Zoals bekend is het percentage huwelijken dat op een scheiding uitloopt hoog, circa 40%. Ook huiseigenaren krijgen hier derhalve vroeg of laat mee te maken. Dat loopt in veel gevallen uit op problemen bij het in aftrek brengen van de hypotheekrente op de inkomstenbelasting. Dan blijkt onder meer de redactie van clausules in de huwelijkse voorwaarden van belang voor de vraag wie welk deel mag aftrekken.

Recent heeft het gerechtshof Arnhem zich op verzoek van de Belastingdienst gebogen over het volgende geval.
Een man en een vrouw zijn gehuwd geweest in gemeenschap van goederen. Tijdens hun huwelijk hebben zij via huwelijkse voorwaarden voor uitsluiting van iedere gemeenschap van goederen gekozen. Vanaf dat moment was er dus een scheiding tussen bezit en schuld van beide partners.
Het echtpaar zat goed bij kas aangezien zij enkele jaren later een landgoed kochten met daarop onder andere een landhuis en een woonhuis. In verband met een dreigende claim voor de man wordt er voor gekozen het landgoed op naam van de vrouw aan te kopen. De koopsom wordt betaald uit een hypothecaire lening van € 3.000.000,- op beider naam.

Het bezit van een landgoed droeg kennelijk niet bij aan het huwelijkse geluk aangezien er weer enkele jaren later een echtscheiding werd uitgesproken. Zij spraken af dat de vrouw tot aan de verkoop op het landgoed mocht blijven wonen, de man betaalde haar maandelijks een groot bedrag met als omschrijving de helft als alimentatie en de andere helft als vergoeding hypotheekrente (voor de helft van de lening). De vrouw heeft vervolgens alle door haar betaalde hypotheekrente afgetrokken via haar aangifte IB. De belastinginspecteur was het hier niet mee eens en stelde dat het door de man betaalde gedeelte van de hypotheekrente niet bij de vrouw aftrekbaar was, aangezien deze niet op haar drukt maar door de man betaald is.

De vrouw spande daarop een zaak tegen de fiscus aan. Het Gerechtshof oordeelde uiteindelijk dat de inspecteur gelijk had en dat de helft van de afgetrokken rente niet op de vrouw drukte en daarom voor haar niet aftrekbaar was. Het addertje onder het gras bleek hier te zijn dat de rente door de vrouw niet was betaald vanuit de alimentatie maar vanuit de vergoeding die de man haar uit hoofde van een verplichting wegens moraal en fatsoen betaald had.

Het Hof baseerde haar uitspraak onder ander op een besluit van de staatssecretaris van Financiën uit 2010 waarin het volgende is opgenomen:

“Als die ander die rentebetaling niet verhaalt of verrekent, drukt de betaling niet op degene die in beginsel recht heeft op aftrek (de draagplichtige). Als de ander niet voor rekening van de draagplichtige wil betalen maar daartoe verplicht is, is sprake van subrogatie. Bij subrogatie heeft de draagplichtige pas recht op aftrek als hij zijn schuld als draagplichtige voldoet. Bij gemeenschappelijke eigendom van de eigen woning is er in beginsel een pro-ratadraagplicht en hoofdelijke aansprakelijkheid voor de totale kosten van de eigen woning. Met de betaling van gezamenlijke kosten door de ene eigenaar heeft doorgaans ook de andere eigenaar betaald in fiscale zin. Per saldo wordt dan renteaftrek genoten in evenredigheid met het fiscaal eigenwoningbezit en de corresponderende schuld.”

In de hiervoor geschetste casus kon geen beroep worden gedaan op dit besluit. Daaruit blijkt maar weer eens hoe belangrijk het is om u vooraf te laten informeren wanneer hypotheekrente wel/niet aftrekbaar is, zeker indien er sprake is van huwelijksvoorwaarden en echtscheiding.

De notaris is specialist op het gebied van huwelijksvoorwaarden, hypotheken en eigendom van vastgoed. Laat u derhalve zowel voor als tijdens een scheiding door ons kantoor informeren over de juridische en fiscale gevolgen daarvan.

De grootste angst van de ondernemer is vaak een faillissement, ondanks dat de kans op een faillissement helemaal niet zo groot is, blijkt uit de praktijk. Zowel de wijze waarop u uw bedrijf hebt vormgegeven, de wijze waarop u uw privérelatie hebt vormgegeven als de wijze waarop u verzekerd bent zijn van belang voor de inschatting van het risico van het kwijtraken van uw gehele vermogen bij faillissement.

Als u onderneemt in een vennootschap onder firma of eenmanszaak dan kunnen schulden worden verhaald op uw gehele vermogen. Als u dat risico wilt vermijden kunt u overwegen te gaan ondernemen in bijvoorbeeld een besloten vennootschap. Dan ligt in principe het risico bij de besloten vennootschap ligt en niet bij uzelf. Hierbij geldt wel dat het fiscaal soms aantrekkelijker is om te ondernemen in een vennootschap onder firma. U zult dan een belangenafweging moeten maken tussen fiscale optimalisatie en risico afdekking.

Als u bent getrouwd in gemeenschap van goederen is er meer verhaalsmogelijkheid dan wanneer u niet getrouwd bent of huwelijkse voorwaarden hebt gemaakt. Wat wel gebeurt is dat er soms vermogensbestanddelen op naam van de partner worden gezet om daarmee te voorkomen dat die vermogensbestanddelen in een faillissement worden meegezogen. Realiseer u dan wel dat echtscheiding of uit elkaar gaan vaak een veel groter risico is dan een faillissement.Als u een risico hebt verzekerd, dan is dat risico afgedekt en kunt u door dat risico niet meer in de gevarenzone komen. Wat u wel en wat je niet verzekert is wederom een kwestie van risico analyse, het verzekeren van dingen die toch niet gebeuren is redelijk zinloos. Maar een groot risico niet verzekeren is zeker niet handig.

Laat u voldoende voorlichten en probeer mogelijke risico’s zo adequaat mogelijk in te schatten. Wilt u er meer over weten? Bel ons voor een afspraak.

(Bron KNB) Woningverkopers die bij de overdracht geengeldig energielabel kunnen overhandigen, hangt een hogere boete boven het hoofd. De boete is op 1 november verhoogd van 170 naar 435 euro. Volgens de Vereniging Eigen Huis hangt de stijging samen met de hoge kosten voor het energielabel.

Wie een woning te koop aanbiedt, is verplicht een geldig energielabel te hebben. De prijs voor een dergelijk label is dit jaar flink verhoogd. Gemiddeld kost een energielabel nu € 307. Vorig jaar was dat nog ongeveer € 7,50. Om die reden lijkt nu ook de boete verhoogd te zijn.
Voor rechtspersonen die deze overtreding begaan, bedraagt de boete 200 procent van 435 euro.

Wilt u meer weten over alle juridische aspecten bij het (ver)kopen van een huis? Bel ons voor het maken van een afspraak.

(Bron KNB) Het Haagse gerechtshof heeft een verzoek om de Nederlandse wetgeving voor registratie van Ultimate Beneficial Owners (UBO’s) buiten werking te stellen afgewezen. De Stichting Privacy First had dit in een hoger beroep geëist.

De stichting wilde middels een kort geding de UBO-wetgeving buiten werking laten stellen omdat deze volgens haar in strijd is met grondrechten, EU-grondbeginselen en privacyregels. De voorzieningenrechter wees deze claim eerder al af en het gerechtshof bevestigt nu die uitspraak.

Ernstige schade

De Nederlandse rechter kan niet zonder dat het Hof van Justitie van de Europese Unie de Europese regels waarop het UBO-register is gebaseerd ongeldig heeft verklaard, de nationale implementatiewetgeving buiten werking stellen. Volgens het gerechtshof is het verder niet aannemelijk dat UBO’s op korte termijn onherstelbare en ernstige schade zullen leiden als mensen via het UBO-register achter de naam, geboortemaand- en jaar, de woonplaats en nationaliteit van de UBO weten te komen. Dat zijn volgens het hof vereisten om op Europese richtlijnen gebaseerde wetgeving tijdelijk te kunnen opschorten. Bovendien kan een UBO, die vreest door het openbaar maken van persoonsgegevens kans te maken op bijvoorbeeld afpersing of ontvoering, die gegevens al laten afschermen voor het algemene publiek.

Wilt u meer weten over de UBO-registratie? Bel ons voor het maken van een afspraak.

(Bron KNB) Een transparanter koopproces met gelijke kansen voor kopers. Dit wil minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Dit schrijft zij in een brief aan de Tweede Kamer. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) is – naast meerdere andere organisaties – met het ministerie in gesprek over dit onderwerp en levert daar waar mogelijk een bijdrage. De minister wil onder andere gaan werken met een biedlogboek waardoor verkopers en kandidaat-kopers het biedproces kunnen controleren.

Ollongren laat de Kamer weten dat ongeveer 80 makelaars al meedoen met een pilot van een digitaal biedlogboek. Dit moedigt zij aan en ze wil dat alle makelaars op termijn gaan werken met een digitaal biedlogboek.

Voorbehoud financiering en bouwkundige keuring

Verder wil ze dat de kans op het vinden van een passende koopwoning niet afhankelijk mag zijn van hoeveel risico je bereid bent te nemen. Ze verkent of de voorbehouden van financiering en bouwkundige keuring een verplicht onderdeel kunnen gaan vormen bij de totstandkoming van een koopovereenkomst voor een woning door een consumentkoper. In dat geval worden de voorbehouden van financiering en bouwkundige keuring standaard onderdeel van de koopovereenkomst.

Toegang aanbod

De kans op het vinden van een koopwoning mag ook niet langer afhankelijk zijn van het moment van toegang tot het woningaanbod. ‘Op dit moment is er in sommige gevallen zoveel interesse in een woning dat degene die het eerste toegang heeft tot het nieuwe woningaanbod ook de meeste kans heeft om een woning te bezichtigen en een bod uit te brengen. Dat vind ik onwenselijk’, aldus de minister in haar brief. Ollongren streeft ernaar de Tweede Kamer voorjaar 2022 nader te kunnen informeren.

Wie als vennoot uit een vennootschap onder firma uittreedt, is daarmee niet zonder meer ook van alle verplichtingen af. Let daarom op welke verplichtingen u als vennoot bent aangegaan in overeenkomsten die ook na uw uittreden nog doorlopen.

Dat bleek onlangs voor de rechtbank Rotterdam. Het ging daarbij om aansprakelijkheid voor een huurschuld die na uittreden was ontstaan. Echter, als de uitgetreden vennoot destijds samen met zijn of haar medevennoot de huurovereenkomst hebben ondertekend, waarin is bepaald dat beiden zich tot de einddatum van de overeenkomst hebben verbonden, dan kunnen zij ook beiden worden aangesproken op nakoming daarvan. De hoofdelijke aansprakelijkheid eindigt dus niet zonder meer door uittreden als vennoot of zelfs door ontbinding van de vennootschap.

Om dat te voorkomen kan een uittredende vennoot aan de verhuurder vragen hem of haar te ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Zonder dat moet de uittredende vennoot mede opdraaien voor de gevolgen.

Wilt u meer weten over hoofdelijke aansprakelijkheid in vennootschappen en het beperken daarvan? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Het belastingvrij schenken van schenken van maximaal € 105.302 (grens 2021) aan bijvoorbeeld kinderen blijft populair. Moet er alsnog schenkbelasting over worden betaald als het kind de woning na korte tijd (door)verkoopt? Bijvoorbeeld in verband met een noodzakelijke verhuizing. De angst dat de fiscus de vrijstelling terugdraait, zit er goed in.

De voorwaarde voor deze belastingvrije schenking is dat het geld wordt gebruikt om een huis te kopen, te verbouwen of onderhouden, of een hypothecaire lening mee af te lossen. Ook een restschuld van een verkocht eigen huis mag er mee worden afgelost. Datzelfde geldt voor het afkopen van recht van erfpacht of opstal.
Het gaat er om dat het huis het hoofdverblijf en eigen woning is of was van het begunstigde kind. Er is geen sprake van een termijn voor de geldigheid van de schenking. Zolang de schenking is gebruikt voor een eigen woning, voldoet de schenking aan de eisen.

Wilt u meer weten over de eenmalige extra schenking voor de eigen woning van bijvoorbeeld uw kinderen? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Een stichtingsbestuur dat vooral bezig is met het realiseren van de doelstellingen van hun organisatie, maar de statuten niet in de gaten houdt, kan zo maar zonder bestuur komen te zitten. Dat gebeurt als bijvoorbeeld de maximale bestuursperiode is overschreden of bestuurders nooit rechtsgeldig blijken te zijn benoemd.

Als er om een van die redenen of een combinatie daarvan ineens geen rechtsgeldig bestuur meer blijkt te zijn, ontstaan de problemen als in de statuten staat dat het bestuur nieuwe bestuurders benoemt. Dan kunnen er binnen de stichting geen nieuwe bestuurders worden aangewezen. De rechtbank biedt dan uitkomst en benoemt daarom op verzoek van de onterecht (nog) zittende bestuurders nieuwe bestuursleden.

De wet voorziet gelukkig in dergelijke situaties en bepaalt dat wanneer er geen statutair bedoeld bestuur meer is, de rechtbank op verzoek van belanghebbenden of het openbaar ministerie nieuwe bestuursleden mag benoemen. De rechtbank zal in dergelijke situaties altijd kijken naar de bestaande statuten van de stichting.

Wilt u meer weten over statutaire mogelijkheden in een stichting? Bel ons voor het maken van een afspraak.

In nogal wat huwelijkse voorwaarden is door partners een clausule opgenomen dat zij over een weer afstand doen van aanspraken op partneralimentatie als het huwelijk eindigt door echtscheiding. Dergelijke clausules zijn normaal gesproken nietig. De wet biedt weliswaar de mogelijkheid af te zien van een uitkering voor levensonderhoud, maar dat geldt alleen voor overeenkomsten tussen partners die zij tijdens hun huwelijk zijn aangegaan met het oog op hun aankomende echtscheiding.

Onder omstandigheden biedt de wet wel ruimte om ondanks de nietigheid te omzeilen. Dat kan dan alleen op grond van maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Dat is ook nog eens slechts bij hoge uitzondering succesvol, rechters zijn hier uiterst terughoudend in. Het hangt vooral af van wat partijen bij het aangaan van de huwelijkse voorwaarden als bedoeling hadden en of er sprake was van volledige financiële onafhankelijkheid van beide partijen, dat dit bij scheiding nog steeds zo is en als er geen kinderen uit de relatie zijn geboren. Als ten tijde van de echtscheiding sprake is van financiële afhankelijkheid is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat dergelijke clausules ten uitvoer worden gelegd en heeft een beroep op nietigheid van de clausule succes.

Wilt u meer weten over de houdbaarheid van clausules in huwelijkse voorwaarden? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Soms worden notarissen geconfronteerd met zeldzame vragen. Bijvoorbeeld, kan een testament verjaren? De vraag is dan gerelateerd aan het feit dat een testament er al jaren ligt en nabestaanden zich afvragen over het wel echt of nog geldig is.

Het antwoord kan kort zijn. Testamenten verjaren nooit, ze worden altijd bewaard in de archieven van de notaris. Zodra er een nieuw testament is gemaakt ter vervanging van de voorgaand, blijft de oude versie nog steeds in het archief.
Alle testamenten in Nederland zijn geregistreerd in het Centraal Testamenten Register (CTR) in Den Haag. Dat gaat terug tot 1890. Uit de CTR-gegevens blijkt of er een testament is opgemaakt, wanneer dat is gebeurd en bij welke notaris dat is gebeurd. Het CTR bevat zelf geen testamenten, die blijven in het archief van de notaris. Als de notaris zijn werkzaamheden beëindigd worden alle door hem of haar en hun voorgangers overgedragen aan hun opvolger of – bij gebrek aan een opvolger – toegewezen aan een andere notaris.

Wat er in het testament staat, is alleen bekend bij degene die het heeft laten opstellen en eventueel bij een persoon die hij of zijn in vertrouwen heeft genomen. Na het overlijden van degene die het testament heeft laten opstellen mogen alleen wettelijke erfgenamen en personen die in het testament zijn aangewezen als erfgenaam, het testament inzien. Wie een legaat heeft ontvangen of onterfd is heeft alleen recht op inzage van een beperkt deel van het testament en krijgen daarvan een uittreksel van de notaris. Dat uittreksel wordt ook aan de Belastingdienst gestuurd.

Wilt u meer weten over testamenten? Bel ons voor het maken van een afspraak.