Recent is de hypotheekakte uitgeroepen tot het meest onleesbare en meest ingewikkelde document van Nederland. Hoe komt dat? De basis van het hypotheekrecht is te vinden in ons burgerlijk wetboek. Dit stamt uit 1838 en heel veel artikelen zijn sinds die tijd nauwlijks aangepast en in onze tijd daardoor lastig te lezen en te begrijpen. Niet voor niets moet een jurist zoals een advocaat of notaris jaren studeren om alle ins en outs van het wetboek onder de knie te krijgen. Een hypotheekrecht is een zogenaamd zakelijk recht en geeft de houder van dit recht een hele sterke verhaalspositie. In het dagelijks spraakgebruik zegt men ik neem een hypotheek voor het kopen van mijn nieuwe huis, echter juridisch gezien is dit niet juist. De partij die de lening verstrekt (meestal een bank) heet officieel de hypotheeknemer. De partij die de lening krijgt heet de hypotheekgever. Dat is best verwarrend.

 

Een hypotheek kan worden gevestigd op een zogenaamd registergoed. Dit is een goed waarvan de eigendom kan worden geregistreerd bij het kadaster. Het kadaster is een semi-overheidsinstelling dat registreert wie eigenaar is van een stuk grond met alles wat daar op staat, een teboek gesteld schip of vliegtuig. In dit artikel beperken we ons tot hypotheek op een kavel grond met daarop een woning aangezien dat de meest voorkomende situatie is.

 

Voordat een bank u geld leent voor het kopen van een huis zal zij eerst een koopovereenkomst willen zien en een taxatierapport waaruit blijkt wat de werkelijke waarde van het huis is. Daarnaast kijkt de bank naar het inkomen van de hypotheekgever, dit moet voldoende zijn om de rente en aflossing van de lening te kunnen betalen. De Nederlandse bank en AFM hebben hiervoor strikte normen opgesteld. Een hypotheekakte staat inderdaad vol met buitengewoon ingewikkelde termen. Bij sommige banken is een hypotheekakte wel 23 pagina’s lang. Daarnaast heeft iedere bank zijn eigen model met bijbehorende algemene voorwaarden.

 

Uiteindelijk komen alle hypothheekakten op hetzelfde neer, zolang u betaalt heeft u nergens last van. Stopt u met betalen, dan heeft de bank het recht u het huis uit te zetten en het huis te verkopen in een openbare executieveiling. Verder is altijd opgenomen dat u het huis moet verzekeren, moet onderhouden, de bestemming niet mag wijzigen en niet mag verhuren zonder toestemming van de hypotheekhouder. Ook overlijden van een van de eigenaren kan een probleem zijn. De bank gaat dan kijken of de overblijvende eigenaar de hypotheek ook kan blijven betalen. Gelukkig is er meestal wel een overlijdensrisicopolis gesloten waardoor de hypotheek geheel of gedeeltelijk wordt afgelost. Is zo een polis er niet dan kan het zijn dat de bank de lening opeist waardoor de langstlevende partner het huis moet verkopen.

Naast het hypotheekrecht heeft de bank een pandrecht op de roerende zaken die bij een woning horen, denk hierbij aan deuren, sleutels, CV ketel, dakpannen etc. Deze zaken horen bij het huis en mogen door een bank worden meeverkocht als de hypotheekgever stopt met betalen.

 

Veel hypotheken worden tegenwoordig gesloten onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Hiervoor betaald u eenmalig 1% premie maar krijgt u korting op de rente. De NHG kan u onder bepaalde voorwaarden beschermen wanneer u buiten uw schuld de hypotheek niet meer kunt betalen. NHG geldt alleen voor woningen met een koopsom tot € 265.000. Als u extra geld leent voor energiebesparende maatregelen, dan geldt de NHG tot ruim € 280.000.

 

Ons kantoor is specialist hypotheekrecht. Heeft u vragen over een lopende of nieuwe hypotheek? Of leent u zelf geld uit aan een bekende of familielid? Bel ons voor en afspraak. Dat voorkomt onaangename situaties bij overlijden, scheiden of niet betalen.

Door het (zuiver) aanvaarden van de nalatenschap neemt de erfgenaam immers ook alle rechten en verplichtingen van de overledene over. Hij of zij is dan de “rechtsopvolger onder algemene titel”. Dat betekent dat hij in een lopend contract de positie van de overledene inneemt, bijvoorbeeld als schuldeiser, schuldenaar, verkoper, koper, verhuurder of huurder. Contracten eindigen vaak niet door het overlijden van een contractspartij. Het is dus goed mogelijk dat u door vererving ineens schuldenaar bent in een kredietovereenkomst of koper in een koopcontract, waarbij u gebonden bent aan de bepalingen van een contract dat u niet zelf persoonlijk hebt gesloten.

 

In maart dit jaar is door het Hof Den Bosch een vonnis gewezen, waarin het draaide om de vraag of de erfgenaam gebonden was aan een voorkeursrecht ten behoeve van een huurder in een huurovereenkomst. Een vrouw was daarin erfgenaam van haar echtgenoot. Tot de nalatenschap behoorde onder andere een bedrijfspand, dat verhuurd was aan een huurder, die de onderneming van de overledene had overgenomen. In het huurcontract dat de overledene met de huurder had gesloten was een voorkeursrecht ten behoeve van de huurder opgenomen, maar de echtgenote had het bedrijfspand aan een derde verkocht en overgedragen zonder het pand eerst aan te bieden aan de huurder.

 

De huurder heeft een rechtszaak aangespannen omdat hij vindt dat zijn voorkeursrecht is geschonden. De vrouw is van mening dat het voorkeursrecht door het overlijden van haar echtgenoot was vervallen en dat zij dus niet verplicht was het pand aan de huurder aan te bieden. Zij doet onder meer een beroep op een passage uit de huurovereenkomst: “Het voorkeursrecht vervalt eveneens, indien verhuurder geen eigenaar meer is van het verhuurde.” Zowel de kantonrechter als het Hof hebben geoordeeld dat het voorkeursrecht door het overlijden van de echtgenoot niet was vervallen. De wet bepaalt immers dat de dood van de huurder of de verhuurder de huur niet doet eindigen. De vrouw en de huurder staan tegenover elkaar in dezelfde positie als de oorspronkelijke partijen – de overleden echtgenoot en de huurder – tenzij uit de huurovereenkomst iets anders voortvloeit. Het is de rechter ook niet gebleken dat partijen ingeval van overlijden van de verhuurder van deze wettelijke regel hebben willen afwijken. Dat betekent dat de vrouw het voorkeursrecht van de huurder heeft geschonden door het pand niet aan de huurder aan te bieden.

 

Erfgenamen zijn dus gebonden aan een door de overledene gesloten contract. Dit geldt ook als de overledene de verplichtingen uit dit contract tijdens zijn leven zelf niet eens kon nakomen. Kunnen de erfgenamen het contract ook niet nakomen, dan kunnen zij worden aangesproken tot het betalen van een schadevergoeding aan de andere partij.

Het (zuiver) aanvaarden van een nalatenschap, ook als deze qua bezittingen en schulden een ruim positief saldo vertoont, kan aanzienlijke gevolgen voor u als erfgenaam hebben. In sommige situaties kunt u de nalatenschap beter niet zuiver aanvaarden, om te voorkomen dat u contractuele verplichtingen op u neemt die u moeilijk of niet kunt nakomen en om u te beschermen tegen aansprakelijkheid daarvoor.

 

Wilt u hier meer over weten? Bel ons voor een afspraak.

Wat voor u de beste structuur is, is niet alleen afhankelijk van de hoeveelheid winst of omzet die u maakt – de fiscaliteit – maar ook van het risico profiel, de wijze van financiering, op welke wijze u samenwerkt, hoe u de toekomst ziet, hoe u tegen opvolging aankijkt en natuurlijk ook waar u zich prettig bij voelt.

Is het prettig om een regeling te hebben waarin u van te voren vastlegt wat er in geval van ruzie gebeurt? Niemand weet hoe de wereld er over vijf jaar uitziet als u die ruzie krijgt.

Wat u wel weet is wat voor afspraken u nu wilt maken met uw mede-aandeelhouder, hoe u nu aankijkt tegen aansprakelijkheden, hoe u nu de winst wil verdelen, hoe u in het geval van een exit met elkaar wilt omgaan. Die afspraken kunt u beter vastleggen als jue nog goed met elkaar omgaat of op het punt staat een onderneming te beginnen.

 

Nadenken over het soort onderneming, de wijze van financieren en vastleggen wat voor afspraken u hebt gemaakt, zijn typisch zaken waar kundig notarieel advies veel aan kan toevoegen.

Tijdig naar de notaris gaan zorgt voor nadenken over een gezonde verhouding tussen aandeelhoudersbelangen, ondernemerschap, fiscaliteit en financieringsstructuur. Bel ons voor een afspraak

Bijvoorbeeld bij rentedragende schulden aan de kinderen uit een ouderlijke boedelverdeling (obv) als de eerste ouder lang geleden is overleden. Hierbij hebben de kinderen bij het overlijden van de eerstoverleden ouder een vordering op de langstlevende ouder gekregen ter grootte van hun erfdeel. Als deze vordering rentedragend is, kan deze vordering zo hoog oplopen dat deze uiteindelijk het vermogen van de langstlevende ouder als het ware opslokt.

 

Schrijnend is de situatie in dergelijke gevallen als een deel van de kinderen de erfenis van de langstlevende ouder zuiver aanvaardt en een ander deel van de kinderen beneficiair aanvaardt. Zodra blijkt dat er obv-schulden zijn die het vermogen van de langstlevende ouder overstijgen, is de reactie van kinderen die zuiver hebben aanvaard een beroep te doen op de wettelijke regels over het tegenkomen van onbekende schulden na zuivere aanvaarding. Daarnaast wordt ook wel een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid onder verwijzing naar de bedoeling van de overleden ouders om alle kinderen gelijk te behandelen.

 

Het argument van “schulden niet gekend hebben” gaat niet op. Het ligt op de weg van alle erfgenamen – langstlevende ouder en kinderen – om na het overlijden van de eerstoverleden ouder diens testament te raadplegen of onderzoek te doen naar de afwikkeling van de nalatenschap van de eerstoverleden ouder alvorens zij de erfenis van de langstlevende ouder aanvaarden. Op die manier kunnen kinderen tijdig weten of in het eerste testament een ouderlijke boedelverdeling was opgenomen, leidend tot een vordering op de langstlevende ouder, al dan niet rentedragend. Wie zich daarin niet heeft verdiept, wordt door de rechter niet als te goeder trouw aangemerkt: zij hadden weet kunnen en moeten hebben van de schulden.

 

Vervolgens zal in dergelijke situaties ook een beroep op redelijkheid en billijkheid niet standhouden. De rechter moet op dit terrein de nodige terughoudendheid betrachten. Het kan zijn dat niet-gelijke verdeling van de laatste nalatenschap in strijd met de wens van de ouders, maar dat wil niet zeggen dat een ongelijke verdeling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Als de ongelijke verdeling het gevolg is van het handelen van partijen zelf – of het nalaten daarvan – dan maken de zuiver aanvaardende kinderen geen schijn van kans om de nalatenschap alsnog beneficiair te mogen aanvaarden.

 

Wilt u meer weten over wat van u wordt verwacht als erfgenaam? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Desgevraagd heeft de staatsecretaris aan de Tweede Kamer duidelijk gemaakt dat een algemene goedkeuring over een verdeling van het gezamenlijk vermogen dat de 50-50-grens niet overschrijdt, niet tot de mogelijkheden behoort. Om dat te realiseren is volgens de staatssecretaris een gedetailleerder regelgeving nodig, waarin wordt vastgelegd wanneer die grens wordt overschreden. Hij vindt een beleidsbesluit daarvoor niet passen. Met de bestaande regels zijn nu in elk geval de meest voorkomende huwelijksgoederenregimes gediend, zoals de (beperkte) wettelijke gemeenschap van goederen, de algehele gemeenschap van goederen met gelijke delen en voor huwelijksvoorwaarden met een over en weer geldend finaal verrekenbeding.

 

Nieuw is dat de staatssecretaris of de regels die nu gelden voor huwelijken waarin een verplicht finaal wederkerig verrekenbeding is overeengekomen ook kunnen worden toegepast op notariële samenlevingscontracten.

 

Wilt u meer weten over de mogelijkheden van vermogensverdeling binnen huwelijk of samenwonen? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Wie een appartement gaat kopen, doet er goed aan om eerst te onderzoeken of de Vereniging van Eigenaars (VvE) van het complex een onderhoudsplan heeft of voldoende reserve heeft om onderhoud te kunnen betalen. Als dat ontbreekt, kan dat voor banken en andere geldverstrekkende instellingen reden zijn om de financiering lager vast te stellen dan u gewenst zou hebben.

 

Vanaf dit jaar is een VvE verplicht om een gedegen onderhoudsplan te hebben, dan wel jaarlijks een half procent van de herbouwwaarde in een reservefonds stort. In de praktijk blijkt dat nog veel VvE’s niet aan die verplichting voldoen.

Taxatierapporten bevatten sinds enkele maanden gegevens over onderhoudsplan en reservefonds. Als daaruit blijkt dat die er niet zijn, dan wordt in het taxatierapport aangegeven wat dat betekent voor de waarde van het appartement.

 

Banken kijken tegenwoordig kritisch naar de financiën van een VvE. Als die tegenvallen – blijkens ontbreken van een onderhoudsplan of reservefonds – dan verlenen steeds meer banken minder financiering dan waar de koper op gerekend heeft.

 

De wet waarin de verplichting tot het hebben van een onderhoudsplan of reservefonds is geregeld kent een overgangstermijn van drie jaar. VvE’s hebben daarom tot en met 31 december 2020 om hun zaakjes op orde te brengen. Dit ondanks het feit dat een reservefonds al sinds 2005 verplicht is. Mede om die reden scherpen banken nu hun beleid aan.

 

Wilt u meer weten over de rechten en plichten die voortvloeien uit een hypothecaire lening? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Bij faillissement kijkt elke curator naar mogelijk onbehoorlijk bestuur als oorzaak van het faillissement. In dat geval wordt een bestuurder immers persoonlijk aansprakelijk en kan de curator de schuldeisers meer geld betalen. Onduidelijkheid over inschrijving van een bestuurder in het handelsregister van de Kamer van Koophandel maakt het er daarom voor de curator niet eenvoudiger op.

 

Het gebeurde wel, in een zaak waarin de bestuurder vond dat hij slechts werknemer was, terwijl hij wel al jaren lang – vanaf het moment dat hij aandelen in het bedrijf verkreeg – als bestuurder stond ingeschreven en die inschrijving zelf, nota bene als directie, had ondertekend. Ook uit dagelijkse werkzaamheden bleek hij bestuurstaken uit te oefenen

Hij voerde aan dat hij pas na het faillissement ontdekte dat hij als bestuurder was ingeschreven en er bij de aandelenoverdracht van uitgegaan was dat de formulieren die werden ondertekend puur over de aandelenoverdracht gingen. Bovendien blijkt er geen benoemingsbesluit van aandeelhouders te zijn waarin hij als bestuurder wordt benoemd. Het tweede element van het verweer is dat het faillissement is veroorzaakt door een hetze tegen het bedrijf op sociale media met een brede impact.

 

Voor de rechter zijn de feiten en omstandigheden van de curator vooralsnog voldoende om er vanuit te gaan dat de man bestuurder was. Duidelijk is dat het bedrijf onbehoorlijk bestuur heeft gepleegd omdat het bestuur zowel de administratieplicht als de publicatieplicht heeft geschonden. De rechter vindt echter ook dat de man dat gemotiveerd heeft bestreden met de stelling dat er sprake is van een misverstand met de notaris bij de aandelenoverdracht. De rechter geeft de man ruimte om hiervoor en voor zijn bewering over de hetze als oorzaak van het faillissement meer onderbouwing aan te leveren en houdt daarom verdere beslissing aan.

 

Hieruit blijkt dat aansprakelijkheid van bestuurders altijd afhankelijk is van de omstandigheden rond een faillissement. Wilt u meer weten over persoonlijke risico’s die u als bestuurder kunt lopen? Bel ons voor een afspraak.

Bij faillissement kijkt elke curator naar mogelijk onbehoorlijk bestuur als oorzaak van het faillissement. In dat geval wordt een bestuurder immers persoonlijk aansprakelijk en kan de curator de schuldeisers meer geld betalen. Onduidelijkheid over inschrijving van een bestuurder in het handelsregister van de Kamer van Koophandel maakt het er daarom voor de curator niet eenvoudiger op.

 

Het gebeurde wel, in een zaak waarin de bestuurder vond dat hij slechts werknemer was, terwijl hij wel al jaren lang – vanaf het moment dat hij aandelen in het bedrijf verkreeg – als bestuurder stond ingeschreven en die inschrijving zelf, nota bene als directie, had ondertekend. Ook uit dagelijkse werkzaamheden bleek hij bestuurstaken uit te oefenen

Hij voerde aan dat hij pas na het faillissement ontdekte dat hij als bestuurder was ingeschreven en er bij de aandelenoverdracht van uitgegaan was dat de formulieren die werden ondertekend puur over de aandelenoverdracht gingen. Bovendien blijkt er geen benoemingsbesluit van aandeelhouders te zijn waarin hij als bestuurder wordt benoemd. Het tweede element van het verweer is dat het faillissement is veroorzaakt door een hetze tegen het bedrijf op sociale media met een brede impact.

 

Voor de rechter zijn de feiten en omstandigheden van de curator vooralsnog voldoende om er vanuit te gaan dat de man bestuurder was. Duidelijk is dat het bedrijf onbehoorlijk bestuur heeft gepleegd omdat het bestuur zowel de administratieplicht als de publicatieplicht heeft geschonden. De rechter vindt echter ook dat de man dat gemotiveerd heeft bestreden met de stelling dat er sprake is van een misverstand met de notaris bij de aandelenoverdracht. De rechter geeft de man ruimte om hiervoor en voor zijn bewering over de hetze als oorzaak van het faillissement meer onderbouwing aan te leveren en houdt daarom verdere beslissing aan.

 

Hieruit blijkt dat aansprakelijkheid van bestuurders altijd afhankelijk is van de omstandigheden rond een faillissement. Wilt u meer weten over persoonlijke risico’s die u als bestuurder kunt lopen? Bel ons voor een afspraak.

In dergelijke gevallen is het overgangsrecht van toepassing. Daarin staat dat de nieuwe wet direct van toepassing is, behalve als bepalingen in een testament daarvan afwijken. Dat laatste is bij een onderbewindstelling zeker het geval. In deze zaak hadden de ouders zelf (om duidelijke redenen) een levenslang bewind voor ogen, getuige de tekst “zodra de onderbewindgestelde komt te overlijden”. Een dergelijke bepaling is voor de rechter reden om dat te eerbiedigen. Zelfs bij dwingend recht – wat in het nieuwe erfrecht het geval is – geldt dat daar bij testament kan worden afgeweken.

 

Als uit een testament blijkt dat het daarin opgelegde bewind pas eindigt bij overlijden van het onder bewind gestelde kind, dan moeten erfgenamen er van uitgaan dat de ouders bedoeld hebben om dat bewind te laten duren tijdens het gehele leven van het betreffende kind. Er is dan in beginsel geen mogelijkheid om het bewind tussentijds te beëindigen.

 

Wilt u meer weten over het onder bewind stellen van de erfenis van een of meer kinderen? Bel ons voor het maken van een afspraak.