Als een gemeente wil bereiken dat een stuk grond of een gebouw bij voorgenomen verkoop eerst moet worden aangeboden aan de gemeente, kan dit worden geregeld met een zogenaamd voorkeursrecht gemeente. Dit wordt bij het kadaster geregistreerd zodat het bij een verkoop altijd naar voren komt. Mogelijk minder bekend is dat ook tussen particulieren een voorkeursrecht tot koop kan worden gesloten.
Hiermee kan bijvoorbeeld worden bereikt dat als je buurman zijn perceel wil verkopen, hij dit eerst aan jou moet aanbieden. Ook dit voorkeursrecht kan via de notaris bij het kadaster worden geregistreerd. Dat dit niet altijd goed gaat blijkt wel uit diverse rechtszaken hierover zoals onlangs nog voor het hof Arnhem-Leeuwarden.

Aan iemand is een voorkeursrecht verleend met betrekking tot een onroerende zaak. Volgens hem heeft de eigenaar van de onroerende zaak dit voorkeursrecht aan zijn laars gelapt onder meer door het perceel op www.funda.nl te zetten zonder hem hierover te informeren.
Bij de rechtbank kreeg hij ongelijk en ook in hoger beroep heeft het gerechtshof zijn stelling verworpen.
Volgens het Hof wijst de eigenaar er terecht op dat in de tekst van het voorkeursrecht wordt gesproken over de situatie waarin de eigenaar het perceel “wenst te vervreemden” en dat onder vervreemden doorgaans wordt verstaan de overdracht van eigendom. Dat partijen met “wenst te vervreemden” bedoeld hebben dat de eigenaar niet eerst met derden mag onderhandelen over prijs en voorwaarden leest het Hof niet in het beding. In het beding staat centraal dat de eigenaar het perceel op “haar voorwaarden” aanbiedt. Of die aangeboden voorwaarden nu door de eigenaar zelf zijn bedacht dan wel het resultaat zijn van onderhandeling met derden maakt hier niet uit.

Verder heeft de “gedupeerde” aangevoerd dat de eigenaar het voorkeursrecht heeft geschonden door het perceel te verkopen en te leveren aan de andere koper terwijl de onderhandelingen met hem nog bezig waren. Ook dit betoog wordt door het Hof aan de kant gezet. Volgens het beding is hij verplicht “binnen één maand na ontvangst van het aanbod tot koop te melden of hij het perceel op de door de verkoper aangeboden voorwaarden wil kopen.” De uitleg die hij aan het beding geeft, gaat ervan uit dat de bedoeling van partijen was dat er zou worden dooronderhandeld met hem als het voorstel van de eigenaar niet wordt aanvaard en dat dit dooronderhandelen dan niet binnen de periode van één maand tot resultaat behoeft te leiden.
Hierbij gaat hij dan echter uit van het scenario dat de eigenaar zonder vooroverleg met derden een prijs en voorwaarden voorstelt en aan hem kennisgeving hiervan doet. Alleen in dat geval heeft dooronderhandelen ook na de periode van één maand immers zin. Zoals hiervoor echter is overwogen laat het beding ook toe dat de eigenaar eerst onderhandelt met een derde en het resultaat dan vervolgens aan hem voorlegt. In die situatie heeft dooronderhandelen na de periode van één maand geen zin indien hij na de kennisgeving aangeeft niet akkoord te gaan met een of meer voorwaarden waarmee de derde wel akkoord was. Dit zou alleen anders zijn als de strekking van het voorkeursrecht zou zijn dat de eigenaar door hem gedwongen kan worden genoegen te nemen met mindere voorwaarden zoals een lagere prijs of een langere leveringstermijn dan waartoe de derde bereid is.

Uit het voorgaande volgt dat het aangaan van de onderhandelingen met een andere partij niet in strijd was met het voorkeursbeding. Het maakt daarbij niet uit dat die onderhandelingen al hadden geresulteerd in een koopovereenkomst omdat deze was gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat het voorkeursrecht wordt benut. Omdat hij niet akkoord ging met de door de derde geaccepteerde voorwaarden, verviel zijn voorkeursrecht. Hieruit blijkt maar weer eens hoe belangrijk het is om dit soort afspraken goed juridisch waterdicht vast te laten leggen. Ga niet zelf aan de gang met van het internet geplukte modelovereenkomsten maar laat ons als specialist in het vastgoedrecht de overeenkomst voor u opstellen. Wij zullen het voorkeursrecht vervolgens registreren bij het kadaster zodat uw rechten maximaal gewaarborgd zijn.

Als u in het verleden huwelijkse voorwaarden heeft laten opstellen kan het nuttig zijn om bij ons te informeren of deze voorwaarden nog wel in overeenstemming zijn met uw huidige situatie. Eens in de vijf of tien jaar laten nagaan of er wel of geen wijziging nodig is, is meestal wel genoeg.

Onderneming

Misschien zijn in het verleden huwelijkse voorwaarden opgesteld omdat een van de beide echtgenoten een bedrijf had. Uitgesloten werd toen dat alles binnen het huwelijk gemeenschappelijk eigendom werd, zodat het vermogen van de niet-ondernemende partner beschermd werd tegen een eventueel faillissement van de ondernemer.
Vroeger werd de zogenaamde “koude uitsluiting” vaak gebruikt als vorm van huwelijkse voorwaarden. Het effect was meestal dat de ondernemende partner aan het eind van het huwelijk welgesteld was en de andere echtgenoot, vaak de vrouw, weinig had (want die had toen zelden inkomen).

Zoals gezegd kan het nuttig zijn om de huwelijkse voorwaarden te laten checken. Bijvoorbeeld omdat er mogelijkheden zijn om deze zogenaamde koude uitsluiting te verzachten: afgesproken wordt dan in nieuwe huwelijkse voorwaarden dat de echtgenoten bij het eindigen van het huwelijk door echtscheiding of door overlijden gaan afrekenen alsof zij in gemeenschap van goederen gehuwd waren (verrekenbeding). Ook kunnen de echtgenoten een algehele gemeenschap van goederen laten ontstaan.
Het checken van de huwelijkse voorwaarden is ook nuttig als de ondernemende partner is gestopt met zijn bedrijf en geen onderneming meer uitoefent. Al het daaruit vrijkomende vermogen blijft immers eigendom van alleen deze echtgenoot. Als die rijkere echtgenoot overlijdt, valt dat hele vermogen in zijn nalatenschap en is in principe dat hele vermogen belast voor de erfbelasting. Bij deze situatie kan dan gedacht worden aan het wijzigen van de huwelijkse voorwaarden en het laten ontstaan van een algehele gemeenschap van goederen of het gaan afrekenen met elkaar alsof zij in gemeenschap van goederen gehuwd waren. In een gemeenschap van goederen of bij een dergelijk verrekenbeding zou slechts de helft van het vermogen in de nalatenschap vallen en vererven.

Het gevolg van het wijzigen van de huwelijkse voorwaarden met het beding om af te rekenen alsof je in gemeenschap van goederen gehuwd bent of door het laten ontstaan van een gemeenschap van goederen is dus dat bij overlijden erfbelasting bespaard kan worden.

Echtscheiding

Heeft u huwelijkse voorwaarden waarbij de vermogens gescheiden zijn en de eigen woning eigendom is van één van de echtgenoten? Ook dan kan het met een echtscheiding in het vooruitzicht goed zijn om de voorwaarden nog tijdens het huwelijk te wijzigen. Als de andere echtgenoot in de woning wil blijven wonen moet de woning immers aan deze echtgenoot worden toegedeeld zodat deze de nieuwe eigenaar wordt. De tijdige wijziging van de huwelijkse voorwaarden kan daardoor namelijk een besparing op de overdrachtsbelasting en/of schenkingsbelasting opleveren.

Wijzigen altijd verstandig?

Hiermee is niet gezegd dat het altijd verstandig is om de huwelijkse voorwaarden te wijzigen, dat verschilt per situatie. Het opheffen van huwelijkse voorwaarden heeft ook risico’s: een faillissement kan zich nog voordoen of schulden kunnen nog ontstaan in de toekomst. Ook een echtscheiding kan op de loer liggen.

Laat u dus goed informeren door een notaris. Wij zullen u hierover graag adviseren.

De afschaffing van overdrachtsbelasting voor starters heeft tot nu toe nog niet meer hypotheekaanvragen door starters opgeleverd. Dat blijkt uit cijfers van het Hypotheken Data Netwerk. Gek genoeg zijn er wel meer startersleningen verstrekt.

Net als de eerste weken vorig jaar nemen starters ook dit jaar ruim een kwart van de hypotheekaanvragen voor hun rekening. Echter, het aantal starters dat de eerste weken van 2021 een huis kocht, waarbij de financiering ook een starterslening bevatte, nam ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar met meer dan 150% toe. De starterslening bestaat al langer en is ook een stimulans voor starters om de knoop door te hakken bij het kopen van een huis. Daarmee kunnen zij het verschil tussen de prijs van het huis en hun maximale hypotheek overbruggen.

In 2020 steeg wel het aantal jonge huizenkopers met een kwart ten opzichte van het jaar daarvoor. Desondanks blijft het ook dit jaar lastig voor starters om een huis te kopen. Boosdoeners zijn onder meer de lage rente, steeds meer concurrentie en een aanhoudend tekort aan nieuwe huizen.

Wilt u meer weten over het kopen van een huis, een koopovereenkomst, een hypotheek- of leveringsakte? Bel ons voor het maken van een afspraak.

De eerste podcast van notaris.nl “Akte voor het slapengaan” is sinds kort te streamen op Spotify. De notaris leest hier op ontspannende toon het levenstestament voor. Na 9 minuten zijn luisteraars gegarandeerd weer helemaal zen. De podcast zelf beluisteren? Klik hier.

In samenwerking met de satirische website De Speld is de podcast gepromoot. Hierdoor zijn doelgroepen bereikt, die het notariaat normaliter moeilijk bereikt. Deze bijzondere samenwerking heeft tot veel leuke en positieve reacties en media aandacht..

Hé notaris, vertaal ‘s!

De podcast is het sluitstuk van de campagne ‘Hé notaris, vertaal ‘s!’. Doel van de campagne is notaristaal begrijpelijker te maken. Op www.notaris.nl/vertaal kunt u moeilijke notaristermen vertalen. Meer dan 6.000 mensen hebben dit in 2 maanden tijd gedaan. Gezien de grote belangstelling, blijft de campagnewebsite een vast onderdeel van notaris.nl.

Op dit moment wordt er gekeken of er in de toekomst meer (inhoudelijke) podcasts gemaakt kunnen worden.

(Bron KNB) Notarissen blijven druk met de overdracht van onroerend goed en het passeren van hypotheekakten. In januari passeerden ze bijna 32.500 transportakten; ruim 2.500 meer dan in januari 2020. Dat is een stijging van 8,5 procent. Het aantal hypotheken lag met in totaal bijna 38.300 zelfs ruim 21 procent hoger dan in januari vorig jaar.

De familiepraktijk valt tegen in vergelijking met begin 2020. Het aantal testamenten lag bijna 6 procent lager en het aantal levenstestamenten zelfs ruim 12 procent lager dan in januari 2020. Samenlevers gingen echter massaal naar de notaris; het aantal samenlevingscontracten nam met bijna 44 procent toe tot 4.839 akten. Het coronavirus blijft zorgen voor meer verklaringen van erfrecht. Afgelopen maand gaven notarissen er 6.183 af, 395 meer dan vorig jaar januari.

Minder stichtingen opgericht

In de ondernemingspraktijk noteerde de oprichting van een bv een kleine stijging, 1,1 procent. Het aantal opgerichte stichtingen daarentegen viel met een daling van iets meer dan 22 procent tegen in vergelijking met dezelfde maand vorig jaar.

Aantal nieuwe zaken stabiliseert

De komende maanden lijken notarissen het iets rustiger te krijgen. Gevraagd naar het aantal nieuwe zaken gaven ruim 200 notarissen in het maandelijkse onderzoek van de KNB aan dat dit aantal op alle terreinen stabiliseert of zelfs afneemt. Opvallend is vooral het grote aantal notarissen dat aangeeft dat het aantal akten in de vastgoedpraktijk afneemt. 40 procent van de respondenten geeft aan dat het aantal nieuwe zaken afgelopen maand is afgenomen, bij 44 procent is dat aantal gelijk gebleven en bij 16 procent is het aantal nieuwe zaken gestegen. Voor de familiepraktijk meldt 14 procent een toename, 30 procent een afname en bij 56 procent blijft het aantal nieuwe zaken hetzelfde als vorige maand. In de ondernemingspraktijk is het aantal nieuwe zaken bij 60 procent van de respondenten ongewijzigd gebleven, 25 procent ziet een afname en 15 procent een toename.

Ontbrekende cruciale informatie over een woning in de leveringsakte kan uiteindelijk tot onverwachte kosten leiden bij de koper. Dat bleek onlangs maar eens te meer uit een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, waarin de een cruciaal funderingsrapport geheel ontbrak en van het bestaan daarvan ook geen melding in de leveringsakte was opgenomen. Wie is daar voor verantwoordelijk en wie gaat de kosten uiteindelijk dragen?

In de zaak die voor de rechter werd gebracht was sprake van een twintig jaar oud rapport over de slechte staat van de fundering. De koper sprak de verkoper aan op het feit dat deze hem had meegedeeld dat er geen gebreken zijn (geweest) aan de fundering. De koper ving echter bot bij de rechter.
Uit de stukken bleek dat de oorspronkelijke verkoper twintig jaar geleden beschikte over een rapport beschikte waarin de slechte staat van de fundering stond vermeld. Deze door de gemeente afgegeven verklaring was beschikbaar en toegevoegd aan de koopovereenkomst. Potentiële kopers werd geadviseerd om bij de gemeente na te vragen welke gevolgen dit zou hebben op de bouwkwaliteit en de toekomstverwachting daarvan, onder verwijzing naar een rapport over het probleem. Dat rapport was echter niet bij de koopovereenkomst gevoegd. Daaruit concludeerde de rechter dat het niet aannemelijk is dat de verkoper bekend was met het probleem toen hij de woning destijds kocht.

De rechter heeft in de uitspraak nog eens gewezen op het belang dat alle relevante documenten en informatie bij de contractstukken (koopovereenkomst) worden gevoegd. Het zou nog betere zijn, aldus de rechter, als deze informatie ook in de leveringsakte wordt genoemd en de onderliggende stukken daaraan als bijlage worden gehecht. Daarmee ontstaat ook duidelijkheid bij een opvolgende verkoop.

Wilt u meer weten over cruciale informatie over mogelijke gebreken, die in de koop- en leveringsakte zouden moeten worden opgenomen? Bel ons voor het maken van een afspraak.

De toename van het aantal samengestelde gezinnen leidt uiteindelijk ook tot specifieke bepalingen in testamenten, bijvoorbeeld over het toekennen van legaten.
Een voorbeeld daarvan is dat iemand zijn of haar partner benoemt tot enig erfgenaam en executeur van de nalatenschap en aan zijn of haar kinderen uit de eerdere relatie een geldbedrag legateert ter grootte van het erfdeel dat zij ontvangen zouden hebben als zij samen met de partner erfgenamen zouden zijn geweest. Dat betekent dat er een berekening moet worden gedaan om de hoogte van de legaten te kunnen bepalen.

De executeur moet om die reden de betreffende kinderen inzage in en informatie geven over alle relevante documenten en bronnen die nodig zijn om die berekening te kunnen maken. Anders dan bij legaten in vaste bedragen is in deze situatie de hoogte afhankelijk van het erfdeel dat zij ontvangen zouden hebben als zij samen met de partner, ieder voor een gelijk deel, recht hebben op de erfenis. Om die reden is de informatieplicht van de executeur van toepassing.

Wilt u meer weten over de rol van executeur in een nalatenschap? Bel ons voor het maken van een afspraak.

(Bron: KNB) Het centraal aandeelhoudersregister (CAHR) en het UBO-register zijn complementair. Dat concluderen professor Niek Zaman en onderzoeker Hannah Erdman van de Universiteit Leiden. Beide registers kunnen daarom uitstekend naast elkaar bestaan. Spoedige invoering van het CAHR zou volgens hen een verstandige keuze zijn.

De Raad van State heeft eerder kritiek geuit op het initiatiefwetsvoorstel tot invoering van het CAHR. Dit register zou te veel overlap vertonen met het UBO-register. Zaman en Erdman komen in hun onderzoeksrapport (pdf, 1,62 MB)tot een andere conclusie. Het CAHR richt zich namelijk – anders dan het UBO-register – op registratie van alle aandelen en aandeelhouders in bv’s en besloten nv’s en niet alleen op de uiteindelijk belanghebbenden. Structuren die vaak door criminelen worden gebruikt worden zo inzichtelijker.

Betrouwbaarder

Een ander belangrijk voordeel is volgens de onderzoekers dat het CAHR betrouwbaarder is dan het UBO-register. Dat komt doordat het CAHR wordt gevuld door notarissen op basis van notariële akten. In het UBO-register moeten entiteiten zelf de gegevens bijhouden, waardoor de kans op fouten groter is. Ook de privacy is bij het CAHR groter: alleen bepaalde autoriteiten, notarissen en bepaalde Wwft-instellingen krijgen toegang tot het register.

Poortwachtersrol

De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) meent met de onderzoekers dat naast het UBO-register een CAHR moet worden ingevoerd als middel voor de aanpak van witwassen, terrorismefinanciering en andere vormen van financieel-economische criminaliteit. Een actueel en betrouwbaar CAHR helpt notarissen bij het vervullen van hun poortwachtersrol. Bij cliëntenonderzoek kunnen zij informatie inwinnen uit zowel het UBO-register als het CAHR. Ook draagt het CAHR bij aan rechtszekerheid en een efficiënter werkproces van de notaris. De beroepsorganisatie is dan ook blij met de steun die het onderzoeksrapport aan het CAHR geeft. In het initiatiefwetsvoorstel CAHR wordt de KNB als houder van het CAHR aangewezen. De KNB bereidt zich voor op deze rol en heeft dit opgenomen in haar digitaliseringsagenda.

Als iemand zelf niet (meer) goed met zijn of haar geldzaken kan omgaan, kan een bewindvoerder uitkomst bieden.
Een bewindvoerder regelt alleen de financiële zaken voor degene wiens vermogen onder zijn bewind is gesteld. Op bewindvoering in concrete situaties rust soms nog wel enig taboe. Maar dat hoeft het niet te zijn. Het biedt juist perspectief.

Bewindvoering is een juridische beschermingsmaatregel voor meerderjarigen die niet of niet volledig in staat zijn voor hun eigen belangen op te komen maar voor wie curatele een te zwaar middel is. Bij bewind gaat het om financiële zaken.
In de praktijk blijkt wel degelijk behoefte aan bewindvoering, maar de daadwerkelijke stap daartoe wordt niet zo makkelijk genomen. Als dat wel gebeurt, wordt meestal familie of mantelzorger tot bewindvoerder benoemd. En die worden in de praktijk geconfronteerd met allerlei werkzaamheden en besluiten, waarvan ze zelf vinden dat ze er minder voor toegerust zijn.

In toenemende mate worden notarissen als bewindvoerder benoemd. Zij zijn onpartijdig en onafhankelijk en beschikken over de administratieve organisatie om bewindvoeringen efficiënt te laten verlopen.

Wilt u meer weten over bewindvoering? Bel ons voor het maken van een afspraak.

In 2020 zijn opvallend meer besloten vennootschappen (BV’s) opgericht ten opzichte van een jaar eerder. De stijging bedroeg 7,5%. Het is vrij eenvoudig om een BV op te richten. Er is geen kapitaalstorting of storting in natura nodig. Aandeelhouders hebben flexibele rechten in zaken als stemrecht, blokkering en winstuitkering uit het handelen met de eigen besloten vennootschap.

De BV is voor veel ondernemers bereikbaar. Onderneemt u nog niet in een BV? Als eenmanszaak, vennootschap onder firma of maatschap loopt u in privé grote risico’s. U bent ook in privé aansprakelijk voor de schulden in uw onderneming. U kunt nu snel en redelijk eenvoudig de privé-aansprakelijkheid buiten sluiten. Immers wordt de besloten vennootschap dan aansprakelijk en niet u in privé!
Vooral als u uw onderneming nu in de vorm van een maatschap voert, is de flexibele besloten vennootschap zeker qua aansprakelijkheden een goed alternatief.

Voordelen BV

1. Er is geen minimumkapitaal meer nodig.
2. De crediteurenbescherming is gebaseerd op een uitkeringstest in combinatie met aansprakelijkheidssancties voor bestuurders en aandeelhouders.
3. Aandeelhouders kunnen ‘eigen’ bestuurders benoemen.
4. Er bestaat geen wettelijk verplichte blokkering van de overdraagbaarheid van aandelen, aandelen zijn, desgewenst en als dat in de statuten mogelijk is gemaakt, vrij overdraagbaar.
5. Er zijn ruime mogelijkheden om besluitvorming buiten de algemene vergadering te laten plaatsvinden.
6. De vennootschap kan stemrechtloze of winstrechtloze aandelen invoeren.
7. In de statuten kan een regeling worden opgenomen over flexibele verdeling van het stemrecht.
8. Er is een adequate wettelijke geschillenregeling.
9. Beschikt uw BV over statuten die voor 1 oktober 2012 zijn opgesteld? Dan kunnen die statuten in tegenspraak zijn met de nieuwe wetgeving. U profiteert dan niet zonder meer van de nieuwe wetgeving omdat bestaande statuten dan blijven gelden. Wilt u wel de voordelen van de nieuwe wetgeving toepassen, dan moet u de statuten laten aanpassen.

Brexit

Voor de stijging in 2020 is geen duidelijke verklaring, maar dat kan een gevolg zijn van de Brexit. De Britse Limited Liability Company(Ltd) valt na Brexit niet langer onder de classificatie ‘binnen Europese Unie (EU)’. Gevolg hiervan is dat de ‘Wet op de formeel buitenlandse vennootschappen’ van toepassing wordt en bedrijven daarom wellicht overstappen naar een bv. Overige akten in de ondernemingspraktijk namen bijna allemaal af in aantal. Zo daalde het aantal nieuw opgerichte stichtingen met 10 procent tot onder 7.700 en het aantal leveringsakten van aandelen met 1 procent tot 28.600. Statutenwijzigingen van bv’s daalden met 5,2 procent tot iets meer dan 14.800; die van stichtingen stegen licht met 1 procent tot ongeveer 3.150 akten.

Wilt u meer weten over het oprichten van een BV? Bel ons voor het maken van een afspraak.