In een tijd waarin een nieuwe relatie, bijvoorbeeld na overlijden van de eerste partner, alom voorkomt, zien notarissen ook in toenemende mate voorstellen van betrokkenen voor levenstestamenten waarin de nieuwe partner als gevolmachtigde worden aangewezen als zich en situatie voordoet waarin de opsteller van het levenstestament niet meer in staat is zelf beslissingen te nemen. In het merendeel van de gevallen gaat dit goed, maar te vaak blijkt er ook misbruik te worden gemaakt. Bijvoorbeeld als de gevolmachtigde vriend of vriendin uw huis zou verkopen, schenkingen of allerlei aankopen vanaf uw bankrekening zou doen aan zichzelf.

De rechter zal uiteindelijk altijd nagaan of betrokkene transparant heeft gehandeld en de belangen van de volmachtgever goed heeft behartigd. Als de rechter tot de conclusie komt dat uw gevolmachtigde dat niet heeft gedaan, zal hij of zij een bewindvoerder benoemen en het levenstestament terzijde schuiven. Om een bewindvoerder te benoemen volgt de rechter duidelijke regels. Hij volgt uw uitdrukkelijke voorkeur, behalve als er gegronde redenen zijn om daarvan af te wijken. Als u in uw levenstestament uitdrukkelijk voorkeur hebt uitgesproken voor uw partner maar hij of zij aantoonbaar uw belangen niet goed behartigt, zal hij iemand anders als bewindvoerder benoemen.

Benoeming van een bewindvoerder ondanks het bestaan van een levenstestament kan ook voorkomen als bijvoorbeeld meerdere kinderen als gevolmachtigde zijn benoemd, maar met elkaar van mening verschillen over uitvoering van concrete onderdelen.

Om te voorkomen dat uw gevolmachtigden in een dergelijk lastig parket komen, kunnen wij u helpen om dergelijke kwesties in de redactie van uw levenstestament te voorkomen. Wilt u hier meer over weten? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Omdat het aantal niet-geregistreerde UBO’s groter is dan beraamd, geeft het bureau voorrang aan handhaving op die juridische entiteiten waar de risico’s op witwassen en financieren van terrorisme het hoogst zijn. Dit laten de ministers van Financiën, Justitie en Veiligheid en Economische Zaken en Klimaat weten in een Kamerbrief.

Dat neemt – volgens Sigrid Kaag, minister van Financiën – niet weg dat de overige registratieplichtige juridische entiteiten ook opgave moeten doen. Deze zijn niet vrijgesteld van handhaving en op deze juridische entiteiten zal steekproefsgewijs gehandhaafd worden. U kunt dit risico elimineren. Voor registratie moet u een aantal documenten aanleveren, wij maken deze samen met u gereed zodat registratie vlekkeloos en snel kan plaatsvinden.

Status vulling

Op 27 maart 2022 waren van 673.963 juridische entiteiten de UBO’s geregistreerd in het UBO-register. Dat betreft ongeveer 37,7 procent van het totaal aantal registratieplichtige juridische entiteiten. De werkvoorraad van de Kamer van Koophandel is hierin nog niet meegeteld. De totale werkvoorraad was op 1 april 2022 ongeveer 400.000. De verwachting is dat hierdoor het registratiepercentage zal oplopen tot 59 procent.

Effectief middel

Op 27 september 2020 is het UBO-register in werking getreden. In dat register worden van vennootschappen en andere juridische entiteiten als stichtingen en verenigingen (maar niet van verenigingen van eigenaars) de ‘uiteindelijk belanghebbenden’ (ultimate beneficial owners, UBO’s) geregistreerd. Volgens Kaag groeit het UBO-register uit tot een veelgebruikt en effectief middel. Tot en met februari dit jaar zijn in totaal 465.267 uittreksels opgevraagd. Dit is exclusief de raadplegingen door bevoegde autoriteiten, die op andere wijze het UBO-register kunnen benaderen.

Twee procent of acht procent overdrachtsbelasting. Het verschil kan aanzienlijk zijn en is voor kopers soms aanleiding om alles uit de kast te trekken om in aanmerking te komen voor het lage tarief. Bijvoorbeeld een poging om een gelijktijdig met de woning gekocht stuk grasland als “aanhorigheid” te laten kwalificeren. Dat zou zes procent overdrachtsbelasting schelen over die grond. Starters zouden nog meer voordeel hebben, omdat zij 0% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

Van aanhorigheid is sprake als de grond op het moment van koop naar objectieve maatstaven tot de woning behoort, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is. Dat geldt ook als er sprake is van aanhorigheden die tot de woning gaan behoren. Het doet niet ter zake of de koper bij de koop de bedoeling heeft om de betreffende grond als aanhorigheid te gaan inrichten of gebruiken. Ook trucs als het verwijderen van afscheiding tussen de woning en het perceel grasland gaat niet werken. Daarmee is het grasland nog niet per definitie dienstbaar aan de woning.

Wilt u meer weten over aanhorigheden en de overdrachtsbelasting? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Per 27 maart 2022 – de deadline voor UBO-registraties – bleek het merendeel van de UBO’s (ultimate beneficial owner, ofwel de uiteindelijk belanghebbende achter een rechtspersoon) nog niet geregistreerd te zijn. Voor de Tweede Kamer was dit aanleiding om in het debat over de bestrijding van witwassen en terrorismefinanciering het kabinet per motie te vragen om geen boetes of taakstraffen op te leggen zolang het Europese Hof van Justitie geen uitspraak heeft gedaan over de publieke toegankelijkheid van gegevens in het UBO-register.

In de tussenliggende periode wil de Kamer dat het kabinet alleen handhaaft op basis van duidelijk kenbare risico’s voor witwassen of andere strafbare activiteiten.

Niet alleen de beperkte aantallen registraties waren voor de Kamer aanleiding tot de motie. Ook de zorgen bij ondernemers over de privacy van gezins- en familieleden waren hierin een belangrijke factor. van gegevens in het UBO-register. Dit kan leiden tot noodzakelijke wetswijzigingen.

Wilt u meer weten over UBO-registratie en de risico’s die u loopt als u deze verplichting niet nakomt? Bel ons voor het maken van een afspraak.

(Bron KNB) Starters op de woningmarkt hebben vorig jaar vaker dan verwacht gebruik gemaakt van de startersvrijstelling. Dat blijkt uit een brief van staatssecretaris van Financiën Marnix van Rij aan de Tweede Kamer. In het Belastingplan 2021 was rekening gehouden met 80.000 vrijstellingen, maar dat zijn er in totaal 104.700 geworden.

Kopers onder de 35 jaar betalen sinds 1 januari 2021 eenmalig geen overdrachtsbelasting meer. Sinds 1 april vorig jaar geldt deze vrijstelling alleen voor woningen die niet duurder zijn dan 400.000 euro. Wie ouder is dan 35 jaar of een woning koopt die duurder is dan het genoemde bedrag betaalt 2 procent overdrachtsbelasting.

Akten

In 2021 blijkt in 104.700 akten een beroep te zijn gedaan op de startersvrijstelling. Bij 13.435 akten daarvan is sprake van een combinatie met het tarief van 2 procent. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als slechts 1 partner onder de 35 jaar is.

Vaker dan verwacht

Dat er vaker van de startersvrijstelling gebruik is gemaakt dan verwacht, heeft volgens Van Rij 2 oorzaken. Ten eerste hebben veel starters gewacht met de aankoop tot januari 2021, zodat zij in aanmerking kwamen voor de vrijstelling. Ten tweede is het aantal woningtransacties in 2021 hoger dan voorzien.

Evaluatie

De Wet differentiatie overdrachtsbelasting wordt in 2024 geëvalueerd. Dan zijn er volgens de staatssecretaris voldoende relevante data beschikbaar om de doeltreffendheid en doelmatigheid van deze wet te onderzoeken. De resultaten van dit onderzoek komen waarschijnlijk in 2025 beschikbaar.

Testamenten die niet zijn aangepast naar een veranderde situatie hebben soms onbedoelde effecten. Bijvoorbeeld als degene die het testament heeft laten opstellen, na ontbinding van dat huwelijk hertrouwt en toch kinderen krijgt. Dat bleek onlangs in een dergelijke zaak voor de rechter.

Het ging om een oud testament waarbij de kinderloze erflater zijn echtgenote tot enig erfgename heeft benoemd onder de voorwaarde dat wanneer het huwelijk voor die tijd zou zijn ontbonden, zijn broer enig erfgenaam zou zijn. De erflater is na de echtscheiding hertrouwd en heeft enkele kinderen gekregen, maar zijn testament niet herroepen of aangepast. Daarom bleef de broer enig erfgenaam en erfden de kinderen niet

Om te bepalen wie erfgenaam geldt dat feiten en omstandigheden die zich na het maken van het testament voordoen, alleen meetellen als de erflater bij het maken van het testament rekening heeft gehouden met dergelijke feiten en omstandigheden. In deze zaak biedt de tekst van het testament geen ruimte voor uitleg waarbij de tweede echtgenote en – als die niet meer zou leven – hun kinderen erfgenaam zouden zijn. Er is in het testament namelijk niet geregeld dat de broer geen erfgenaam zal zijn als de erflater na echtscheiding of vooroverlijden van diens eerste vrouw hertrouwt en nog kinderen krijgt.

Wilt u meer weten over herroeping of aanpassing van uw testament? Bel ons voor een afspraak.

Woningkopers die een hypotheek met NHG afsluiten ontvangen voortaan de het NHG-certificaat niet langer op papier. De digitale versie gaat het papieren document vervangen. Het digitale NHG-certificaat is de bevestiging van de hypotheekgarantie.

Het digitale NHG-certificaat kunt u eenvoudig te downloaden op www.nhg.nl/welkom en kan van pas komen bij contact met NHG, de geldverstrekker of adviseur over de hypotheek met NHG.

Ook als u bestande klant bent en geen certificaat (meer) heeft, kunt u een digitaal exemplaar opvragen. Neem contact info@nhg.nl en u ontvangt een digitaal exemplaar.

Wilt u weten hoe u een digitaal certificaat opvraagt? Bekijk hiervoor de digitale animatie waarin u kunt zien hoe dit in z’n werk gaat

Directeur-grootaandeelhouders, advocaten en accountants moeten meer belasting gaan betalen. Althans, als het initiatiefvoorstel dat de oppositie heeft ingediend, door de het parlement wordt aangenomen.

De pijlen van de oppositie zijn gericht op de regeling waarin directeur-grootaandeelhouders (dga’s) zich een minimumbedrag aan salaris moeten uitkeren, in 2022 is die norm € 48.000. De winst die eventueel boven dat bedrag uitkomt, kunnen de ondernemers in de onderneming laten zitten, er investeringen mee doen en een restant later als dividend aan zichzelf uitkeren. Over dividend is minder belasting verschuldigd (Box 2) in vergelijking met inkomstenbelasting (Box 1).

De oppositie is met dit plan gekomen omdat inkomen uit vermogen minder wordt belast dan inkomen uit werk. Omdat de vermogensrendementsheffing op last van de Hoge Raad moet worden aangepast wordt het kabinet met een grote financiële tegenvaller geconfronteerd. De oppositie ziet mogelijkheden om deze tegenvaller op te vangen door de gunstige belastingconstructie voor dga’s aan te pakken met geld uit Box 2. Het kabinet heeft al laten weten de tegenvaller te willen opvangen binnen de vermogensbelasting en ook uit de Kamer klinken geluiden om het gat niet af te wentelen op werkenden.

De dga moet – op basis van wettelijke regels – een gebruikelijk loon vanuit zijn of haar BV betaald krijgen. Als het financieel niet goed gaat met de BV en – onder voorwaarden – de facturen niet meer kunnen worden betaald, mag de dga een lager dan gebruikelijk loon uitkeren. Het gebruikelijk loon bedraagt in 2022 het hoogste bedrag van de volgende mogelijkheden:

• 75% van het loon uit de meest vergelijkbare dienstbetrekking, of
• het loon van de meest verdienende werknemer van de BV, of
• € 48.000.

Wilt u meer weten over de positie van de dga in uw vennootschap? Bel ons voor het maken van een afspraak.

De meeste testamenten een zogenaamde 30-dagenclausule. Met die clausule wordt voorkomen dat, wanneer ouders binnen 30 dagen na elkaar overlijden, er meerdere keren erfbelasting moet worden betaald. Met de clausule hoeft er maar één meer erfbelasting te worden afgedragen.

Met een 30-dagenclausule regelt u dat wanneer uw partner binnen 30 dagen na u komt te overlijden, de erfenis direct doorgaat naar de erfgenaam van uw partner (zonder dat er nog belasting verschuldigd is over hetgeen uw partner van u heeft geërfd). Deze clausule hoeft niet uitdrukkelijk te worden opgenomen in het testament, omdat de wet al bepaalt dat dit automatisch zo geldt. Dat wordt ander ingeval van samengestelde gezinnen. U loopt dan het risico dat het erfdeel van de eerstoverleden partner niet naar zijn of haar eigen kinderen gaat, maar naar de stiefkinderen.

In dat geval geldt ook de wettelijke regel dat een erfgenaam geen erfbelasting hoeft te betalen bij overlijden binnen 30 dagen na de erflater.

Wilt u meer weten over de 30-dagenclausule en de in dat geval te betalen erfbelasting? Bel ons voor het maken van een afspraak.

De nieuwe Omgevingswet zorgt ervoor dat (kandidaat-)notarissen minder recherches hoeven te doen. Dat zegt minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Dat betekent dat de door de notaris geboden kopersbescherming zou gaan wegvallen. Dat kan niet de bedoeling zijn.

‘Slechts in bijzondere omstandigheden zal er noodzaak bestaan voor de notaris tot het gericht raadplegen van het omgevingsplan’, aldus De Jonge. Van structurele raadpleging is volgens de minister geen sprake en daarom zullen er ook geen meerkosten voor de consument zijn. De KNB laat daarop weten dat als de nieuwe Omgevingswet ervoor zorgt dat de notaris minder controles uitvoert op een object, de consument minder beschermd is. Deze controles werden tot nu toe wel als relevant en belangrijk beschouwd. De consument gaat er hierdoor dus aantoonbaar op achteruit.

Kosten nemen toe

Doel van de nieuwe Omgevingswet is versnippering tegengaan van verschillende wetten voor ruimtelijke ordening. Deze wetten zijn van belang bij onder meer de overdracht van vastgoed. In de praktijk blijkt dat de nieuwe Omgevingswet het veel moeilijker maakt om te zien welke (voormalige) publiekrechtelijke beperkingen er op vastgoed rusten. De notaris is daardoor meer tijd kwijt aan onderzoek. De kosten voor kopers van vastgoed nemen zodoende onnodig toe. Volgens de KNB is de oplossing het wettelijk vastleggen dat regels apart worden geannoteerd. Op deze manier is het voor het Kadaster mogelijk om gegevens op eenvoudige wijze aanvullend op te nemen in de Basisregistratie Kadaster (BRK), waardoor ze in 1 zoekopdracht via de BRK kunnen worden gevonden.

Niet rechercheren

De Jonge vindt dat de rechercheplicht van de notaris kleiner wordt. ‘Met de Omgevingswet zullen enkele van die beperkingen niet langer bij individueel besluit aan een eigenaar worden bekendgemaakt, maar in samenhang met andere onderwerpen in het voor eenieder algemeen toegankelijke en raadpleegbare omgevingsplan worden geregeld. Daarmee vervalt de status van ”bijzondere last of beperking” in de zin van het Burgerlijk Wetboek, vervalt de registratie in de BRK en vervalt ook de noodzaak tot vermelding in een notariële akte. Dat betekent dat de notaris de regels die betrekking hebben op de onderwerpen van de voormalige beperkingenbesluiten dus niet uit een omgevingsplan hoeft te rechercheren.’

Kamercommissie

Op afgelopen maand heeft de Tweede Kamercommissie voor Binnenlandse Zaken opnieuw over de Omgevingswet gesproken. De waarschuwing van de KNB heeft ertoe geleid dat de minister nog in gesprek gaat met de KNB.

Wilt u meer weten over de gevolgen van de nieuwe Omgevingswet op het kopen of verkopen van een huis? Bel ons voor het maken van een afspraak.