Auteur:

Minder hypotheekaanvragen tegenover meer oversluitingen

Het Hypotheken Data Netwerk kwam onlangs met nieuwe cijfers. Het aantal hypotheekoversluitingen is zelfs met 25% toegenomen ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2017. Opvallend is hierbij dat de meeste oversluiters (ruim 40%) nog altijd kiezen voor een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek terwijl dit percentage bij starters nog geen 7% is.

De reden voor het achterblijven van het aantal nieuwe hypotheken is deels te wijten aan het gebrek aan aanbod van bestaande woningen. Een andere oorzaak is het grote aantal mensen dat spaargeld belegd in vastgoed (vaak in betaalbare appartementen die vervolgens verhuurd worden), zodat dat niet meer door starters kan worden gekocht. Daarnaast wordt het door steeds strengere verstrekkingsnormen voor starters haast ondoenlijk een nieuwe hypotheek af te sluiten.

 

Bij de oversluiters leeft de angst voor rentestijging, het zogenaamde nu of nooit effect. Waar tot voor kort de variabele rente nog populair was zien we nu dat bij oversluitingen wordt gekozen voor een lange rentevastperiode (gemiddeld wordt voor zeventien jaar vast gekozen). Daarnaast stijgt het aantal hypotheekaanbieders dat een rentevastperiode tot wel dertig jaar aanbiedt. Veel oversluiters kiezen voor deze variant en daarmee voor maximale zekerheid over de maandlasten.

Het kiezen voor een lange rentevastperiode is echter niet altijd gunstig. Dertig jaar is een hele tijd op een mensenleven waarin veel kan gebeuren. Stel dat u bijvoorbeeld na vijftien jaar een flinke erfenis van uw ouders ontvangt waarmee u de hypotheek eerder wilt aflossen. U kunt dan zomaar te maken krijgen met een enorme boeterente, dit omdat de geldverstrekker haar renteverlies gecompenseerd wil zien.

 

Natuurlijk kan een goede hypotheekadviseur u helpen bij de keuze voor wel/niet oversluiten van de hypotheek. Wij kunnen u helpen op de gevolgen daarvan bij erven en schenken en op grond van het huwelijksgoederenrecht. Maak eens een vrijblijvende afspraak op ons kantoor, wij kijken dan samen met u of oversluiten een goed idee is of dat er wellicht andere opties zijn uw hypotheek eerder af te lossen.

Belastingmaatregelen met aandachtspunten voor ondernemer

Het hoge vennootschapsbelastingtarief gaat stapsgewijs van 25% naar 20,5% per 2021. Dat is om meerdere redenen een verstandige maatregel. Het hele bedrijfsleven profiteert er van en het is een eenvoudige maatregel die geen nieuwe wetgeving verlangt. Bovendien is het goed voor het investerings- en vestigingsklimaat.

Het lage vennootschapsbelastingtarief wordt zelfs, ook stapsgewijs, verlaagd van 20% naar 15% in 2021.

 

Voor de directeur-groot-aandeelhouder met een relatief hoge rekening courant schuld wordt het echter wel opletten geblazen. Alle rekening courant schulden boven de € 500.000 worden in de aanmerkelijk belang heffing betrokken. Financiering van de eigen woning wordt daar vooralsnog buiten gehouden. Het aanmerkelijk belang tarief gaat omhoog van 25% naar 26,9%.

 

De ondernemer in de inkomstenbelasting (eenmanszaak / vennootschap onder firma) ondervindt juist wat nadeel van de belastingmaatregelen. Zo worden bijvoorbeeld enkele aftrekposten afgebouwd, zoals de MKB winstvrijstelling. In 2023 geldt hiervoor waarschijnlijk nog maar een aftrektarief van 37,05%.

Het tarief van de ondernemersaftrek volgt vanaf 2020 het afbouwtraject van de hypotheekrenteaftrek. De ondernemersaftrek bestaat uit de zelfstandigenaftrek, de aftrek voor speur- en ontwikkelingswerk, de meewerkaftrek, de startersaftrek bij arbeidsongeschiktheid en de stakingsaftrek.

De ondernemer in de inkomstenbelasting heeft daarentegen wel weer het voordeel van de geleidelijke invoering van een tweeschijvenstelsel in box 1 van de inkomstenbelasting. Nu heeft box 1 nog vier schijven.

In 2021 geldt een basistarief van 37,05%voor het inkomen tot en met € 68.507 euro (schijf 1). Het nieuwe toptarief komt dan uit op 49,5% voor het inkomen boven € 68.507 euro (schijf 2). De besteedbare inkomens van veel belastingplichtigen nemen daardoor toe.

 

Opletten dus! Tijdig dividend uitkeren, geen te hoge rekening courant schuld creëren en goed nadenken op welke wijze en in welke constellatie u onderneemt. Wilt u meer weten over de effecten van deze maatregelen voor uw onderneming? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Aangebrachte wijzigingen maken van kantoorpand nog geen woning voor de overdrachtsbelasting

De rechtbank bleek daar anders over te denken. Zij bepaalde dat er 6% betaald moest worden omdat het verkochte niet als een woning was aan te merken. In deze casus werd een pand met meerdere appartementsrechten overgedragen aan een koper. Het pand was oorspronkelijk gebouwd als kantoorpand en beschikte over een begane grond en vier verdiepingen. Enkele van de ruimtes op de verdiepingen beschikten over een wastafel. Verder was er op de eerste verdieping een grote keuken aanwezig met een open ruimte, die dienst deed als kantine.

 

Voor de overdracht had de verkoper diverse voorzieningen aangebracht, waaronder een centrale douchegelegenheid met meerdere douches en enkele elektrische kookplaten. De koper is vervolgens van mening dat het pand als een woning moet worden aangemerkt, waarbij over de koopprijs het overdrachtsbelastingtarief van 2% verschuldigd zou zijn.

 

In de rechtszaak, aangespannen door de fiscus, werd dus anders geoordeeld. De rechtbank verwees hierbij naar recente jurisprudentie van de Hoge Raad. De rechtbank overwoog hierbij dat de wijzigingen die de verkoper heeft aangebracht onvoldoende zijn om de conclusie te rechtvaardigen dat de aard van de verdiepingen is gewijzigd van kantoorruimte naar woning in de zin van de wet belastingen rechtsverkeer. Ook wijst de rechtbank er op dat de wijzigingen niet zodanig zijn dat de verdiepingen niet meer geschikt zijn voor gebruik als kantoorruimte. Verder is er geen sprake van zodanige wijzigingen dat meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om de verdiepingen geschikt te maken als kantoorruimten. Kortom een dure les voor beide partijen.

 

Wij weten wanneer er sprake is van een woning of van een bedrijfspand. Heeft u dus plannen voor herontwikkeling van een bestaand bedrijfspand of wilt u een dergelijk object kopen, neem dan vooraf contact met ons op. Dit kan dure vergissingen zoals in de hiervoor aangehaalde rechtszaak voorkomen.

Aandacht voor crediteuren bij turbo-ontbinding rechtspersoon

Een schuldeiser kan zich niet tegen een turboliquidatie verzetten. De schuldeiser komt er meestal pas achter na ontbinding en na uitschrijving uit het handelsregister. Hij of zij kan dan de rechter nog inschakelen om de vereffening te laten heropenen, gevolgd door faillissement en het in privé aansprakelijk stellen van de bestuurders. Dat kan echter alleen als de bestuurders persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als zij het bewust mogelijk hebben gemaakt dat de rechtspersoon verplichtingen aan de schuldeiser niet nakomt en de schuldeiser hierdoor schade lijdt.

 

Dat blijkt maar weer uit een recente zaak voor het hof Den Haag waarin een stichting door de rechter veroordeeld werd tot betaling van de vordering, maar het bestuur werd gevrijwaard van hoofdelijke aansprakelijkheid. Voor het bestuur was dat aanleiding voor een turboliquidatie zonder de vordering te betalen. Het hof bepaalde vervolgens dat de bestuurders geen betalingsonmacht hebben kunnen aantonen en ook niet dat het ontbindingsbesluit rechtmatig zou zijn geweest. De bestuurders worden daarom alsnog hoofdelijk in privé aansprakelijk gesteld en moeten de vordering uit eigen zak betalen..

 

Uit deze uitspraak blijkt dat u bij voorgenomen turboliquidatie zorgvuldig moet omgaan met crediteuren en deze beter vooraf kunt informeren. Wilt u meer weten over turboliquidatie? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Zonder inschrijving op zelfde adres geen hoge partnervrijstelling voor samenwoners

De partnervrijstelling voor gehuwden is voor de achterblijvende partner bijna € 650.000. Tot aan die grens hoeven zij geen erfbelasting te betalen. Die partnervrijstelling kan ook gelden voor samenwoners. Om daar voor in aanmerking te komen, moet u dan wel partner in de zin van de wet (erfbelasting) zijn. Zonder dat heeft u slechts recht op een vrijstelling van ruim € 2.000. Bovendien betaalt u dan over het meerdere meer procenten belasting dan dat het geval zou zijn bij het meerdere boven de hoge partnervrijstelling. Dat is nogal een verschil en alle reden om te controleren of u onder de hoge partnervrijstelling valt.

 

Wanneer heeft u recht op de hoge partnervrijstelling en de lagere tarieven?

In de eerste plaats moet u met uw partner bij overlijden van uw partner al langer dan een half jaar een samenlevingscontract hebben afgesloten. U moet ook beiden meerderjarig zijn en geen bloedverwanten in rechte lijn van elkaar. Tot slot moet u ook samen op hetzelfde adres ingeschreven staan.

 

Ook zonder samenlevingscontract is er nog een mogelijkheid om in aanmerking te komen voor de hoge vrijstelling. In dat geval moet u voordat u partner komt te overlijden meer dan vijf jaar op hetzelfde adres zijn en verder aan alle voorgaande voorwaarden voldoen.

Over de claim op partnervrijstelling zonder samenlevingscontract oordelen rechters naar de letter van de wet. Dat bleek onlangs weer voor het hof Den Bosch. Daaruit blijkt dat inschrijving op hetzelfde adres absolute noodzaak is, ook al heeft de achterblijvende partner aan alle andere voorwaarden voldaan. Dat risico moet u afwegen tegen de voordelen om niet op eenzelfde adres ingeschreven te staan, zoals onder meer toeslagen en uitkeringen. Dat bepaalt of u geen belasting over (een groot deel van) de erfenis hoeft te betalen of een aanslag krijgt van 30 tot 40% van de erfenis.

 

Wilt u meer weten over partnervrijstelling met of zonder samenlevingscontract? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Kopers kiezen vaker voor lange looptijd hypotheken

In de update wordt gesteld dat de oorzaak gezocht moet worden in de rol van pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen op de hypotheekmarkt. Die partijen manifesteren zich steeds sterker op deze markt. Zij hebben betere mogelijkheden om deze markt voor zich te winnen. Dat gebeurt onder meer via zogenaamd “direct lending”. Dat is een financieringsmogelijkheid die in ons land pas sinds 2014 wordt toegepast. In andere landen is deze manier als veel langer in zwang.

 

Het voordeel van direct lending is dat pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen hiermee de mogelijkheid hebben om op de Nederlandse hypothekenmarkt actief te zijn. Banken willen en kunnen niet altijd het benodigde bedrag volledig verstrekken, Direct lenders willen normaal gesproken een grotere hoeveelheid schuld verstrekken dan banken.

En de tweede reden is dat daardoor kopers de huidige lage rente zo aantrekkelijk vinden dat ze er langer van willen profiteren.

 

Wilt u meer weten over uw rechten en plichten bij het afsluiten van een hypotheek? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Objectieve maatstaven bepalen uitleg erfdienstbaarheid

Het gaat er bij erfdienstbaarheden vooral om wat de oorspronkelijke partijen hebben bedoeld ermee te bereiken. Die bedoelingen worden afgeleid uit de bewoordingen ervan en uitgelegd naar objectieve maatstaven zoals die uit de hele akte blijken.

De rechtbank Den Haag behandelde deze zomer een geschil hierover. Dat ging om de koop van een perceel met kantoorgebouwen waar wooncomplexen van worden gemaakt. De omgevingsvergunning was al afgegeven. De gemeente “ligt dwars” door aan de koper geen uitweg vanaf het perceel toe te staan. De eerder gevestigde erfdienstbaarheid blijkt inmiddels te zijn vervallen. Gesteund door eerdere op dit vlak relevante uitspraak van de Hoge Raad wijst de rechter op verzoek van de koper wel een noodweg aan, zodat koper de openbare weg kan bereiken en het complex kan exploiteren.
Het belang van de koper om de openbare weg te bereiken weegt volgens de rechter zwaarder dan dat van de eigenaar van het stuk grond.

Het advies aan eigenaren van een zogenaamd dienend erf (dat het gebruik door een derde moet toestaan) is om mee te werken aan vestiging of wijziging van een erfdienstbaarheid. Alleen op die manier kan hij of zij voorwaarden aan de erfdienstbaarheid stellen en overeenkomen, zodat dat in de notariële akte kan worden vastgelegd.

Wilt u meer weten over erfdienstbaarheden? Bel ons voor het maken van een afspraak.


Notariaat pleit voor waarborgen privacy in wetsvoorstel aandeelhoudersregister

De
Tweede Kamer is begonnen aan de behandeling van het initiatiefwetsvoorstel voor
een centraal aandeelhoudersregister (CAHR). De KNB heeft samen met de
Vereniging van Ondernemingsrechtspecialisten in het Notariaat (VON) op het
voorstel gereageerd. Ook de Gecombineerde Commissie Vennootschapsrecht (GCV)
van de KNB en de Nederlandse orde van advocaten (NOvA) heeft naar het
wetsvoorstel gekeken.

Privacy

De
KNB heeft steeds gepleit voor een besloten CAHR. Dit in het belang van de
privacy van de in het CAHR geregistreerde aandeelhouders, vruchtgebruikers en
pandhouders. In dat kader pleit de beroepsorganisatie voor terughoudendheid bij
het aanwijzen van Wwft-instellingen die inzage krijgen in het CAHR. De KNB
denkt hierbij uitsluitend aan wettelijk gereguleerde Wwft-instellingen die
onder een vorm van overheidstoezicht staan en/of aan tuchtrecht zijn
onderworpen en objectief een redelijk belang hebben bij inzage in het CAHR,
zoals banken, advocaten en notarissen. Ook de GCV schrijft dat de kring van
partijen die toegang hebben tot het register zoveel mogelijk beperkt moet
blijven. In het huidige voorstel is – volgens de commissie – niet duidelijk
welke partijen inzage krijgen en dat is wel belangrijk voor de rechtszekerheid
en de concurrentiepositie van Nederlandse rechtspersonen.

Verschil
met UBO-register

Verder
benadrukken alle partijen de toegevoegde waarde van het CAHR naast het
UBO-register. In dit laatste register wordt een aantal gegevens volledig
openbaar. Veel bedrijven – met name familiebedrijven – maken zich zorgen over
deze openbaarheid. De GCV heeft eerder kenbaar gemaakt het openbare karakter
van het UBO-register te zien als bron van zorg. ‘In het slechtste geval wordt
het UBO-register een forse administratieve lastenpost voor goedwillende
rechtspersonen, terwijl de betrouwbaarheid en bruikbaarheid vervalt omdat
malafide partijen onjuiste gegevens verstrekken.’ In het UBO-register worden
natuurlijke personen met een aandelenbelang van meer dan 25 procent geregistreerd.
‘Te verwachten is dat deze 25-procentgrens zal worden gebruikt om buiten het
UBO-register te blijven’, aldus de KNB en de VON. In het CAHR moeten
aandeelhouders worden ingeschreven ongeacht of zij natuurlijke personen of
rechtspersonen zijn en ongeacht hun aandelenbelang.

Wilt
u meer weten over uw aandeelhoudersregister? Bel ons voor het maken van een
afspraak.


Familie-opvolging in onderneming vergt zorgvuldige voorbereiding

Meestal is de eerste stap een samenwerkingsovereenkomst tussen de ouders en het opvolgende kind, bijvoorbeeld in het juridische jasje van een maatschap of vennootschap onder firma. Idealiter worden op dat moment ook de overige kinderen al bij de voorgenomen opvolging betrokken. Met elkaar kunt u bijvoorbeeld een familiestatuut opstellen. Daarin worden bij aanvang alle tot dan met elkaar gemaakte afspraken over de opvolging en de positie van de overige kinderen vastgelegd.

 

Een opvolgend kind neemt het bedrijf meestal over tegen een waarde die lager is dan de normale marktwaarde. Alleen dan is overname mogelijk. Dat leggen we al vast in de samenwerkingsovereenkomst. Het gaat er om de overige kinderen hierbij te betrekken, zodat ouders en opvolger kunnen aangeven waarom bepaalde stappen nodig zijn en waar dat toe zou moeten leiden. Op die manier geeft u ook vorm aan betrokkenheid van de overige kinderen bij de voortzetting van het bedrijf.

Het uiteindelijke doel van het vastleggen van afspraken in een familiestatuut is het creëren van eensgezindheid over de overname en over de toekomstige materiële en immateriële wensen van andere kinderen.

 

Wilt u meer weten over de juridische voorbereiding op een bedrijfsopvolging en mogelijk te maken afspraken met de andere kinderen in dat verband? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Papieren aandeelhoudersregister vaak niet op orde

De Tweede Kamer is begonnen aan de behandeling van het initiatiefwetsvoorstel voor een centraal aandeelhouders¬register (CAHR). Het CAHR geeft inzicht in wie schuil gaan achter bv’s en niet-beursgenoteerde nv’s en levert hierdoor een waardevolle bijdrage aan voorkoming en bestrijding van financieel-economische criminaliteit door middel van rechtspersonen. Het CAHR dient mede de rechtszekerheid, omdat er – zoals uit de peiling blijkt – geregeld iets mis is met de aandeelhoudersregistratie van vennootschappen. Het CAHR heeft een belangrijke toegevoegde waarde ten opzichte van het UBO-register. Dit register wordt gedeeltelijk openbaar. Veel bedrijven – met name familiebedrijven – maken zich zorgen over deze openbaarheid.

 

DE KNB heeft er vragen bij. Hoe vaak herstructureren cliënten – met het UBO-register in zicht – hun bedrijf om registratie in dat register te voorkomen? En hoe vaak is er iets mis met het huidige aandeelhoudersregister, het zogenoemde klappertje? 22 procent van de beroepsgroep nam deel aan de peiling. 62 procent van de ondervraagden maakt ‘soms’ tot ‘heel vaak’ mee dat cliënten herstructurering overwegen, in gang zetten of hierover advies vragen om registratie in het UBO-register te voorkomen. De KNB denkt dat dit toeneemt als het UBO-register wordt ingevoerd en zal daarom in een later stadium opnieuw peilen.

 

Wilt u meer weten over aandeelhoudersregister en UBO-register? Bel ons voor het maken van een afspraak.