan uw onterfde kind moeten betalen, brengt u hen daarmee wellicht – ongewenst – alsnog in de problemen. Die lopen de kans na uw overlijden het onterfde kind een deel van het geschonkene te moeten betalen.

De kans is dus groot dat u hier niets mee wint. Wilt u zeker zijn van uw zaak, dergelijke ongewenste situaties voorkomen en toch mogelijkheden te benutten om uw wensen uitvoerbaar te laten zijn? Bel ons voor het maken van een afspraak.