Het Hof Den Bosch deed enkele weken geleden uitspraak in een beroepszaak waarin een medehuurder ook hoofdelijk aansprakelijk is voor betaling van de huur. De verhuurder moet er op kunnen vertrouwen dat de medehuurder schulden kan betalen als de BV daarin tekort schiet. Het kan daarom niet zo zijn dat de verhaalsmogelijkheid van de verhuurder op de oorspronkelijke medehuurder tegen de wil van de verhuurder aan de verhuurder wordt ontnomen.

 

Wat wel kan is een expliciete indeplaatsstelling van de oude (mede)huurder door de nieuwe aandeelhouder. Daarvoor is medewerking nodig van de verhuurder, aan wie uitdrukkelijk moet worden gevraagd om toestemming voor indeplaatsstelling en om schriftelijke instemming van de verhuurder met ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid van de vorige medehuurder. Als dat allemaal niet is gebeurd, kan het zo maar zijn dat de vorige medehuurder jaren later wordt geconfronteerd met een claim in verband met onbetaalde huur.

 

Wilt u meer weten over het vastleggen van overgaande verplichtingen bij een aandelenoverdracht? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Dat is niet het enige probleem waarmee de minister en staatssecretaris van Financiën mee te maken hebben. Er is ook veel kritiek op het voornemen om de gegevens openbaar toegankelijk te maken. Onder meer notariaat en accountancy zijn daar felle tegenstanders van. Zij zien gevaren voor bescherming van persoonsgegevens en pleiten ervoor om de informatie slechts toegankelijk te laten zijn voor instanties die nu ook al zijn gebonden meldingen te doen in het kader van het bestrijden van witwassen.

Het is nog maar de vraag of de beoogde invoeringsdatum van 1 januari 2018 wel zal worden gehaald.

 

Wilt u meer weten over registratieverplichtingen voor ondernemingen en rechtspersonen? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Zoekt u een huis in Oost Groningen of in Zeeland dan gaat dat nog wel lukken, maar in de Randstad en grotere steden elders in het land zijn courante en betaalbare woningen schaars. Zo is de markt omgeslagen van een kopers- naar een verkopersmarkt. Voor bijna elke courante woning zijn meerdere, soms tientallen gegadigden. We zien nu dat een openingsbod al vaak boven de vraagprijs ligt en kopers ver gaan om hun droomhuis te bemachtigen. Als een verkoper kan kiezen uit een koper die een voorbehoud voor financiering maakt en ook nog eerst een bouwkundige keuring wil dan valt de keuze al snel op een koper die deze voorbehouden niet maakt.

 

In de praktijk zien we nu gebeuren dat mensen bij wijze van spreken makkelijker een woning van € 300.000 aanschaffen dan een broodrooster van € 80. Als voor de woning het koopcontract eenmaal getekend is en er geen voorbehouden voor financiering en/of bouwkundige keuring gemaakt zijn, dan geldt er alleen nog maar de wettelijke bedenktijd van 3 dagen. Daarna zit u definitief aan de koop vast. Als nu achteraf blijkt dat de financiering toch niet rond komt door bijvoorbeeld een onverwacht ontslag of een breuk in de relatie, dan zit u als koper vast aan een boete van 10% van de koopsom. Deze moet u aan de verkoper betalen, vermeerderd met een eventuele schadevergoeding.

Geen huis, geen financiering, wel een schadepost van misschien wel € 40.000. Daar moet u toch niet aan denken. Ons advies is om uitsluitend een bod op een woning te doen zonder financieringsvoorbehoud als u 100% zeker weet dat u de woning met bijkomende kosten ook kunt betalen. Vraag daarnaast door naar de bouwkundige staat van de woning. De verkoper heeft op dit punt een wettelijke mededelingsplicht voor alle hem kenbare gebreken.

 

Voor u zal het lezen van een concept koopovereenkomst geen dagelijkse kost zijn, voor ons als notariskantoor wel. Ook al is het contract opgesteld door de makelaar van de verkoper, kom er voor het ondertekenen gerust bij ons mee langs of zet het op de mail. Wij weten waar we moeten kijken en of er voor u als koper geen onredelijke bedingen opgenomen zijn. Minister Plasterk heeft net in de Tweede Kamer aangegeven bezig te zijn met een wettelijk recht op het opnemen van een financieringsvoorbehoud of voorbehoud van een positieve bouwkundige keuring, maar zover is het nog niet. Blijf tot die tijd voorzichtig en laat het droomhuis geen nachtmerrie worden.

In het geval van zuivere aanvaarding treedt u niet alleen in de rechten maar ook in alle verplichtingen van degene die overleden is. Als erfgenaam bent u dan ook in uw privévermogen aansprakelijk voor alle schulden van de overledene. Als er niet voldoende geld is in de nalatenschap om die schulden te betalen, moet u die schulden dan dus zelf betalen.

Zuivere aanvaarding kan worden gedaan door formeel een verklaring te tekenen bij de notaris, maar alleen feitelijk handelen is ook al voldoende. Bijvoorbeeld door schulden te betalen van de overledene of geld in ontvangst te nemen dat voor de overledene bestemd was. Het meenemen van spullen met een emotionele waarde, zoals foto’s, zorgt er niet voor dat de nalatenschap zuiver is aanvaard. Met spullen die wel economische waarde hebben, al is die maar heel klein, moet u voorzichtig zijn.

 

Om uzelf als erfgenaam te beschermen tegen claims van schuldeisers van de overledene kunt u de nalatenschap beneficiair aanvaarden. Dit doet u door een verklaring af te leggen bij de rechtbank. Dan bent u als erfgenaam niet met uw privévermogen aansprakelijk voor schulden van de nalatenschap. De nalatenschap moet dan wel worden afgewikkeld volgens speciale wettelijke regels, onder meer inhoudende dat eerst alle schulden van de overledene moeten worden betaald. Als er iets overblijft, is dat voor de erfgenamen. Als niet alle schulden kunnen worden betaald omdat er een tekort is in de nalatenschap, blijven de schuldeisers achter met een (gedeeltelijk) onbetaalde schuld en hoeft u die zelf niet te betalen.

Ook kunt u als erfgenaam de nalatenschap verwerpen door een verklaring af te leggen bij de rechtbank. Als erfgenaam heeft u dan niets meer met de nalatenschap te maken. U erft niets maar bent ook niet aansprakelijk.

 

Hoe werkt dat nu als eerst alles erop wijst dat er geen tekort is in de nalatenschap, maar er later ineens nog een onbekende schuld blijkt te zijn? De keuze is inmiddels al gemaakt en een eenmaal gemaakte keuze kon tot voor 1 september 2016 in beginsel niet achteraf meer worden gewijzigd.

Echter: sinds 1 september 2016 worden erfgenamen door een wetswijziging beter beschermd tegen dergelijke onbekende schulden uit een nalatenschap. Als u als erfgenaam de nalatenschap zuiver heeft aanvaard kunt u een verzoek bij de kantonrechter indienen om de zuivere aanvaarding om te zetten in een beneficiaire aanvaarding. Dit kan alleen in de situatie dat u wordt geconfronteerd met een schuld die u niet kende en niet behoorde te kennen. Van de erfgenaam wordt verwacht dat hij of zij onderzoek doet en de administratie raadpleegt. Het verzoek dient binnen drie maanden na ontdekking van de schuld te zijn ingediend bij de kantonrechter.

 

Mocht de nalatenschap al afgewikkeld en verdeeld zijn en wordt u als erfgenaam pas daarna bekend met een schuld die u niet kende of behoorde te kennen, dan kunt u ook in dat geval de kantonrechter binnen drie maanden na de ontdekking verzoeken om te worden ontheven om die schuld uit uw privé vermogen te voldoen. De kantonrechter kan die ontheffing dan verlenen, tenzij u uzelf als erfgenaam zodanig hebt gedragen dat de schuldeiser erop mocht vertrouwen dat u de schuld uit uw privévermogen zou voldoen.
De onverwachte schuld moet de oorspronkelijke omvang van de nalatenschap overigens een tekort bezorgen. Als u als erfgenaam het erfdeel al hebt gebruikt, moet u de schuld alsnog betalen.
De hiervoor genoemde termijn van drie maanden is een fatale termijn. Bij niet tijdige indiening blijf je dus persoonlijk aansprakelijk voor die onverwachte schuld.

 

Zoals hiervoor wel blijkt blijft het zonder meer aanvaarden van een nalatenschap ondanks de nieuwe wetgeving niet risicoloos. Als u als erfgenaam geen volledig beeld heeft van de omvang van de nalatenschap, is aan te raden om een keuze te maken voor beneficiaire aanvaarding. Laat u zich dus goed voorlichten over de juridische gevolgen. Wij helpen u daar graag bij.

De leveringsakte bevatte wel de bepaling dat alle ontbindende voorwaarden die zijn overeengekomen in de koopovereenkomst bij ondertekening van de leveringsakte zijn uitgewerkt. Ook is daarin bepaald dat zowel verkoper als koper zich bij deze koop en levering niet meer op een ontbindende voorwaarde kan beroepen.

Een tijdje na de levering gaat de koper failliet. De verkoper wil van de rechter een verklaring dat hij vanaf datum faillissement weer eigenaar van het overgedragen stuk grond wordt. Hij beroept zich op de ontbindende voorwaarde in de koopakte. Hij vindt de curator in het faillissement op zijn weg.

 

De verkoper bewijst voor de rechter dat er geen enkel overleg is geweest over het niet opnemen van de ontbindende voorwaarde in de leveringsakte en dat zijn bedoeling met die ontbindende voorwaarde ook niet was gewijzigd bij de levering. Dat blijkt ook uit de aan de rechter overlegde correspondentie tussen de verkoper en de notaris. De verkoper was niet persoonlijk aanwezig bij het tekenen van de akte van levering maar had een volmacht aan het notariskantoor afgegeven.

Het enkele na ontvangst van concept-leveringsaktes (bij volmacht) meewerken aan het verlijden van de leveringsakte is onvoldoende aanwijzing voor de conclusie dat in de periode tussen het sluiten van de koopovereenkomst en het passeren van de leveringsakte de wil van partijen over de ontbindende voorwaarde is gewijzigd. De Rechtbank betrekt daarbij dat de in de leveringsakte opgenomen bepalingen, die strijdig zijn met de in de koopovereenkomst weergegeven partijbedoeling over het opnemen van de ontbindende voorwaarde bij faillissement, standaardbepalingen zijn uit de modelakte die landelijk voor leveringen wordt gehanteerd.

 

De rechter stelt vast dat de verkoop onder ontbindende voorwaarde van het faillissement van de koper is overeengekomen en dat deze voorwaarde is vervuld. Daarmee is de verkoper met ingang van het faillissement van de koper weer eigenaar van het perceel geworden. De verkoper moet de koopprijs aan de curator terugbetalen.

 

De moraal van deze zaak is dat het van groot belang is dat de bepalingen uit de koopakte en de akte van levering exact op elkaar aansluiten. Als u als koper ons kantoor inschakelt voor de overdracht van uw nieuwe woning zullen wij altijd eerst de koopakte zorgvuldig doornemen, om problemen later te voorkomen.