Koopappartement? Let op reservefonds VVE

Dit is te doorbreken door een perceel te splitsen in appartementsrechten. Daarmee krijgt elke appartementseigenaar eigendom (uitsluitend gebruik) van zijn eigen woning en mede-eigendom van het hele gebouw met de grond waarop dit staat. Iedere eigenaar krijgt dan een aandeel van bijvoorbeeld 1/20 in de grond en het gebouw met alles wat daarbij hoort. De gezamenlijke eigenaren vormen dan de Vereniging Van Eigenaren, de VVE. Het aandeel qua mede-eigendom komt steeds terug in het aantal uit te brengen stemmen in de VVE, de bijdrage in de exploitatiekosten en het reservefonds van de VVE.

Het zomaar kopen van een appartement, zonder vooraf te kijken naar de status van de VVE, brengt ernstige risico’s met zich mee. Tot voorkort was de term “slapende VVE” een veel voorkomend verschijnsel. Dit was/is een VVE waar feitelijk niets mee gedaan wordt en waar vaak niet eens een bestuur was. Sinds een aantal jaren is elke VVE wettelijk verplicht zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel onder vermelding van de bestuursleden. Het niet ingeschreven staan is zelfs een economisch delict waar een boete van € 15.000 op staat.

Ook al is een VVE netjes ingeschreven, dit zegt nog niets over de financiële gezondheid. Als u een appartement koopt met een VVE zonder enig reservefonds, dan bent u de pineut als er groot onderhoud aan het gebouw moet worden gepleegd of als de lift kapot gaat. U bent dan namelijk wettelijk verplicht om mee te betalen in de kosten in verhouding van uw mede-eigendom. Vooral in de steden zien we nogal eens dat grote oude herenhuizen zijn gesplitst in bijvoorbeeld drie appartementen. Als op zo een pand het dak moet worden vervangen en dit kost € 90.000, dan moet u als appartementseigenaar hier € 30.000 aan meebetalen.

Bent u van plan een appartement te kopen, informeer dan eerst naar het reservefonds van de VVE en naar de hoogte van de maandelijkse bijdrage (de servicekosten). Dit voorkomt onaangename verassingen achteraf.

Vanaf 1 januari 2018 gaat er wettelijk het nodige veranderen voor de VVE. Zo moet er bijvoorbeeld een verplicht onderhoudsfonds worden ingesteld, waarin jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het hele gebouw gestort moet worden. Ook moet er een meerjarige onderhoudsbegroting worden opgesteld en kan er een collectieve VVE-lening worden afgesloten voor bijvoorbeeld groot onderhoud dat niet uit het reservefonds betaald kan worden. Ieder wordt dan aansprakelijk voor een deel van deze lening en kan dit deel ook overdragen bij verkoop. Een fors reservefonds VVE kan voor u als koper ook een voordeeltje opleveren qua overdrachtsbelasting. Over uw aandeel in de spaarpot hoeft namelijk geen overdrachtsbelasting betaald te worden en dat kan aardig schelen.

De notaris is de specialist bij uitstek op het gebied van appartementsrecht en VVE regels. Neem voor de koop gerust contact met ons kantoor op om u goed te laten voorlichten. Dit zal u behoeden voor onaangename en kostbare verassingen achteraf.

Artsen en notarissen stellen patiënt centraal

De publicatie helpt arts en patiënt om op gestructureerde wijze en met behulp van duidelijke vragen dit gesprek te voeren. Voor notarissen is een eigen handreiking over dit onderwerp ontwikkeld.

De belangrijkste wijzigingen in de vernieuwde versie zijn de voorbeelden van een schriftelijke wilsverklaring en van een schriftelijk euthanasieverzoek met daarbij de uitleg van de (eventuele) rol van een notaris. Deze verklaringen zijn afgestemd met partijen als ouderenbonden, patiëntenorganisaties, Alzheimer Nederland, MEZZO en de Nederlandse Vereniging voor een Vrijwillig Levenseinde (NVVE). Van de publicatie is een artsenversie ‘Tijdig spreken over het levenseinde’ en een publieksversie ‘Praat op tijd over uw levenseinde’ beschikbaar in de vorm van een e-book en pdf.

Belangrijk: bespreek de wilsverklaring regelmatig

Wensen veranderen, zeker in de laatste levensfase. Dat is de ervaring van artsen. Als mensen ziek zijn, gaan ze vaak anders denken over de wens om bepaalde behandelingen wel of niet meer te ondergaan. Daarom is het belangrijk dat arts en patiënt de verklaring regelmatig bespreken. Denkt de patiënt er nog net zo over als tijdens het opstellen van de verklaring? De publicatie helpt ook bij het voeren van het gesprek hierover.

Steentje bijdragen

Notarissen dragen graag hun steentje bij. Bij het afsluiten van een levenstestament zullen notarissen het belang van regelmatig bespreken van de medische wensen met de behandelend arts benadrukken. In een levenstestament kan namelijk worden vastgelegd wie namens u beslist over uw medische zorg als u dat zelf niet meer kunt. Een levenstestament bewijst dat iemand wilsbekwaam was op het moment dat hij zijn wensen door de notaris liet vastleggen. Oftewel dat hij op dat moment in staat was om zelfstandig beslissingen te nemen. Een notarieel levenstestament kan dus discussie tussen bijvoorbeeld familieleden voorkomen.

Wilt u meer weten over het levenstestament of een volmacht? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Eenmanszaak verdelen is nog niet zo eenvoudig

Twee jaar na de echtscheiding maakt de onderneming al een flink verlies en ontstaat onenigheid over de verdeling van de dan inmiddels negatieve waarde van het bedrijf. De man komt terug op zijn eerdere standpunt om de onderneming aan hem toe te bedelen en ook de vrouw wil de onderneming niet wil hebben. De rechtbank bepaalt dan dat de onderneming maar moet worden verkocht. De overwaarde moet dan door beide partijen in gelijke delen worden verdeeld; als er schuld resteert, moeten beiden elk voor de helft dragen.

Drie jaar later treffen man en vrouw elkaar weer voor de rechter. De vrouw vindt het onredelijk en onbillijk dat zij nog moet meedragen in de in de steeds verder oplopende verliezen van de onderneming. De rechtbank is het met haar eens.

Vervolgens tekent de man hoger beroep aan bij het Hof. Dat stelt vast dat de rechtbank in eerste aanleg duidelijke instructie heeft gegeven, namelijk verkoop, gevolgd door verdeling van de netto-opbrengst. Beide echtelieden hadden daar een rol in kunnen spelen, ondanks dat door de man werd aangegeven dat mede door de crisis de verkoop van de onderneming zeer moeizaam was.

Het hof besluit dan dat alle verliezen ontstaan na ontbinding van de huwelijksgemeenschap voor rekening van de man komen. Als hij dat risico niet had willen lopen dan had de man de onderneming per datum ontbinding huwelijksgemeenschap kunnen staken/liquideren.

De vrouw had in die zaak nog gesteld dat de activa van de eenmanszaak per datum van de echtscheiding tot het privé vermogen van de man zijn gaan behoren. Daar gaat het Hof niet in mee. Zolang goederen niet zijn verdeeld behoren deze tot de ontbonden huwelijksgemeenschap.

De conclusie van het Hof is dat de stelling van de vrouw, dat voor de

omvang van de schuld uitgegaan moet worden van datum ontbinding huwelijksgemeenschap, juist is. Het Hof vindt ook dat de stelling van de man, dat voor de waarde van de activa moet worden uitgegaan van datum feitelijke verdeling, in dit geval dus verkoop, ook juist is. Beide partijen hebben dus op één onderdeel gelijk.

Wat een drama! Partijen procederen meer dan zes jaar met een uitkomst die hen beiden niet zal kunnen bekoren. Voorkomen is beter dan genezen. Maak huwelijksvoorwaarden en leg afspraken over je onderneming goed vast!

Testament meest geschikt om aandeel kinderen in nalatenschap te beperken

Jarenlang geen contact gehad hebben en dan moeten leven met het idee dat diezelfde kinderen na uw overlijden in uw huis rondlopen. Wat kunt u doen? Op de website van Plusonline werd onlangs een dergelijke vraag gesteld. Alles weggeven is een optie, maar ondanks dat behouden kinderen recht op hun in de wet omschreven erfdeel. Dat is de helft van wat zij normaal zouden hebben gekregen. Het wettelijk erfdeel wordt vastgesteld op basis van het saldo van uw rekeningen op het moment van overlijden, de waarde van andere bezittingen, alles wat u ooit aan uw kinderen heeft geschonken en alles wat u de laatste vijf jaar aan derden heeft geschonken.

Erfgenamen hebben recht op hun wettelijk erfdeel, de helft van wat zij normaal zouden hebben gekregen. Zij mogen zich echter niet bemoeien met de afwikkeling van uw nalatenschap en dus ook niet aan uw spullen komen.

Als u dit alles goed wilt regelen, is een testament onmisbaar. Daarin onterft u de kinderen en benoemt u andere erfgenamen. Ook benoemt u daarin een executeur die de nalatenschap afwikkelt. Daarmee beperkt u hetgeen uw kinderen uit de nalatenschap krijgen zo maximaal mogelijk

Wilt u meer weten over het opmaken van een testament of de mogelijkheden om de erfdelen van uw erfgenamen te beperken? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Geregistreerd partnerschap wint aan populariteit

Over de langere termijn gezien wordt er minder getrouwd. De afgelopen jaren is het aantal huwelijkssluitingen vrij stabiel rond de 65 duizend. In 2016 trouwden 65,2 duizend paren, een procent meer dan het jaar ervoor. Het aantal geregistreerde partnerschappen vertoont een stijgende lijn, en was met 15,7 duizend bijna een kwart hoger dan in 2015. Partnerschappen zijn juridisch vrijwel gelijk aan het huwelijk, sinds 2014 wordt ook automatisch het vaderschap toegekend.

Bijna 1 op de 5 partnerschap

Van de bijna 81 duizend paren die in 2016 een officiële verbintenis aangingen, koos 19 procent voor het geregistreerd partnerschap. Tien jaar eerder was dat nog 9 procent.
In het buitenland wordt het geregistreerd partnerschap niet altijd erkend. Dat kan een reden zijn waarom mensen met een migratieachtergrond minder voor deze optie kiezen, en vaker voor het huwelijk. Dat geldt vooral voor paren met een Turkse of Marokkaanse achtergrond: van degenen die vorig jaar een verbintenis sloten ging nog geen 2 procent een partnerschap aan.
Partners van gelijk geslacht bestendigen hun relatie vaker dan heterostellen via het partnerschap dan via het huwelijk. In 2016 was 30 procent van de verbintenissen tussen homo- en lesbische stellen een partnerschapsregistratie.

Partnerschappen in de stad minder populair

In de grote steden kiezen relatief minder stellen voor het partnerschap dan in kleinere gemeenten. Dit heeft deels te maken met het aandeel inwoners met een migratieachtergrond. Zo was het aandeel partnerschapsregistraties in Amsterdam bij paren met een Nederlandse achtergrond 21 procent, en bij alle paren 14 procent. In gemeenten in de zogenaamde Biblebelt en in het zuiden van het land is het aandeel soms minder dan 10 procent. Verder is het partnerschap relatief meer in trek in het Noorden en Oosten van het land.

Wilt u meer weten over de voor- en nadelen van geregistreerd partnerschap ten opzichte van trouwen of samenwonen? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Vruchtgebruik onder bewind als verplichtingen niet worden nagekomen

Testamenten bevatten nogal eens de bepaling dat het vruchtgebruik van de nalatenschap wordt gelegateerd aan de langstlevende partner Vaak wordt daar een aantal verplichtingen aan gekoppeld.Als aan die verplichtingen niet wordt voldaan loopt de vruchtgebruiker het risico dat het vruchtgebruik onder bewind wordt gesteld. Dan moet wel door de eisende partij worden aangetoond dat de vruchtgebruiker ernstig tekortschiet in zijn of haar verplichtingen.

Het Hof Amsterdam kreeg onlangs een dergelijke zaak voorgeschoteld. Was de rechtbank nog op de hand van de vruchtgebruiker geweest, het Hof ging de andere kant op. Erfgenamen waren na een overlijden niet overgegaan tot het afwikkelen van de nalatenschap. Indien bij testament vruchtgebruik is toegekend aan de langstlevende, moeten de erfgenamen meewerken aan de vestiging van het vruchtgebruik. Dit is niet gebeurd, maar door verjaring is het vruchtgebruik na die periode alsnog ontstaan. Aan de aan het vruchtgebruik verbonden testamentaire en wettelijke verplichtingen is lange tijd geen uitvoering gegeven.
En toen gebeurde het, de familieverhoudingen kwamen op scherp te staan. Reden voor een erfgenaam om de vruchtgebruiker alsnog aan te spreken over het nakomen van de verplichtingen. Dat de erfgenaam dat niet eerder heeft gedaan, is volgens het Hof geen beletsel om dat alsnog te doen.

De vruchtgebruiker heeft geen boedelbeschrijving opgemaakt en geen opgave gedaan van goederen die er niet meer zijn of zijn vervangen door andere. Daarnaast hebben de vruchtgebruiker en de andere erfgenamen geld van de bankrekening opgenomen en effecten gekocht om een nieuw onderkomen voor de vruchtgebruiker te betalen. Ook eerder waren al effecten verkocht. De erfgenaam die de vruchtgebruiker alsnog aansprak op uitvoering van de verplichtingen, was hierbij niet betrokken.
In het testament was bepaald dat het beheer over het vruchtgebruik aan de vruchtgebruiker en overige erfgenamen gezamenlijk toekomt. Dat had vooral tot doel om de goederen die onder het vruchtgebruik vielen, in stand houden. Die bepaling is volgens het Hof geschonden, wat een ernstig tekortschieten oplevert in het nakomen van de verplichtingen als vruchtgebruiker. Het doet er daarbij overigens niet toe of al dan niet op het vermogen is ingeteerd.
Omdat de familieverhoudingen dermate verstoord waren, stelde het Hof in dit geval het vruchtgebruik onder bewind van een onafhankelijke bewindvoerder.

Wilt u meer weten over vruchtgebruik in het algemeen en de daaraan verbonden verplichtingen in het bijzonder? Bel ons voor het maken van een afspraak

Overdragen van bedrijf vergt gefaseerde voorbereiding en uitvoering

Wie niet tijdig voorbereidingen treft, loopt het risico dat het bedrijf vanwege de fiscale claims opgedoekt moet worden. In de eerste plaats komt dat door de aanmerkelijk belang heffing (AB). Aanmerkelijk belang omvat 25% van de waardestijging van de aandelen sinds oprichting. Als u klein bent begonnen en inmiddels bent uitgegroeid tot een miljoenenbedrijf, gaat het om honderdduizenden euro’s.

Vervolgens kan ook het schenkingsrecht of erfrecht de opvolging in de weg staan of uiteindelijk het bedrijf de kop kosten. Schenken of nalaten aan uw kinderen kan hen een fiscale claim van 20% over de aandelenwaarde opleveren. Een kleine rekensom leert dat de fiscus bij elkaar bijna de helft van de waarde van uw bedrijf als heffing aan uw opvolger(s) kan opleggen.

U kunt dat eenvoudig voorkomen. Begin op tijd met schenkingen, zodat u die kunt spreiden en maximaal gebruik kunt maken van jaarlijkse vrijstellingen. Daarnaast kunnen de kinderen de aanmerkelijk belangheffing doorschuiven bij het verkrijgen van een schenking en een erfenis. Met deze doorschuifregeling krijgen zij uitstel. Zij kunnen die later zelfs ook weer doorschuiven. Houdt er dan in elk geval rekening mee dat die oplopende claim ooit betaald moet worden.

Veel voordeel kunt u halen uit verlaging van de schenk- en erfbelasting. Dan profiteren u en uw kinderen van vrijstellingen en (gedeeltelijke) kwijtschelding. Door gebruik te maken van de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) profiteert u van de vrijstelling over € 1.000.000 waarde van uw bedrijf. Over het meerdere moet u dan nog 3,4% betalen. Dat ziet er heel wat gunstiger uit dan de hiervoor geschetste 20%.

Om te kunnen profiteren van de BOR moet de volgende generatie aandeelhouders ook zelf de onderneming gaan drijven, de bedrijfsactiviteit voortzetten. Voor een BV met alleen beleggingen kunt u daarom geen gebruik maken van de BOR. Een tweede voorwaarde is dat de ontvanger van de aandelen het bedrijf ook nog voor minimaal vijf jaar moet voortzetten. Als er ook nog sprake is van schenking moet de opvolger ook de drie jaar na de schenking en voorafgaand aan de overdracht al in het bedrijf werken. Wordt uiteindelijk na overname aan deze voorwaarden niet voldaan, dan komt de heffing er alsnog aan.

Afhankelijk van de structuur van uw BV kan mogelijk ook uw bedrijfspand met gebruikmaking van de BOR worden vrijgesteld worden van schenk- of erfbelasting. Ander vastgoed telt daarin alleen mee als het gaat om een ondernemingsactiviteit als intensieve verhuur of projectontwikkeling.

U ziet, met een gedegen en vooral ook tijdige voorbereiding kunt u veel, heel veel geld besparen. Daarbij zijn niet alleen de bedrijfsperikelen van belang, maar ook eventuele huwelijkse voorwaarden en testament. Ook als opvolging binnen de familie niet mogelijk is, kunt u de BOR toepassen. Via gefaseerde overdracht van aandelen in termijnen is een fiscaal vriendelijke oplossing mogelijk.

Een voorbereidingstijd van vijf jaar is niets te lang.

Wilt u meer weten over de voorbereiding op bedrijfsoverdracht? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Bij koophuis zijn verzekeringen net zo belangrijk

Met de opstalverzekering bent u
verzekerd tegen schade aan uw huis. De inboedelverzekering dekt schade aan uw
spullen veroorzaakt door bijvoorbeeld inbraak of diefstal. En de
woonlastenverzekering keert uit als u inkomsten verliest door
arbeidsongeschiktheid of werkloosheid

Woonlastenverzekering – De woonlastenverzekering keert uit als u inkomsten verliest door arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. Met deze verzekering kunt u voor een bepaalde tijd de maandelijkse hypotheeklasten, of een deel daarvan, betalen.
Inboedelverzekering – De waarde van de spullen die u in huis heeft staan, is bij elkaar opgeteld vaak meer dan u denkt. De inboedelverzekering dekt schade aan uw spullen veroorzaakt door bijvoorbeeld water, brand, inbraak of diefstal.
Opstalverzekering – Met de opstalverzekering bent u verzekerd tegen schade aan uw huis. Dit kan schade zijn die is veroorzaakt door storm, brand of inbraak. Vaak moet u deze verzekering verplicht afsluiten als u een hypotheek afsluit.
Overlijdensrisicoverzekering – De overlijdensrisicoverzekering keert een bedrag uit aan uw partner of nabestaanden wanneer u komt te overlijden. Als u een hypotheek aanvraagt bij de bank dan bent u vaak verplicht deze verzekering af te sluiten.

Wilt
u meer weten over de verplichtingen bij het kopen van een huis of het aangaan
van een hypothecaire lening? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Geschillen in afhandeling nalatenschap steeds vaker door rechter opgelost

Individualisering van de maatschappij is al jaren aan
de orde. Tegelijkertijd nam de mondigheid van burgers toe en ontstond de trend
om conflicten steeds vaker te ‘juridiseren’. Leg daar het feit naast dat de
komende jaren steeds grotere vermogens gaan vererven – in totaal zo’n 15
miljard euro – dan is de basis voor conflicten gelegd. Erfgenamen leveren
steeds vaker een gevecht om geld uit nalatenschappen, dat in veel gevallen door
de rechter moet worden opgelost.

Wie dat soort problemen en familietwisten wil
vermijden moet zich verdiepen in de positie van de erfgenamen, de rol van de
executeur, de rechten van eventueel onterfde echtgenote of kinderen en de
verschillen tussen het aanvaarden, beneficiair aanvaarden en verwerpen van de
erfenis.

Wilt u problemen in dit soort gevallen voorkomen? Bel
ons voor het maken van een afspraak.

Peildatum voor verrekening overgespaard inkomen bij einde samenwonen

Vorig jaar diende een dergelijke vraag voor de rechtbank Den Haag. Daar was discussie over de vraag of er sprake was van onderling overleg over het verblijf van de vertrekkende partner elders en het tijdverschil van een half jaar tussen feitelijk vertrek en ontvangen adreswijziging bij de gemeente.

De rechter maakte echter uit de afspraak in de huwelijkse voorwaarden op dat partners destijds ook bedoeld hebben dat zij niet meer met elkaar hoeven te verrekenen vanaf de datum waarop zij niet meer in één huis samenwonen. Het moment van inschrijving bij de gemeente op een ander adres doet daar niets aan af.

Wilt u meer weten over waterdichte clausules in huwelijkse voorwaarden? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Categorie: Nieuws