Zonder verklaring van erfrecht of een verklaring van de eventuele executeur heeft een machtiging niet voldoende juridische basis om voor de rechter stand te houden. Dat bleek onlangs in een procedure waarin een erfgenaam als gemachtigde van de erfgenamen in cassatieberoep ging tegen een aanslag inkomstenbelasting. De gemachtigde kon op verzoek van de griffie geen verklaring van erfrecht of een verklaring van de executeur overleggen waaruit moest blijken dat alle erfgenamen het cassatieberoep willen instellen. De indiener beschikte alleen over een door “de kinderen van” de overledene machtiging, de overlijdensakten en een trouwboekje. Daarmee wilde hij notariskosten besparen.

Met die stukken kon de Hoge Raad niet vaststellen dat hij namens alle erfgenamen optreedt. Het cassatieberoep is daarmee niet-ontvankelijk, het kostenaspect is geen acceptabel excuus. Goedkoop wordt hiermee duurkoop.

Wilt u meer weten over het opstellen van een verklaring van erfrecht? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Een wetsvoorstel van die strekking is voor advies aan de Raad van State aangeboden. Het voorstel bevat ook de mogelijkheid voor gegevensdeling door banken, andere financiële instellingen en notarissen. Een derde hoofdpunt is dat er een wettelijke mogelijkheid komt voor gezamenlijke transactiemonitoring door banken. Het kabinet wil met de voorgestelde wet meer mogelijkheden creëren om witwassen van crimineel geld en terrorismefinanciering aan te pakken en tegen te gaan.

Naast de contantgeldgrens zijn er specifiek maatregelen in het voorstel opgenomen voor waarborging van integriteit in de trustsector. Dienstverlening met hoge integriteitsrisico’s worden bij wet verboden. Het gaat daarbij onder meer om diensten te leveren als derde-hoog risicolanden of op belastinggebied non-coöperatieve landen betrokken zijn. Ook het aanbieden van doorstroomvennootschappen wordt verboden.

Wilt u meer weten over de bestaande of nieuwe grens voor het accepteren van contante betalingen? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Sinds eind september is geldt een verplichting tot inschrijving van rechtspersonen en personenvennootschappen in het UBO-register. De verplichting geldt ook voor verenigingen en stichtingen.
In het UBO-register moeten alle uiteindelijk belanghebbenden (ultimate benificial owners: “UBO’s”) bij de rechtspersoon worden opgenomen

Als UBO van een vereniging (zoals de lokale atletiek-, voetbal- of muziekvereniging) of stichting (zoals zorginstelling, school of andere non-profit instellingen) wordt aangemerkt de natuurlijke persoon die de uiteindelijke eigenaar is van of de zeggenschap heeft over de vereniging of stichting door (1) het (direct of indirect) houden van meer dan 25% eigendomsbelang, (2) het (direct of indirect) kunnen uitoefenen van meer dan 25% van de stemmen bij een besluit tot statutenwijziging of (3) het op een andere manier uitoefenen van de feitelijke zeggenschap.
Als op basis van de voorgaande criteria geen UBO kan worden aangewezen, dan wordt het gehele statutaire bestuur als UBO aangemerkt. In de praktijk worden dit ook wel “pseudo-UBO’s” genoemd.

Van de ingeschreven UBO’s worden een aantal gegevens openbaar: de naam, de geboortemaand- en jaar, de nationaliteit en de woonstaat. Daarnaast wordt vermeld wat de aard en de omvang van het belang is. Daarmee is dan bij informatie-aanvragen inzichtelijk op basis waarvan iemand als UBO is ingeschreven en welk belang die persoon in de vereniging of stichting heeft. Als een bestuurder alleen vanwege zijn functie als pseudo-UBO in het register staat zal dat uit het uittreksel blijken. Zijn of haar gegevens komen in dat geval overeen met die in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel.

Wilt u meer weten over de registratieplicht in het UBO-register? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Er gaan nu geluiden op om de schenkingsregeling verhoogde vrijstelling eigen woning te beëindigen. De regeling zou namelijk een van de redenen zijn waardoor de huizenprijzen in korte tijd enorm zijn gestegen.

Uit schattingen van het ministerie van Financiën blijkt dat het aantal schenkingen sinds de verruiming van de regeling in 2017 is verdubbeld naar ongeveer 20.000 schenkingen per jaar. Volgens Financiën loopt de schatkist hierdoor ieder jaar 190 miljoen euro schenkbelasting mis. Hierbij kan men zich afvragen of de schenkingen ook gedaan zouden zijn als de extra vrijstelling niet bestond. In de praktijk zien we dat vooral starters op de huizenmarkt profiteren van deze regeling. De vrijstelling geldt namelijk alleen voor huizenkopers tot 40 jaar.

In de huidige woningmarkt waarin de vraag naar huizen groter is dan het aanbod en in combinatie met de extreem lage hypotheekrente geeft de extra ton op zak aanleiding tot het elkaar overbieden. Hierdoor gaan courante woningen vaak weg voor bedragen die ver boven de oorspronkelijke vraagprijs liggen.
De regeling lijkt dan ook – naast het opdrijven van de huizenprijzen – ook tot ongelijkheid op de woningmarkt te leiden. De koper die geen rijke ouders of familieleden heeft valt veelal buiten de boot en moet noodgedwongen bij de ouders blijven wonen of veel te duur een huis of appartement huren.

Het pleidooi dat nu hier en daar geventileerd wordt is dat de schenkingsregeling beëindigd moet worden, hoewel erkend moet worden dat de schenkingsregeling niet de enige oorzaak is van de hoge prijzen en krapte op de markt. Ook de productie van nieuw woningen blijft al jaren achter bij de vraag, mede dankzij de strenge milieumaatregelen van de overheid, al dan niet ingegeven/opgelegd door Europa. Ook uit een recent onderzoek uitgevoerd door De Nederlandse Bank blijkt dat de schenkregeling eigen woning leidt tot hogere prijzen.

De conclusie van DNB is dat starters uiteindelijk niet veel geholpen zijn met een groter aankoopbudget. Zonder de regeling had met minder geld wellicht een zelfde huis gekocht kunnen worden. Dit alles neemt niet weg dat het voor een koper bijzonder prettig is een belastingvrije schenking van ruim € 100.000 te mogen ontvangen. Zolang de regeling nog bestaat en met een verstandig aankoopbeleid (laat je niet gek maken) komt het eerste eigen huis wellicht toch binnen bereik.

De vrijstelling komt niet zomaar. Om er gebruik van te kunnen maken gelden strikte regels. Wij weten exact welke. Staat je een dergelijke schenking te wachten? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Bij een grondgebonden woning is sprake van volle eigendom en mag je in principe en binnen de grenzen van de wet met het huis doen en laten wat je wilt. Bij een appartementsrecht is dit anders aangezien je dan te maken hebt met het reglement van splitsing en de vereniging van eigenaars.

Recent speelde een door een VVE aangespannen rechtszaak waarbij door een vastgoedonderneming woningen zijn opgekocht en na verbouwing verhuurd aan (vaak) meerdere bewoners. Het betrof hier een woonappartement waarbij de vastgoedonderneming van de gemeente een vergunning had gekregen om de woning om te zetten naar vier onzelfstandige woonruimtes. In het splitsingsreglement is echter bepaald dat als een eigenaar zijn appartement in gebruik wil geven aan een ander daarvoor toestemming van de Vereniging van Eigenaars nodig is. De VvE heeft deze toestemming hier geweigerd omdat zij meende dat kamerverhuur in strijd is met het splitsingsreglement. Volgens dit reglement is de woning van de vastgoedonderneming bestemd voor huisvesting van “één gezin”. In geval van vier afzonderlijke huurders, ongeacht of één van hen optreedt als hoofdhuurder, wordt niet aan dit criterium voldaan.

In deze zaak heeft de kantonrechter geoordeeld dat de VVE in redelijkheid de beslissing kon nemen om de toestemming voor de verhuur van het appartement aan vier personen te weigeren. De VVE volgt daarmee immers wat in het splitsingsreglement is opgenomen. Daarnaast is een besluit van de VVE, genomen in strijd met het splitsingsreglement, nietig. In het hier van toepassing zijnde splitsingsreglement is bepaald dat een eigenaar of gebruiker verplicht is het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig het gebruik in de akte van uitgifte in erfpacht. Zowel in het splitsingsreglement als in de akte van erfpacht staat dat sprake is van 48 woningen die bestemd zijn voor één gezin, en 8 die bestemd zijn voor een alleenstaande. Daaruit blijkt dat daarin bij de splitsing expliciet onderscheid is gemaakt tussen iemand die alleen woont en een gezin. Naar objectieve maatstaven dient in dit verband onder gezin te worden verstaan een sociale eenheid met al dan niet verwante personen die duurzame affectieve banden met elkaar hebben en elkaar zorg en steun verlenen.

Hoewel een gezin op verschillende manieren kan zijn samengesteld valt een woongroep zoals aangevoerd als gezin door de vastgoedonderneming daar volgens de rechter niet onder. Volgens de vastgoedonderneming gaat het om vier studenten dan wel mensen die net starten op de arbeidsmarkt en een woning delen. Het gebruik door een woongroep zou feitelijk neerkomen op vier alleenstaanden die de woning delen, die over het algemeen ook geen gezamenlijke huishouding voeren, terwijl in het splitsingsreglement juist expliciet een onderscheid wordt gemaakt tussen een alleenstaande en een gezin waar wel sprake is van een gemeenschappelijke huishouding.
Dat de bedoeling dat in het appartement van de vastgoedonderneming een gezin dient te wonen, ook in geval van huur, niet expliciet in het splitsingsreglement terugkeert doet daar niet aan af. Immers, bij het bepalen van de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, dient gekeken te worden naar de gehele akte. Dat de term ‘gezin’mogelijk van de gemeente afkomstig is en de gemeente thans rept over ‘huishouden’maakt dat niet anders. Uitleg moet plaatsvinden naar de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan op het moment dat die splitsing heeft plaatsgevonden. Daar komt nog bij dat een woongroep ook aan de term ‘huishouden’niet lijkt te voldoen.

Kortom dikke pech voor de vastgoedonderneming en zonde van zijn investering. Uit deze kwestie blijkt maar weer dat het spreekwoord “bezint eer gij begint” zeker opgaat. Wij maken akten van splitsing en weten dus als geen ander wat daar in staat. Heeft u plannen voor het verhuren van uw appartement of het huren van een appartement? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Op grond van een samenlevingsovereenkomst kan dan een vergoedingsvordering ontstaan ter grootte van het gedeelte dat een partner extra heeft bijgedragen. Dit betekent automatisch dat voor de andere partner een schuld ontstaat.
Een dergelijke vergoedingsvordering is een aandachtspunt als ongehuwde samenwoners willen trouwen of een geregistreerd partnerschap willen aangaan. Als geen huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden worden opgesteld, dan valt de gemeenschappelijke woning in de beperkte gemeenschap van goederen die sinds 1 januari 2018 geldt. De vergoedingsvordering van de ene partner op de andere partner behoorde voor het aangaan van het huwelijk of geregistreerd partnerschap tot zijn of haar privévermogen, en blijft ook na het aangaan van het huwelijk of geregistreerd partnerschap privé.

De schuld van de andere partner zal echter in de gemeenschap vallen, omdat deze schuld betrekking heeft op een gemeenschapsgoed, zijnde de woning. Gemeenschapsschulden worden in feite door beide partners gedragen, waardoor de partner draagplichtig wordt voor de helft van de schuld aan zichzelf en de helft van zijn of haar vordering verliest.

Wilt u dit voorkomen? Dan kunt u het beste huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden opstellen waarin de onderlinge schuld wordt uitgezonderd van de gemeenschap. Heeft u vragen over het opstellen van huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Investeringen in latere jaren worden door het kabinet naar voren gehaald om de economie te ondersteunen en de bouw op gang te houden. Er komt daarom 50 miljoen euro vrij voor nieuwe huisvesting van kwetsbare groepen, zoals daklozen, arbeidsmigranten en ouderen. Ook investeert het kabinet 50 miljoen euro in het versneld realiseren van betaalbare woningen. In totaal is 450 miljoen euro voor de woningbouw beschikbaar in 2021.

Van winkel naar woning

Het kabinet blijft het transformeren van bestaande gebouwen, zoals leegstaande winkels, kantoren en bedrijfsterreinen stimuleren. Door de coronacrisis komen er meer winkel- en horecapanden beschikbaar die omgebouwd kunnen worden tot woningen. Het kabinet stelt 20 miljoen euro extra beschikbaar om dit te stimuleren, dit moet ongeveer 9.000 woningen opleveren.

Verduurzamen en energielabels

Individuele gebouweigenaren krijgen in 2021 meer mogelijkheden om mee te werken aan het verduurzamen van de woning. Er komt een warmtefonds en de drempels voor het verhogen van de hypotheek voor verduurzaming worden verlaagd. Energielabels veranderen per 1 januari 2021. Er komt een nieuwe bepalingsmethode. Adviseurs gaan de woning bezoeken om de duurzaamheid ervan vast te stellen. De woningeigenaar krijgt hierdoor een meer nauwkeurig en uitgebreid label. De notaris moet bij de overdracht van een woning controleren of het energielabel er is: vanaf volgend jaar is dat dus het energielabel nieuwe stijl.

Stabiliserend effect kostengrens

NHG heeft de afgelopen maanden samen met vertegenwoordigers van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het ministerie van Financiën een nieuwe NHG-kostengrensmethodiek ontwikkeld.
De huidige methodiek is gebaseerd op de gemiddelde koopsommen in de afgelopen 3 maanden. De nieuwe methodiek is gebaseerd op de gemiddelde koopsommen over een periode van 39 maanden, vermeerderd met een correctiefactor om aan te sluiten bij de gemiddelde huizenprijs in het betreffende jaar. De kostengrens zal zich zo gelijkmatiger ontwikkelen dan voorheen en draagt hierdoor bij aan een stabielere woningmarkt.

De NHG-kostengrens stijgt per 1 januari 2021 van € 310.000 naar € 325.000. Als er energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd is de grens 6% hoger, namelijk € 344.500, in plaats van € 328.600 in 2020.

NHG-premie blijft 0,7%

Woningkopers betalen in 2021 voor het afsluiten van NHG 0,7% over de hoogte van hun hypotheek, net als in 2020. Zoals vorig jaar aangegeven streeft NHG ernaar dit niveau de komende jaren vast te houden.

De Raad van Bestuur NHG stelt dat door de stabielere kostengrens en premie NHG bijdraagt aan een gezondere woningmarkt. NHG zet zich in voor verantwoorde woonfinanciering door meer consumenten toegang te geven, processen te verbeteren, te helpen met woningbehoud en een vangnet te bieden. Het fonds achter NHG is voldoende robuust om de risico’s die NHG overneemt van geldverstrekkers en consumenten op te vangen.”

De NHG-premie en kostengrens zijn vastgelegd in de Voorwaarden & Normen, die NHG uiterlijk 1 november publiceert en per 1 januari 2021 ingaan.

In een concrete zaak vond de voorzieningenrechter dat de erfgenamen recht hebben op verantwoording door het bestuur omdat de schenkingen zijn gedaan en aanvaard met de bedoeling de schenking aan te wenden aan door de stichting aan te wijzen goede doelen. Volgens de voorzieningenrechter is daarmee bij de schenkingsovereenkomst ook een overeenkomst tot opdracht of een daarmee vergelijkbare overeenkomst ontstaan. De stichting is daardoor verplicht zich over het door haar gevoerde beleid te verantwoorden Dat past ook bij het gegeven dat de overledene tot aan zijn overlijden bestuurslid was van de stichting. Dat impliceert dat hij toezicht wilde houden op de manier waarop van hem afkomstige gelden zouden worden besteed.

Het hof ziet het allemaal anders dan de voorzieningenrechter. Het bedrag dat is geschonken is eigendom van de stichting. Uitgangspunt is dan ook dat de besteding behoort tot de autonomie van de stichting. Van een voorwaarde of een last tot het afleggen van rekening en verantwoording waaronder zou zijn geschonken, is in de betreffende zaak niet gebleken. Ook het feit dat de overledene gedurende zijn leven deel uitmaakte van het bestuur betekent niet dat de stichting verplicht is rekening en verantwoording af te leggen aan de erfgenaam.

Op zich is dit geen verwonderlijke uitspraak, immers het bestuur van een stichting is in beginsel uitsluitend verantwoording verschuldigd aan zichzelf. Wel is het mogelijk om of bij het doen van een schenking te bepalen dat er bepaalde voorwaarden van toepassing zijn. Ook kunt u in de statuten van de stichting bepalen dat er een toezichthouder is aan wie rekening en verantwoording moet worden afgelegd.

Wilt u meer weten over het omgaan met schenkingen door stichtingen? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Voorwaarde is wel dat zij in de woning wonen en het dus hun hoofdverblijf is. Ook mogen zij niet eerder een vrijstelling hebben gevraagd. Dit staat in het wetsvoorstel Wet differentiatie overdrachtsbelasting dat staatssecretaris Hans Vijlbrief van Financiën dinsdag tijdens Prinsjesdag heeft ingediend bij de Tweede Kamer.

Diegene die een vakantiehuisje of bedrijfspand willen aanschaffen of ouders die een woning voor hun studerende kind kopen, betalen na 1 januari 2021 8 procent overdrachtsbelasting. Diegene die een woning koopt en ouder is dan 35 jaar of een volgende woning koopt, moet 2 procent overdrachtsbelasting betalen. In de toelichting op het wetsvoorstel is de voorgestelde tariefdifferentiatie in de vorm van een beslisboom (pdf 90, 7 kB) weergegeven.

Uitwerking

De KNB meent dat de voorgestelde maatregelen uiteindelijk wel uitvoerbaar zijn voor het notariaat, maar verwacht nog wel omvangrijke uitdagingen in de uitvoering. Dit heeft voornamelijk te maken met het feit dat het notariaat voor de haalbaarheid van de inwerkingtredingsdatum van 1 januari 2021 afhankelijk is van de vormgeving van de schriftelijke verklaring en aanpassingen in de ICT-systemen. De KNB is daarom, als een van de betrokken uitvoeringsorganisaties, aangesloten bij de uitwerking van dit proces.

Acht wetsvoorstellen

Het wetsvoorstel Wet differentiatie overdrachtsbelasting maakt deel uit van het Pakket Belastingplan 2021 , dat dit jaar bestaat uit acht wetsvoorstellen: Belastingplan 2021, Overige fiscale maatregelen 2021, Wet aanpassing box 3, Wet differentiatie overdrachtsbelasting, Wet verbetering uitvoerbaarheid toeslagen, Wet CO2-heffing industrie, Wijziging van de Wet opslag duurzame energie- en klimaattransitie in verband met de vaststelling van tarieven voor de jaren 2021 en 2022 en Wet eenmalige huurverlaging huurders met lager inkomen.

Vervolg

De commissie voor Financiën van de Tweede Kamer gaat de wetsvoorstellen nu schriftelijk behandelen, zodat deze half november plenair kunnen worden besproken. Hierna kan de Eerste Kamer ermee aan de slag.