Nu een huis kopen?

Praktisch iedere woondroom begint met een bezoekje aan de bank of hypotheekadviseur. Zij kunnen u vertellen wat u maximaal kunt lenen zodat u weet in welke prijsklasse u kunt gaan rondkijken. Hypotheekbanken zijn ook nu best bereid om u een lening te verstrekken, als uw financiële plaatje maar klopt. Banken zijn gek op zekerheid, uw inkomen moet voldoende zijn, de woning het liefst courant en in een prima staat van onderhoud. Verder vergroot u de kans op een hypotheek door wat eigen geld mee te brengen waardoor u geen zogenaamde tophypotheek nodig heeft.

Mogelijk heeft u spaargeld. Zit u wat minder goed bij kas dan kunnen mogelijk uw ouders bijspringen, wellicht zijn zij bereid u een schenking te doen (bent u tussen de 18 en 40) jaar dan mogen uw ouders u – onder voorwaarden – eenmalig een fors bedrag belastingvrij schenken.

Hulp van de overheid

Dan hebben we nog de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Daar zijn banken dol op, aangezien de lening dan maximaal afgedekt is. Wat is de maximale hypotheekgrens om gebruik te kunnen maken van de NHG-regeling?

  • De maximale hypotheek inclusief bijkomende kosten voor aankoop is in 2021 € 325.000 (zonder energiebesparende voorzieningen) of € 344.500 (met energiebesparende voorzieningen.

Veel gemeenten hebben tijdelijke regelingen voor de woningmarkt, zo kunt u soms in aanmerking komen voor koopsubsidie of een starterslening waarbij u over een deel van de hypotheek de eerste jaren 0 procent rente betaalt (echt waar!). Ook bieden sommige gemeenten u een inkoopgarantie voor uw huidige woning tot 90% van de taxatiewaarde als u besluit een nieuwbouwwoning te kopen.

Bent u een van de vele aspirant kopers die nu nog geen ander huis durft te kopen in de angst om met het oude huis te blijven zitten, dan hebben we ook goed nieuws voor u. Sinds 1 januari 2010 is een regeling van kracht waardoor het aantrekkelijk is om de nog niet verkochte woning tijdelijk te verhuren. Als u het huis voor bijvoorbeeld een jaar verhuurt, mag u daarna weer gewoon hypotheekrente aftrekken. Let er wel op dat u altijd toestemming tot verhuur aan uw bank vraagt, dit bent u verplicht volgens de hypotheekakte. Bij verhuur zonder toestemming van de bank kan de bank de lening opeisen. Daar zit u natuurlijk niet op te wachten. Probeer met uw tijdelijke huurders wel af te spreken dat zij eventuele kopers de woning laten bezichtigen, u kunt het huis dan gewoon te koop laten staan.

Kortom profiteer van de kansen die er nu liggen.


Voorlopige koopakte is bindend

Mondelinge afspraken zijn doorgaans net zo bindend als schriftelijk vastgelegde overeenkomsten. Uitzondering is de koop van een huis. Daar hebt u – als u een particuliere koper bent – een schriftelijke koopovereenkomst voor nodig. Zonder dat is de koop niet geldig. Deze regel is ingevoerd om u, als (vaak onervaren) particuliere koper, voldoende duidelijkheid te geven en te beschermen tegen professionele partijen.

Maar, wie A zegt, moet ook B zeggen. Als u een bieding doet, bijvoorbeeld een bod gelijk aan de vraagprijs en verder geen voorwaarden stelt, zou de verkoper er van uit kunnen gaan dat u overeenstemming hebt met elkaar. In juridische termen zou er sprake zijn van wilsovereenstemming. De verkoper mag dan van u verwachten dat u meewerkt aan het opstellen van een schriftelijke koopovereenkomst. Of de rechter het daarmee eens is hangt af van de omstandigheden. Er is nog niet zoveel jurisprudentie op dit gebied.

Hoe dan ook, uiteindelijk moet er een schriftelijke koopovereenkomst zijn om de transportakte te kunnen opmaken en het huis daarmee eigendom van de koper te maken. Na het tekenen van de koopovereenkomst hebt u wel nog drie dagen bedenktijd. In die periode kunt u nog zonder boete of kosten onder de koop uit komen. Daarna bent u er aan gebonden tenzij er nog ontbindende voorwaarden voor de financiering van toepassing zijn.
Wilt u na de drie dagen bedenktijd nog van de overeenkomst af, dan is dit doorgaans lastig en kan resulteren in het moeten betalen van een boete en/of schadevergoeding aan de verkoper.

Wilt u voorkomen dat een verkoper na ondertekening van de koopovereenkomst het huis nog aan iemand anders verkoopt voor een fors hogere prijs? Laat dan de koopovereenkomst door ons inschrijven in het Kadaster. Als de koop is ingeschreven, bent u beschermd, bijvoorbeeld tegen beslagleggers ten laste van de verkoper of faillissement van de verkoper. De verkoper kan na inschrijving van de koopovereenkomst het huis binnen een periode van zes maanden niet aan een ander leveren.


Huis kopen op een veiling

Een huis kopen via een veiling is wezenlijk anders dan dat u een huis via een koopovereenkomst koopt. De veiling is een openbare bijeenkomst waarbij een onroerende zaak (huis, appartement, grond etc) te koop wordt aangeboden en de geïnteresseerden een bod komen doen. De hoogste bieder wordt de nieuwe eigenaar. De notaris legt de gebeurtenissen vast in een proces-verbaal akte.

Een koper op een veiling kan geen voorwaarden stellen met betrekking tot de koop. Hij kan bijvoorbeeld niet de eis stelleb dat hij nog een bodemonderzoek wil laten verrichten voordat hij koopt). Hij moet ook de financiën geregeld hebben.

Een veiling kan een vrijwillig karakter hebben, dat wil zeggen: op verzoek van de eigenaar wordt zijn huis op die manier verkocht. Het kan ook zijn dat de bank die hypotheekrecht op het huis heeft, overgaat tot veilen omdat op de lening door de eigenaar niet wordt betaald. Dat is de zogenaamde executieveiling.

Veilingvoorwaarden

Bij een veiling gelden altijd algemene en bijzondere veilingvoorwaarden. Zorg dat u zich daarover goed informeert. Als wij de veiling voor een opdrachtgever regelen kunt u bij ons de veilingvoorwaarden opvragen. Ook kunt u bij ons terecht voor vragen of opmerkingen ten aanzien van de te veilen onroerende zaak.


Kopen van een appartementsrecht

Voor het kopen van een appartement gelden grotendeels dezelfde regels als bij het kopen van een huis.
Het bijzondere aan het kopen van een appartement is dat de koper een aandeel koopt (bijvoorbeeld 1/8e) in een gebouw met grond met de bevoegdheid een bepaald gedeelte uitsluitend en alleen zelf te gebruiken. Dit aandeel met dat gebruiksrecht vormt het appartementsrecht.

Alle appartementseigenaars samen zijn eigenaar van het totale gebouw. Zij mogen allemaal gebruik maken, als mede-eigenaar, van de gemeenschappelijke ruimten en hebben het uitsluitend gebruiksrecht van hun privé-gedeelte. Omdat er meer eigenaars zijn, heeft de wet een aantal zaken extra geregeld. Zo is iedere eigenaar verplicht lid te worden van de Vereniging van Eigenaars. Deze vereniging moet zorgen voor de gemeenschappelijke belangen, zoals de verzekering en het onderhoud van het gebouw.

Net als elke andere vereniging kent ook de Vereniging van Eigenaars een bestuur en een algemene ledenvergadering. In de vergadering mogen alle eigenaars stemmen. Hoeveel stemmen ieder heeft, staat vermeld in het reglement van splitsing. Het splitsingsreglement is het geheel van bepalingen en voorschriften die van toepassing zijn voor de appartementseigenaars. Die voorschriften behelzen bijvoorbeeld regels voor het betalen van de gemeenschappelijke kosten van het gebouw en de energie, het aantal stemmen in de algemene ledenvergadering en de breukdelen in de gerechtigdheid van het totale gebouw. Voorts zijn er regels, zodat er over en weer geen hinder wordt veroorzaakt, regels voor het ter beschikking stellen van het privé-gedeelte aan anderen dan de eigenaar, en dergelijke.
Het splitsingsreglement bestaat uit een Modelreglement en de aanvullingen en afwijkingen daarop worden verwoord in het Bijzonder Reglement.

Als u een appartementsrecht koopt, is het van belang dat u weet hoe hoog de servicekosten zijn. De servicekosten vormen de bijdrage die elke appartementseigenaar betaalt voor onder andere de gemeenschappelijke kosten van het gebouw en het reservefonds groot onderhoud.
Tevens moet u informeren of er onlangs besluiten door de vereniging zijn genomen die tot aanzienlijke financiële uitgaven leiden.
Soms staat er in het splitsingsreglement een bepaling opgenomen dat u, voordat u de flat kunt betrekken, eerst toestemming moet hebben van de Vereniging van Eigenaars of het bestuur, de zogenaamde ballotage.

Zorgt u er kortom voor, vóór het tekenen van de koopovereenkomst, het splitsingsreglement te hebben bestudeerd en op de hoogte te zijn. Wij kunnen u daarbij uiteraard helpen.

Huis kopen. Waar moet u op letten?

Zodra u uw handtekening hebt gezet onder een koopovereenkomst (vaak ook “voorlopige koopovereenkomst” genoemd) bent u aan de koop gebonden. Er is dus niets “voorlopigs” aan de koopovereenkomst. De term “voorlopig” geeft hooguit aan dat het huis nog niet geleverd is, nog niet op uw naam staat. Bovendien moeten er soms gedurende de periode tussen koop en levering nog voorwaarden vervuld worden. Vergelijk het maar met een auto kopen. Die koopt u de ene week, hij wordt u afgeleverd in de week daarna. Intussen zijn allerlei formaliteiten vervuld en is de auto klaargemaakt voor gebruik door u.

Voordat u een handtekening onder een koopovereenkomst zet, moet u weten wat uw financiële mogelijkheden zijn en wat uw juridische positie is. Als u onverhoopt niet kunt afnemen (u ziet alsnog af van de koop), dan kunnen de hieruit voortvloeiende boete en eventuele schadevergoe­ding voor grote financiële problemen zorgen. Het heeft u dan veel geld gekost en u heeft nog steeds geen huis.

Waar moet u zoal op letten?

  1. Welke informatie heeft de verkoper van u nodig? Wat verwacht u van het huis? Wilt u bijvoorbeeld een kantoor aan huis beginnen, of een bedrijf?

  2. Kunt u het huis zodanig gebruiken zoals u dat vooraf verwacht?

  3. Weet u in welke staat het huis verkeert? Is daarvoor nog deskundig advies nodig?

  4. Heeft u een huisvestingsvergunning nodig? Of ingeval van een appartement de toestemming van medebewoners?

  5. Kloppen de kadastrale grenzen van uw perceel met de grenzen die u zijn vermeld?

  6. Welke beperkingen “kleven” aan het huis: erfdienstbaarheden zoals recht van overpad?

  7. Wat zijn de financieringsmogelijkheden, welke financiering past het best in uw situatie?

  8. Koopt u het huis met onderliggende grond? Of is die grond door de gemeente in erfpacht uitgegeven ?

  9. Gaat u de waarborgsom contant betalen of maakt u gebruik van een bankgarantie?

  10. Weet u zeker dat de bodem onder uw huis en tuin niet verontreinigd zijn? Welke risico’s loopt u, ook financieel?

  11. Kunt u profiteren van subsidies van rijk of gemeente?

  12. Is Nationale Hypotheekgarantie voor de hypothecaire lening mogelijk, zodat het rentetarief voor uw lening iets lager wordt?

  13. Is er sprake van bouwrente (bij huis in aanbouw)?

  14. Moet uw partner de koopovereenkomst en de transportakte mede ondertekenen?

  15. Wie gaat de overdrachtskosten betalen? De koper (kosten koper) of de verko­per (vrij op naam)?

  16. Zijn de verzekeringen in orde?

  17. Is te verwachten dat het huis in de nabije toekomst onteigend gaat worden?

Hierboven staat slechts een kleine opsomming van wat er kan spelen bij de aankoop van een woning, ga niet op eigen houtje aan de slag maar schakel ons altijd als deskundige in.


Huis te koop verhuren

Het komt maar al te vaak voor. Misschien ook in uw geval. U heeft al een ander huis gekocht en het huis dat u achterlaat, staat al veel te lang naar uw zin te koop met alle dubbele lasten van dien.

U mag uw te koop staande huis tijdens de verkoopperiode op grond van de Leegstandwet tijdelijkverhuren. Dat heet ”overbruggingsverhuur” en is mogelijk ook voor u interessant. De fiscale nadelen daarvan zijn met ingang van 1 januari 2010 tijdelijk weggenomen.

Met tijdelijke verhuur kunt u uw dubbele woonlasten compenseren. Overbruggingsverhuur is een legale vorm van tijdelijke verhuur. Net als bij gewone verhuur kan de huurcommissie van uw gemeente worden gevraagd om de huurprijs te laten controleren. Aan tijdelijke verhuur kleven echter tal van haken en ogen. Juridisch advies is hierbij onontbeerlijk, net als toestemming van uwhypotheekbank.

Regels

  • De huurperiode voor bepaalde tijd bedraagt 6 tot 24 maanden; er is een vergunning nodig van het College van Burgemeester en Wethouders in uw gemeente.

  • De wettelijke huurbescherming zoals die in het Burgerlijk Wetboek is geregeld, geldt in dit geval niet voor tijdelijke huurders. Er zijn uiteraard wel regels waar u aan moet voldoen.

  • De verkoop van uw huis gaat tijdens de huurperiode gewoon door.

  • U kunt de huur tussentijds altijd opzeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.

De woning komt tijdelijk fiscaal in box 3 terecht, na afloop van de huurperiode kunt u weer gewoon hypotheekrente aftrekken, mits alle regels in acht zijn genomen.