Een bouwkavel te koop waarop op grond van het bestemmingsplan een woning gebouwd mag worden. Voor sommigen een buitenkans om zelf een woning op te (laten) bouwen. Wat gebeurt er als een potentiële koper een bod uitbrengt, dat bod geaccepteerd wordt en de koper zich vervolgens bedenkt en wil afzien van de koop? Is er met het accepteren van het bod een koopovereenkomst tot stand gekomen, zij het nog mondeling?

Veelal zal dan door de koper een beroep gedaan op een wetsartikel waarin staat dat er pas een koopovereenkomst tot stand komt door ondertekening van een schriftelijke koopakte. Dat klopt waar het om woningen gaat, maar klopt dat ook voor bouwkavels? De rechtbank kwam er in een dergelijke casus niet zelf uit en vroeg de Hoge Raad om duidelijkheid. Die stelt dat de publiekrechtelijke bestemming van de onroerende zaak – in dit geval de bouwkavel – niet bepalend is voor het uitgangspunt van het betreffende wetsartikel, namelijk of het gaat om “een tot bewoning bestemde onroerende zaak”. Wel bepalend is of de verkoper een verplichting is aangegaan tot het leveren van een gebouw of een gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient.

Als de verkoper zich verplicht heeft tot het leveren van een onbebouwde onroerende zaak – de bouwkavel in deze zaak – dan is dat wetsartikel niet van toepassing. Daar doet niet aan af of de verkoper bij voorbaat wist dat de koper er een huis op wilde laten bouwen. In juridische termen: het schriftelijkheidsvereiste geldt niet als de verkoper een onbebouwde onroerende zaak als bouwkavel heeft verkocht. De verkoper heeft zich dan immers niet verplicht tot het leveren van een woning.

Wilt u meer weten over het kopen van een bouwkavel en het vastleggen daarvan in een koopovereenkomst? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Met turboliquidatie kunnen ondernemers snel en eenvoudig stoppen met hun bedrijf als het bedrijf niets meer van waarde bevat. Turboliquidaties kennen echter ook een risico op misbruik, vooral als er schulden achterblijven. Minister Franc Weerwind voor Rechtsbescherming neemt maatregelen voor meer transparantie, meer rechtsbescherming voor schuldeisers en om misbruik tegen te gaan. De turboliquidatie wordt hierdoor een geschiktere manier voor ondernemers om te kunnen stoppen. De maatregelen staan in de Tijdelijke wet transparantie turboliquidaties die op 15 november 2023 in werking is getreden.

Turboliquidaties maken het ondernemers mogelijk om op tijd te stoppen met hun bedrijf als het bedrijf niets meer van waarde bevat, bijvoorbeeld om de laatste voorraden te verkopen en met deze opbrengst zoveel mogelijk schulden te betalen. Op deze wijze kan een ondernemer voorkomen dat schulden verder oplopen als deze bijvoorbeeld door het wegvallen van inkomsten niet meer betaald kunnen worden. Het alternatief is vaak een faillissement waarbij schuldeisers veel minder van hun geld terugkrijgen. Nieuwe maatregelen moeten eventueel misbruik van turboliquidaties tegengaan, transparantie vergroten en schuldeisers meer rechtsbescherming bieden. Ondernemers moeten bijvoorbeeld schuldeisers actief informeren over het stoppen van het bedrijf.

Daarnaast moeten ondernemers bij een turboliquidatie verplicht financiële verantwoording indienen bij de Kamer van Koophandel. Op deze manier wordt duidelijk waar de laatste opbrengsten aan zijn besteed en waarom er niet meer schulden konden worden betaald. Meer transparantie maakt het ook mogelijk voor schuldeisers om tegen de turboliquidatie in actie te komen, bijvoorbeeld door inzage te eisen in de administratie, bestuurders aansprakelijk te stellen of de turboliquidatie door de rechter ongedaan te laten maken. Misbruik maken van een turboliquidatie is strafbaar op grond van de Wet economische delicten en kan leiden tot een bestuursverbod van maximaal 5 jaar.

Om de maatregelen voor meer transparantie en rechtsbescherming snel in te kunnen voeren, is gekozen voor een tijdelijke wet waarmee de maatregelen twee jaar gelden. Na deze periode kunnen de maatregelen worden verlengd.

Wilt u meer weten over turboliquidatie? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Een Nederlandse notaris is verplicht en goed verzekerd tegen beroepsaansprakelijkheid. Juist hierdoor wordt de notaris regelmatig geconfronteerd met claims van cliënten die proberen hun schade te verhalen bij de notaris. Als er sprake is van een door de notaris gemaakte fout dan moet de notaris de client uiteraard schadeloos stellen en kan het uitgekeerde bedrag indienen bij de beroepsaansprakelijkheidsverzekering.

Dat een claim vaak ook ten onrechte bij de notaris wordt neergelegd blijkt uit een zaak die onlangs door de rechter moest worden beoordeeld. De notaris heeft ter uitvoering van een aan hem overlegde koopovereenkomst een woning overgedragen van verkoper naar koper. Na de overdracht melde zich een andere koper bij de notaris met de mededeling dat hij een voorkeursrecht tot koop zou hebben afgesproken met de verkoper. Er was kennelijk sprake van een mondelinge koopovereenkomst tussen de verkoper en deze “voorkeurs”koper.

Mede op basis van de reactie van de verkoper op de uitdrukkelijke vraag van de notaris tijdens een bespreking voorafgaand aan de overdracht, welke reactie blijkt uit de dossieraantekeningen van de notaris, (“Hij heeft destijds geen voorkeursrecht van koop gevestigd”) heeft de notaris geconcludeerd dat er geen sprake was van een rechtsgeldig gevestigd voorkeursrecht tot koop. Het rechercheren van naastgelegen percelen, om na te gaan of de verkoper in een akte van levering van een naastgelegen perceel grond het in de procedure gestelde recht van voorkeur al dan niet zou hebben erkend, behoort niet tot de kadastrale recherche die een notaris moet doen voordat een woning wordt overgedragen.

De bewoordingen “bekend te zijn met” zijn niet voldoende om een voorkeursrecht te vestigen. Sterker nog, zelfs al was het voorkeursrecht gevestigd, dan geldt de koopovereenkomst in deze zaak als sterker recht waardoor de eerste koper vóór de “voorkeurs”koper gaat. Van feiten en/of omstandigheden die de notaris zouden verplichten tot nader onderzoek ten aanzien van koper is niet gebleken. Ook is niet gebleken dat koper, indien deze op de hoogte was van het voorkeursrecht, anders had moeten handelen, of dat koper met diens handelen onrechtmatig handelde tegenover degene die pretendeert het voorkeursrecht te hebben.

Om taferelen zoals hiervoor omschreven te voorkomen is het altijd verstandig om afspraken met betrekking tot verkoop en koop van onroerend goed vooraf duidelijk en schriftelijk vast te leggen. Een voorkeursrecht tot koop kan zelfs bij het Kadaster worden geregistreerd zodat het voor iedereen kenbaar is. De notaris kan deze registratie voor u verzorgen.

Een statutair directeur is een directeur die wordt benoemd door de algemene vergadering van aandeelhouders in een Besloten Vennootschap. De statutair directeur kan alleen worden ontslagen door het orgaan dat hem ook benoemde, namelijk de algemene vergadering van aandeelhouders.

De werkgever heeft geen akkoord van het UWV of de kantonrechter nodig om tot ontslag over te gaan. De statutair directeur heeft in principe geen recht op ontslagbescherming uit hoofde van het arbeidsrecht.

De statutair directeur dient zich bij het uitoefenen van zijn taak te richten naar de belangen van onderneming. Daarnaast heeft de statutair directeur een bijzondere zorgplicht tegenover de besloten vennootschap en haar aandeelhouders. Deze zorgplicht kan resulteren in een persoonlijke aansprakelijkheid van de statutair directeur.

De Hoge Raad heeft eerder geoordeeld dat een geldig vennootschapsrechtelijk besluit tot ontslag van de statutair directeur ook de arbeidsrechtelijke overeenkomst met de statutair directeur beëindigd. Dat betekent dat de statutair directeur bij ontslag in principe alleen maar recht heeft op de transitievergoeding en niets meer.

In een recent gewezen uitspraak werd echter geredeneerd dat als er een statutair directeur wordt ontslagen en een redelijke grond tot ontslag ontbreekt er wel degelijk recht is op meer vergoeding. Het ontslaan zonder redelijke grond is de werkgever aan te rekenen. De werkgever heeft zich dan ernstig verwijtbaar gedragen.

De rechter oordeelde in een dergelijke situatie dat de betreffende ontslagen statutair directeur recht heeft op een billijke vergoeding. Die vergoeding werd in dat geval vastgesteld op een bedrag bestaande uit vijf jaar loon en bonussen alsmede pensionschade.

Conclusie is dus dat inderdaad de statutair directeur redelijk eenvoudig kan worden ontslaan, maar dat de werkgever zich wel betamelijk heeft te gedragen. Doet de werkgever dat niet dan kan het ontslag een begrotelijk geheel worden.

Wilt u meer weten over het benoemen en ontslaan van een statutair directeur? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Problemen binnen Vereniging van Eigenaren (VvE) bij appartementencomplexen zijn van alledag, zo blijkt in de notariële praktijk. De VvE is een essentieel orgaan binnen een appartementencomplex, waarin eigenaren gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het beheer en onderhoud van het gebouw. Hoewel het concept van een VvE bedoeld is om gezamenlijke belangen te behartigen, ervaren veel appartementseigenaren een scala aan problemen binnen deze organisatiestructuur. Wat zijn veel voorkomende uitdagingen binnen VvE’s?

Gebrek aan betrokkenheid

Een van de meest voorkomende problemen binnen VvE’s is het gebrek aan betrokkenheid van eigenaren. Sommige leden nemen niet actief deel aan vergaderingen en besluitvormingsprocessen, wat kan leiden tot inefficiënt beheer en trage besluitvorming. Dit gebrek aan betrokkenheid kan resulteren in verwaarlozing van onderhoudstaken en een algemene afname van het woongenot binnen het complex.

Hiervoor kan een eventuele oplossing bestaan uit het bevorderen van bewustwording onder de leden en het benadrukken van het belang van deelname aan de VvE. Betrokkenheid van de meerderheid van de leden is essentieel voor het goed functioneren van de VvE. Het organiseren van regelmatige vergaderingen met een aansprekende agenda en het gebruik van digitale communicatiemiddelen kunnen ook bijdragen aan een actievere participatie.

Financiële problemen

Financiële kwesties vormen vaak een bron van conflict en ergernis binnen VvE’s. Slechte financiële planning, geen meerjaren-onderhoudsbegroting of zelfs geen exploitatiebegroting zijn aan de orde van de dag. Het niet naleven van de begroting en onduidelijkheid qua verdeling van kosten kunnen leiden tot tekorten op de begroting en onvrede tot zelfs hooglopende ruzie onder de eigenaren.

Oplossing: Het opstellen van een realistische begroting, het inzichtelijk maken van de financiële situatie en het invoeren van duidelijke procedures voor het innen van bijdragen kunnen helpen bij het verminderen van financiële spanningen.

Onderhoudsproblemen

Een ander veelvoorkomend probleem betreft het onderhoud van het appartementencomplex. Gebrek aan onderhoud kan niet alleen de waarde van de individuele eigendommen verminderen, maar ook tot veiligheidsrisico’s leiden.

Oplossing: Het opstellen van een gedegen onderhoudsplan en het regelmatig uitvoeren van inspecties kunnen problemen vroegtijdig signaleren. Het instellen van een – overigens wettelijk verplicht – reservefonds voor onvoorziene onderhoudskosten kan de financiële lasten beter beheersbaar maken.

Conclusie

Het succes van een VvE hangt af van de effectieve samenwerking en communicatie tussen eigenaren en het bestuur. Het verbeteren van betrokkenheid, het zorgvuldig beheren van financiën en het invoeren van een doordacht onderhoudsplan zijn cruciale stappen om de leefbaarheid en waarde van appartementencomplexen te garanderen. Door deze uitdagingen op te pakken, kunnen VvE’s een gezonde en duurzame leefomgeving voor hun leden creëren.

De notaris is de enige partij die akten van splitsing bij appartementen mag opstellen en is dan ook de partij bij uitstek die u kan informeren en helpen problemen te voorkomen.

De belastingdienst stuurt meestal een brief waarin staat of de erfgenamen aangifte moeten doen. Dit doet zij binnen 4 maanden na het overlijden. De aangifte moet binnen 8 maanden na het overlijden zijn ingediend. De datum waarvoor de aangifte moet zijn ingediend staat ook in de aangiftebrief.

Deze aangiftebrief wordt meestal naar de partner of het oudste kind van de overledene toegestuurd, tenzij is doorgegeven dat een andere erfgenaam contactpersoon is.

Indien uit een testament of een verklaring van erfrecht blijkt dat er een executeur of een notaris gemachtigd is om de aangifte erfbelasting in te vullen dan wordt de aangiftebrief verstuurd naar die executeur of gemachtigde. U dient altijd aangifte te doen als u meer erft dan het vrijgestelde bedrag. Hoe groot de vrijstelling is, hangt overigens af van uw relatie met de overledene. De vrijstellingen voor de erfbelasting worden jaarlijks aangepast.

Wie doet er aangifte voor de erfbelasting

Indien er door de overledene een executeur is benoemd in het testament dan dient die executeur aangifte erfbelasting te doen voor álle erfgenamen. Als er geen executeur is dan kan iedere erfgenaam voor zichzelf aangifte doen. Sommige erfgenamen doen samen aangifte en andere alleen voor zichzelf. Erfgenamen kunnen ook samen kiezen wie aangifte doet voor álle erfgenamen. Het laatste is ook het meest praktisch want dan kunt u in de aangifte ook zien of u samen de volledige erfenis heeft aangegeven.

Uitstel

Lukt het niet om binnen 8 maanden de aangifte erfbelasting in te dienen dan kan er uitstel worden aangevraagd. Dit uitstel dient u aan te vragen vóór de inleverdatum die op de brief staat waarin de belastingdienst de erfgenamen vraagt om aangifte te doen. U krijgt dan 5 maanden uitstel. Als de erfgenamen samen aangifte doen geldt het uitstel voor alle erfgenamen. Doet u afzonderlijk aangifte erfbelasting? Dan moet u ook zelf uitstel aanvragen. Dat kan alleen als u zelf een brief van de belastingdienst heeft gekregen waarin staat dat u aangifte erfbelasting moet doen. Indien u deze brief niet heeft gekregen kunt u die opvragen bij BelastingTelefoon voor nabestaanden.

Belastingrente

Als de belastingdienst niet afwijkt van uw aangifte berekent zij belastingrente en wel over het tijdvak dat 8 maanden na de overlijdensdatum begint tot 6 weken na de datum van de aanslag, maar niet langer dan 19 weken na ontvangst van uw aangifte.

U kunt belastingrente dus beperken of voorkomen. U dient er dan voor te zorgen dat de belastingdienst uw aangifte volledig en helemaal correct ontvangt, binnen 8 maanden na het overlijden. Ook kunt u er voor zorgen dat de belastingdienst binnen die termijn een aanvraag voor een voorlopige aanslag van u ontvangt. Is het bedrag aan erfbelasting op de voorlopige aanslag lager dan het bedrag aan belasting op de definitieve aanslag? In dat geval moet u nog een deel betalen en over dat deel berekent de belastingdienst dan mogelijk wel belastingrente.

Wilt u hulp bij of meet informatie over het indienen van uw aangifte erfbelasting? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Wanneer iemand is overleden komt het soms voor dat een erfgenaam onvindbaar is. Dit kan verschillende redenen hebben, zoals verloren contact of geen bekende adresgegevens. Een oorzaak kan ook zijn dat er geen testament is gemaakt en blijkt dat er mogelijk alleen nog maar achterneven of achternichten of verdere afstammelingen van deze personen de erfgenamen zijn en een deel van de stamboom van de overledene moeilijk terug te vinden is.

Op grond van het Burgerlijk Wetboek heeft iedere erfgenaam recht op zijn of haar deel van de nalatenschap en daarom is het van belang om elke mogelijke inspanning te leveren om de onvindbare erfgenaam op te sporen. De eerste stap is contact opnemen met familieleden, vrienden of kennissen van de overledene om na te vragen of zij weten waar de erfgenaam zich bevindt. Als dat niet lukt kan de notaris worden gevraagd een onderzoek te beginnen door in de gemeentelijke registers van de burgerlijke stand onderzoek te doen. Soms kan ook een genealogisch bureau uitkomst bieden dat door de notaris wordt ingeschakeld. Alles met elkaar kan dat wel veel tijd gaan kosten.

Vereffenaar

Als alle redelijke inspanningen zijn gedaan om de erfgenaam op te sporen en deze nog steeds niet gevonden kan worden, is er echter wel een oplossing om de nalatenschap verder te kunnen afhandelen zodat de bekende erfgenamen uiteindelijk hun deel kunnen ontvangen.

De nalatenschap kan immers niet afgehandeld worden voordat alle erfgenamen daarmee hebben ingestemd. Voordat iedereen heeft ingestemd kan bijvoorbeeld de woning van de overledene niet worden verkocht en kunnen de rekeningen niet worden betaald van diens bankrekening omdat die rekening geblokkeerd is. Een juridische oplossing is om een wettelijk vereffenaar aan te laten stellen op grond van het erfrecht. Deze persoon kan dan de nalatenschap van een overleden gaan afhandelen. Dit kan een notaris zijn of een andere bevoegde persoon.

De bevoegdheid om een vereffenaar te benoemen ligt bij de rechtbank en het verzoek moet worden ingediend bij de rechtbank van het rechtsgebied waar de overledene woonde. Het verzoek moet de redenen voor het benoemen van een vereffenaar bevatten, evenals het bewijs van de inspanningen om de onvindbare erfgenaam te lokaliseren. De rechter zal het verzoek beoordelen en beslissen of het benoemen van een vereffenaar gerechtvaardigd is. Als de vereffenaar is benoemd is deze vervolgens verantwoordelijk voor het afwikkelen van de nalatenschap en heeft de taak om de bezittingen en schulden van de overledene te inventariseren, de schulden af te lossen en de bezittingen te verdelen onder de erfgenamen.

De vereffenaar is wettelijk verplicht om het deel dat voor de onvindbare erfgenaam is te bewaren tot deze persoon alsnog wordt gevonden. Mochten er in een nalatenschap uiteindelijk toch geen erfgenamen tot in de 6e graad (kort gezegd overgrootouders en afstammelingen daarvan) te vinden zijn, of mocht er 20 jaar lang geen aanspraak zijn gemaakt op de erfenis, dan vervalt de erfenis aan de Staat. Het ministerie van Financiën wordt verzocht om het geld te mogen storten in de consignatiekas. Van de storting vindt publicatie plaats op internet en in de Staatscourant. Een erfgenaam die zich meldt met een officiële notariële verklaring van erfrecht kan dit bedrag dan nog 20 jaar lang opeisen.

Heeft u vragen over het opstellen van een testament of de afwikkeling van uw eigen of een andere nalatenschap? Bel ons voor het maken van een afspraak.

In statuten van sommige stichtingen staan maximale bestuurstermijnen. In een aantal gevallen kan dat erg handig zijn. U voorkomt dat er mensen blijven kleven aan het pluche, er is een verplichting om als bestuurder na een bepaalde periode op te stappen.

Veel vaker blijkt dat het sowieso heel moeilijk is om bestuurders te vinden. U bent mogelijk al blij als er een of meer bestuurder(s) zijn. Als u kiest of heeft gekozen voor een maximale zittingstermijn van bestuurders, moet u wel alert zijn op de einddata van zittingstermijnen van bestuurders. Zodra de zittingstermijn van alle bestuurders is verlopen heeft de stichting geen rechtsgeldig bestuur meer. Op verzoek van de oud bestuursleden zal de rechtbank in die gevallen een nieuwe bestuurder benoemen.

U kunt dergelijke problemen voorkomen als er door het bestuur van de stichting eerder en adequaat naar de statuten wordt gekeken. Immers, het aanpassen van zittingstermijnen via statutenwijziging is een eenvoudige, makkelijke en simpele oplossing. In een dergelijke zaak voor de rechtbank bleek dat de bestuurders zich van geen kwaad bewust waren en derhalve nietige statutenwijzigingen en besluiten hadden doorgevoerd omdat ten tijde van het nemen van de besluiten de zittingstermijn al lang en breed verlopen was. Dat betekende dat de nieuwe bestuurder zijn termijn moest beginnen met het bekrachtigen of het opnieuw nemen van de diverse besluiten om daarmee ellende uit het verleden weg te poetsen.

Wilt u meer weten over de voor en nadelen van het al dan niet opnemen van zittingstermijnen in statuten? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Waardebepaling van een ouderlijke woning na overlijden van ouders roept nogal eens vragen op. Bij het overlijden van de eerste ouder is waardering op grond van de WOZ-waarde vereist. Dat is de waarde die in de aangifte erfbelasting moet worden meegenomen. Bij het overlijden van de eerste ouder krijgen de kinderen over het algemeen een vordering op de langstlevende ouder. Hoe moet bij de vaststelling van de hoogte van de vordering de woning dan worden gewaardeerd?

De werkelijke waarde van een huis is in de praktijk meestal hoger dan de WOZ-waarde. In de meeste gevallen is er sprake van een gemeenschap van goederen tussen beide ouders, dan telt de helft van de WOZ-waarde mee voor de waarde van de nalatenschap van de eerstoverleden ouder. De langstlevende ouder krijgt dan (de beschikking over) alles, de kinderen ontvangen een niet-opeisbare vordering op de langstlevende ouder. Die heeft dan een schuld aan de kinderen, de overbedelingsschuld.

De waarderingsbasis in de Successiewet – de WOZ-waarde – geldt niet voor de waardebepaling van de woning in de overbedelingsschuld. De overbedelingsschuld wordt opeisbaar bij het overlijden van de langstlevende ouder en wordt dan gewaardeerd op basis van de waarde in het economisch verkeer. Het verschil tussen de WOZ-waarde en de uiteindelijk werkelijke waarde wordt niet belast met erfbelasting.

Als de langstlevende ouder rente over de overbedelingsschuld aan de kinderen betaalt, kan dat een flink fiscaal voordeel opleveren. Of dat werkelijk zo is hangt af van uiteenlopende factoren, zoals leeftijd van de langstlevende, aanwezigheid van voldoende liquiditeiten bij overlijden van de eerste ouder, en nog andere factoren. Als er geen rentebepaling wordt opgenomen, kan dat bij het eerste overlijden ook betekenen dat de kinderen minder erfbelasting hoeven te betalen.

Wilt u meer weten over de voor- en nadelen van het opnemen van een rentebepaling voor de overbedelingsschuld? Bel ons voor het maken van een afspraak.

De Belastingdienst heeft een waarschuwing voor nabestaanden laten uitgaan waarin zij aangeeft dat acht maanden na overlijden belastingrente zal worden geheven over de erfbelasting. De Belastingdienst gaat die rente berekenen als de aangifte erfbelasting later binnen is dan acht maanden na de overlijdensdatum.

De renteberekening gaat ook op als de Belastingdienst de definitieve aanslag vaststelt en daarbij moet afwijken van de aangifte. Dat kan bijvoorbeeld omdat de aangifte niet juist of onvolledig is. Bij afwijking brengt de Belastingdienst dan ook belastingrente in rekening. De waarschuwing is gepubliceerd op het Forum Fiscaal Dienstverleners. U kunt de rente voorkomen door óf een aangifte volledig en helemaal correct te versturen vóór de termijn van acht maanden na overlijden óf binnen die termijn een voorlopige aanslag aan te vragen.

Is het bedrag aan erfbelasting op de voorlopige aanslag lager dan het bedrag aan belasting op de definitieve aanslag dan moet er mogelijk over dat resterende deel ook belastingrente worden betaald.

De termijn, waarover de Belastingdienst belastingrente berekent, begint te lopen vanaf acht maanden na het overlijden, ook als iemand vóór het verstrijken van de termijn van 8 maanden uitstel voor het indienen van de aangifte vraagt.

Wilt u meer weten over het doen van aangifte erfbelasting? Bel ons voor het maken van een afspraak.